Пока меня не было

Дзен в аренде

На днях был интересный созвон с читательницей. 10 лет назад она купила квартиру в Подмосковье (Красногорск), родила ребенка (точность хронологии не гарантирую) и переехала в Сочи. Все это время удаленно сдавала квартиру в долгосрок и в ней ни разу не появлялась. А я думала, что это я специалист по делегированию и дзен-мастер!)

Стало интересно, как она такое организовала. Оказалось, что в Москве все это время ей помогала женщина-риелтор. Комиссию с собственника не брала, при смене арендаторов ее гонорар оплачивали арендаторы. Хозяйку эту полностью устраивало. Квартира была в ипотеке, поэтому было важно сдаваться непрерывно, без долгих простоев. За 10 лет сменилось 4-5 арендаторов. 

Арендную плату за все время собственница повышала 1 раз – с 25 до 30 тысяч рублей. Говорит, выше и чаще поднимать стыдно, все-таки я ничего с этой квартирой за все время не делала, ничего в нее не вложила. 

Я уточнила, как проходила приемка квартиры между арендаторами. Потому что у нас всегда находится что починить)) Оказалось, что риелтор присылала отчетные фото/видео, но без детализации – что вот здесь надо подклеить то, тут закрепить вот это. Никогда не давала никаких рекомендаций, что можно поправить.

Задала вопрос и про договор. Договор был стандартный, от риелтора. Удивил пункт про депозит – собственница брала чисто символический, 5 тысяч. Себе объясняла тем, что депозит нужен, чтобы покрыть коммуналку после съезда жильцов. Говорит, уже позже узнала, что можно брать депозит больше, чтобы хватало и на клининг, и на химчистку, и на мелкий ремонт, если что-то испортили. За все время не вернула депозит только однажды – за ранний съезд жильцов.

Я спросила – почему же был такой маленький спрос с риелтора? 

Она честно ответила: «Я была благодарна ей за работу, воспринимала ее как помощь, комиссию ей не платила, квартира все эти годы сдавалась, я получала свои деньги – на что мне было жаловаться?»

И в общем-то не поспоришь. Единственный момент – в каком состоянии квартира, если она не «восстанавливалась» между арендаторами? Теперь собственница ждет момента, когда текущий арендатор съедет, чтобы квартиру продать. Кажется, это будет проще и целесообразнее, чем сделать там ремонт.

О чем заставила задуматься эта история:

1) «бесплатная» помощь – с одной стороны, ты ничего не платишь, выгодно, с другой – не можешь в полной мере контролировать, меньше рычагов
2) делегирование – с одной стороны, ни во что не вникаешь, с другой стороны, не понимаешь реперные точки, по которым надо сверяться; все-таки делегирование не равно полное отсутствие контроля и понимания процессов
3) 10 лет без ремонта – с одной стороны, экономия сил и времени, с другой – более сильная амортизация квартиры, меньший спрос с арендаторов, в перспективе эффект теории «разбитых окон», сложнее ставить рыночную цену на квартиру. 

И да, эта история, скорее, исключение из правила. Обычно собственники – очень тревожные люди. Но тревожность, кстати, тоже не гарантия, что вы все сделаете правильно и нигде не ошибетесь😀️️️️️️ Так что, может быть, дзен не так уж и плохо)

А вот мой ответ на предыдущий пост: звать ли таких кандидатов. Записала вам небольшой подкаст с разбором кейса.

Будни риелтора) Вот такой запрос пришел сегодня. Ну что, позовем на просмотр такую пару? Напишите ваши версии в комментариях: да/нет и почему.
p.s. сдаем дизайнерскую квартиру в Сердце Столицы за 165к 50м2

Друзья, кто заполнил опросник и еще не получил от меня бонус, напишите мне в личку, пожалуйста 89067878458 Нескольких человек все-таки невозможно найти по номеру телефона в максе, номер скрыт либо указан неверно😊️

Эта история случилась со мной, когда я сдавала свою первую квартиру. Кто читает меня давно на других площадках, возможно, помнят этот случай. Заехали молодые ребята, фитнес-тренеры. Никаких красных флагов на момент подписания я не заметила, возможно, их действительно и не было. Ну а что – спортивные, ведут здоровый образ жизни, работают в фитнес-центре неподалеку – проводят тренировки. 

При подписании договора хотели отказаться от пункта с ежемесячным клинингом («мы очень чистоплотные»), но потом так вошли во вкус, каждый месяц сами напоминали мне про клининг, сдвигая дни уборки все раньше и раньше по календарю. 

Платили вовремя. В целом не беспокоили, временами приходили с проблемами. То дует из окна. То невкусно пахнет из кондиционера. Я оперативно реагировала и каждый раз вызывала специалистов. Хотя кондиционерщик мне потом сказал, что с кондиционером было все в порядке, засориться он не успел. Ну ладно, лучше перебдеть. Главное же, чтобы люди жили подольше и не жаловались? У меня новая ипотека, аренда ее частично компенсировала, поэтому конечно, хотелось, чтобы платежи шли без перерывов. 

На момент подписания договора девушка спросила, могут ли они завести собаку. Говорит, планирую сделать подарок молодому человеку, он очень хочет мопса. «Да вы не переживайте, это будет маленький щенок». Я была молодая и неопытная, разрешила)) В общем-то разрешила и забыла об этом. 

А потом случился ковид. Всех перевели на домашний режим, а общественные места закрыли. В том числе фитнес-клубы. В один день сразу оба арендатора остались без работы. Все яйца оказались в одной корзине. Пробовали перевести клиентов онлайн, но так быстро и в нужном объеме сделать это не получилось. Финансовой подушки не было. Попросили разрешить использовать депозит в счет оплаты аренды. Я была против, но читатели говорили, что в сложной ситуации надо войти в положение и поддержать тех, кому сложнее. В итоге договорились разбить его на 2 месяца, чтобы было больше времени найти альтернативный источник дохода. 

