РИС.РФ

🎓 РИЭЛТОРСКИЙ УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР

ПРИГЛАШАЕМ НА СЕМИНАР*:

🗓 29.10.26 (ЧЕТВЕРГ) в 14:00

💰Тема: “ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, АВАНС, ЗАДАТОК, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ"

⚖️ Практический семинар с начальником юридического отдела

Подробно разбираем:
▫️Как не "подставить" клиента? Наиболее частые ошибки, допускаемые риэлторами на этапе "фиксирования" объекта или покупателя

▫️Соглашение об авансе, задатке и предварительный договор - это точно разные договоры?!

▫️Задаток, аванс или обеспечительный платеж, в чем разница

🔴 ЗАПИСЬ ОТКРЫТА.
КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО! ПОТОРОПИТЕСЬ ЗАПИСАТЬСЯ! >>

❗️Обязательно подтверждение записи на мероприятие в смс-сообщении.

* Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в месяц через Фора-банк дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного подключения подписки Премиум (малой частью которой является доступ к учебным мероприятиями РИЭЛТОРСКОГО УЧЕБНОГО ЦЕНТРА, СЕТЬ ОФИСОВ -КОВОРКИНГОВ, брендированная реклама на АВИТО и ЦИАН со скидками и бесплатным продвижением, проверки, юр. поддержка и многое другое)

🤩 Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риэлтора, то это можно сделать сейчас на специальных условиях⬆️


🤩 Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум>>>

😏 Сегодня мы расскажем вам об одном занятном случае проведения сделки без риэлтора.

👩‍💻При подготовке договора купли-продажи помещения на уточняющий вопрос по имеющейся записи об аренде помещения мы получили довольно странный ответ:

- Да она уже все. Не актуальна. Там же написано до июля 2021 года. Срок аренды истек уже давным-давно.

«Однако», — подумали мы.

🫩 Собственник был несколько обескуражен тем, что оказывается сама по себе запись из ЕГРН никуда не девается.

🗣 Соответствующие разъяснения неоднократно давал Росреестр:

- "Истечение срока действия договора аренды не является правовым основанием для автоматического внесения изменений в ЕГРН. Орган регистрации действует строго в рамках закона и фиксирует факт прекращения обременения исключительно на основании представленных правоустанавливающих документов, подтверждающих исполнение сторонами обязательств по возврату имущества";

- "Орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации".

Давайте разберемся как быть с имеющейся записью:

1. Подать в Росреестр заявление о снятии обременения, приложив подписанный акт передачи помещения (возврата), в соответствии со ст. 622 ГК РФ, или соглашение о досрочном расторжении договора.

В этом случае запись будет прекращена в срок до 7 рабочих дней.

2. Если акт или соглашение не были подписаны, то можно воспользоваться положениями ст. 610 ГК РФ, и в одностороннем порядке отказаться от бессрочного договора, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца, если иное не предусмотрено в договоре.

Уведомление об отказе от договора нужно отправить заказным письмом с описью вложения.
Спустя 3 месяца можно будет подать в Росреестр заявление на снятие ограничения, приложив документы, подтверждающие исполнение обязанности по уведомлению.

3. В некоторых случаях для погашения записи может потребоваться обращение в суд.

👉 Обратиться с заявлением о прекращении записи об аренде может как арендодатель, так арендатор.

В итоге на погашение записи у продавца ушел месяц.

Именно столько времени понадобилось, чтобы найти бывшего арендатора и подписать с ним все необходимые документы.

Полагаем, попади продавец в заботливые руки риэлтора, такая ситуация вряд ли застала бы стороны сделки врасплох.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Этот дом стоит сурово на одной из главных трасс.
Расскажу о нем немного. Все, что знаю. Без прикрас.
Словно мощный сильный воин, возвышаясь надо мной,
Он таит в себе секреты, увлекая за собой.
 
Архитектором Жолтовским спроектирован гигант,
Асимметрия в решениях и декор то тут, то там.
Исключительная прелесть и изящества венец
Устремляющая в небо башня, где живет творец.
 
На фасаде нет балконов. Только сбоку угловой.
Это прямо как в Ферраре, что хранит веков покой.
А в подъездах буйство красок - их Миняев рисовал:
Черномор несет Людмилу, рядом где-то там Руслан…

🤓 Подписчики, увлекающиеся историей архитектуры Москвы, могли узнать в отрывке стихотворения здание, располагающееся на Смоленской пл. 13/21.

😍 Красотами внутреннего убранства можно насладиться при посещении Гербового зала города Москвы, библиотеки им. Н.А. Добролюбова, на экскурсиях и не только.

🤔А что если среди наших читателей есть и те, кто помогал продавать или покупать квартиры в этом доме?

🕰 Здание является объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом, 1949-1951 гг., арх.И.В.Жолтовский".

И именно об объектах культурного наследия мы хотели бы вам немного рассказать.

Одной из услуг отдела электронной регистрации АКБ "ФОРА-БАНК" является подготовка проектов договоров для самостоятельной подачи документов в Росреестр.

🔎 При подготовке договоров учитываются требования ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ.

👩‍💻 Если отчуждаемый объект находится в пределах выявленного или признанного объекта культурного наследия, в договор в обязательном порядке вносятся необходимые в таких случаях фразы:

✅ о статусе объекта, его названии, номере документа, устанавливающего статус

✅ обязательства нового собственника по соблюдению требований пп. 1-3 ст. 47.3.