Два месяца прошли, новая работа не появилась. Последний месяц, оказывается, в квартире почти не жили – переехали в свободную квартиру к родственникам.

При приемке квартиры обнаружила исцарапанную стену в прихожей, которую пытались закрасить простой белой краской (тут-то я вспомнила, что сама разрешила завести щенка). На плите красовалось белое пятно от розжига углей для кальяна («да это ваша сковородка виновата, испортила плиту, мы сковородку выбросили»). Пропал стеклянный вращающийся «стол» в микроволновке (скорее всего, разбили), что-то еще по мелочи, уже всего не помню, много времени прошло. 

Тут-то бы пригодился депозит, чтобы покрыть все эти неприятности, но мы же его списали в счет оплаты. Спасибо Ильхому (кто помнит, это мой знакомый-прораб в те времена), который за чисто символическую оплату (а может, и вообще не взял денег) попросил своего мастера пошпаклевать и заново подкрасить стену. И как хорошо, что мы тогда не отказались от ежемесячного клининга: несмотря на «травмы», квартира хорошо сохранилась, не выглядела запущенной и пр.

Этот первый опыт меня многому научил.

• По возможности включать в договор регулярный клининг – это снижает амортизацию квартиры.
• Не использовать депозит в счет оплаты. 
• С осторожностью относиться к арендаторам с животными, уточнять породу, возраст, а также предлагать повышенный размер депозита в качестве компенсации. 

Если вам тоже есть чем поделиться из своего опыта сдачи квартир, буду благодарна за заполнение опросника:

https://forms.yandex.ru/u/6adbb8db852af346a6fc9b12/

Авторов самых интересных ответов потом позову на исследовательские интервью, а самые интересные кейсы с разрешения авторов анонимно расскажу тут в блоге. 
С меня бонус – памятка, какие вопросы задать потенциальному арендатору перед тем, как позвать его на просмотр квартиры (а, возможно, выяснится, что и звать не стоит)

У меня есть привычка систематизировать информацию и жизненный опыт. Раньше я всегда говорила о себе: превращаю жизнь в контент. Но недавно осознала: все, что знаю, я также на автомате превращаю в пособие/инструкцию/алгоритм. Пару недель назад пишу стейджеру по объекту: «По панелям и вообще подобным ситуациям я бы рекомендовала задавать себе 4 вопроса:
- какую проблему мы решаем?
- есть ли у нас опыт в придуманном решении, понимаем ли мы, как задумку реализовать, сколько это стоит? не обернется ли нам это еще большими проблемами?
- можно ли ее решить как-то иначе?
- что будет, если оставить как есть?
 

И тут она мне выдает: «Где ты это заимствовала? Это твое внутреннее или тебя где-то прокачали?»

 
Я гордо отвечаю: это ОПЫТ!))😎😀️
 
В общем, вы поняли, что работа со мной – это почти как коучинг)) Спасибо команде, что на меня за это не обижаются (ну я надеюсь).
 
По сдаче квартир тоже регулярно инструктирую девчонок. Вроде и был в курсе по комплектациям отдельный урок на эту тему, но на практике все равно возникает много неохваченных нюансов. Кстати, спасибо вам за свои истории, которые рассказываете и которыми поддерживаете в комментариях! Хотела систематизировать и эту часть своей работы, и провести небольшой опрос, а с авторами некоторых ответов потом еще пообщаться онлайн в формате исследовательского интервью. Очень люблю эти встречи, лицом к лицу с читателями это очень заряжает!
 
Если вы:
- собственник, который лично сдавал квартиру хотя бы 1 раз за последний год и столкнулся со сложностями
- собственник, который никогда не сдавал квартиры, но предстоит начать
- регулярно сдаете чужие квартиры в аренду
- хоумстейджер, который хотел бы сдавать квартиры после комплектации
 
заполните, пожалуйста, этот небольшой опросник
https://forms.yandex.ru/u/6adbb8db852af346a6fc9b12/ 
 
С меня бонус – памятка, какие вопросы задать потенциальному арендатору перед тем, как позвать его на просмотр квартиры (а, возможно, выяснится, что и звать не стоит)

Сегодня показывала Дубльдом – если в ближайшие дни не получится сдать до апреля в среднесрок, то переведу на посутку. Но пост не об этом)

Днем позвонила женщина. Говорит, я психолог, работаю удаленно, много путешествовала, сейчас живу в соседнем к вам поселке, на пару дней арендовала домик, понравилось место, хочу тут пожить полгода, а хозяин только в посутку сдает. Решила посмотреть, что есть в окрестностях, а до вас 10 минут пешком. 

А мы как раз тоже приехали на дачу. Говорю: приходите, все покажу. 

Она приходит, в какой-то момент заканчиваем обсуждать дом и начинаем обсуждать жизнь. Она говорит, как устала от Москвы, от ее движухи, хочется тишины и спокойствия. Спрашивает, знакомо ли мне чувство, когда заканчиваются жизненные силы, когда город из тебя все соки выпил.

Я отвечаю: вы знаете, у меня все наоборот. Я ощущаю невероятное количество жизненной энергии, особенно утром, чувствую, как она меня переполняет. Я даже гуглила, где взять жизненную энергию – думала, может быть, найду какой-то секрет, чтобы потом объяснить другим, как ею управлять. Ничего необычного в рекомендациях не нашла: спать по 8 часов, ложиться до полуночи, правильно питаться, медитировать, иметь смысл жизни. Скукотища)) 

А женщина мне слету отвечает, ничего про меня не зная: 

Потому что вы на своем месте. В