📍Подчеркнем, что указанные сведения являются существенными условиями договора.

📍Отсутствие их в договоре влечет ничтожность сделки.

👩‍💻 В случае если объект является признанным ОКН, то производится поиск охранного обязательства в открытых источниках.

✅ Если охранное обязательство утверждено, то оно интегрируется в текст договора.

✅ Если на момент заключения договора охранный статус установлен, но не утверждено охранное обязательство, к тексту прикрепляется иной охранный документ.

📍Важно понимать, что копия охранного обязательства/охранного документа является неотъемлемой частью договора в силу прямого указания в законе (ст. 48).

✅ При любом способе подачи документов в Росреестр копия охранного обязательства подается не как отдельный самостоятельный документ.

📍 Если подать на регистрацию договор и копию охранного обязательства как самостоятельные документы, то регистратор приостановит государственную регистрацию.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

😱 Продавец боится, что может не получить оплату. Что с этим делать?

🖥️ Случай из практики отдела электронной регистрации Фора-Банка.

💬 Недавно к нам обратился риелтор с вопросом:
Можно ли подать на регистрацию и зарегистрировать одновременно и переход права к покупателю, и залог в пользу продавца.

Причина следующая:
Покупатель покупал квартиру частично за счёт средств материнского капитала. Продавец опасался, а вдруг деньги по какой-то причине ему не перечислят. И пока он будет судиться, покупатель успеет перепродать квартиру другому человеку, поэтому вернуть её будет невозможно.
Отсюда возникло предложение риелтора — наложить на квартиру залог в пользу продавца до полной оплаты.

📚 Закон это допускает.
Согласно статье 488 ГК РФ, если товар продан в кредит (передан до того, как продавец получил за него деньги) то до полной оплаты он находится в залоге у продавца.

Именно поэтому вы часто видите в договорах фразу о том, что стороны пришли к соглашению, что залог не возникает. Так стороны меняют условие, установленное законом.
В данном же случае нужно было наоборот — чтобы норма о залоге сработала.

Соответственно, на регистрацию нужно было подать не только заявление о переходе права к покупателю, но и заявление о регистрации залога.

Сначала риелтор обратился в другой банк. Там сказали, что залог зарегистрировать не смогут, и отправили в МФЦ.

После этого участники договора и пришли к нам.

🔏Мы подали всё одним пакетом – зарегистрировали и переход права, и залог продавца на квартиру.

❓Как залог потом снять:
Когда продавец получит деньги полностью, запись об ипотеке погашается по совместному заявлению продавца и покупателя либо по одному заявлению продавца как залогодержателя.

⚠️ Если вам отказали в электронной регистрации из-за залога или непривычной схемы расчётов ➡️ обращайтесь сразу к нам, все решим!

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Историю рассказал в сообществе «Судебная гидрология» во ВКонтакте специалист по судебным гидрологическим экспертизам, участвовавший в деле. Пересказываем кратко — интересно будет всем, кто работает с загородной недвижимостью.

🪏Собственник в 2013 году выкопал на своём участке дренажную канаву. Спустя годы Минэкологии Московской области своим распоряжением объявило эту канаву ручьём и установило по ней водоохранную зону и прибрежно-защитную полосу. На местность никто не выезжал: подрядчик определил границы картометрическим способом, по космоснимкам. Логику свою он потом изложил в суде: да, по снимкам видно, что объект искусственный и появился в 2013 году, но в реестре гидротехнических сооружений его нет — а значит, будем считать, что это ручей.

🔙 Собственник узнал обо всём, когда получил уведомление: часть его участка, якобы попавшую в береговую полосу, собираются изъять через суд. Пока шёл спор об изъятии, собственник подал отдельный иск — об оспаривании распоряжения Минэкологии МО в той части, где его канаву признали водным объектом. Дальше — только об этом деле.

❌ Первая инстанция отказала.

Апелляционный суд вызвал в качестве эксперта начальника отдела гидрологии подразделения Росгидромета, который выехал на место и пояснил, что течения нет, уклона нет, впадения в водоток нет, объект искусственный. Даже прокурор после его пояснений встал на сторону собственника — согласился, что распоряжение в части признания дренажной канавы ручьём незаконно.
Суд требования удовлетворил — спорный пункт распоряжения отменил.

А через два с половиной месяца та же прокуратура подала кассационное представление... с просьбой это определение суда отменить. Но кассация оставила апелляционное определение в силе.
Казалось бы, ну теперь точка. Но нет.

Прокурор дошел до Верховного суда, а тот... отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе отказ собственнику суда первой инстанции.
Канава – снова ручей.

Параллельно идёт гражданское дело об изъятии части участка "в береговой полосе ручья". В нём проведено четыре экспертизы, и ни одна дренажную канаву ручьём не назвала.

💁‍♂️ Получается так:
Росгидромет — ручья нет.
Четыре экспертизы — ручья нет.
А в распоряжении Минэкологии ручей есть — и Верховный суд это распоряжение оставил в силе.
Первоисточник.

❓❗Что из этого следует:

1. Ограничения по водному объекту могут установить без выезда на местность. Отсутствие ручья или реки на участке и поблизости ещё ничего не значит — смотреть нужно документы.

2. Ограничения проверяйте🔎 и по выписке из ЕГРН, и по публичной кадастровой карте, и по ГПЗУ. Осмотр участка ни о чем может и не сказать.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf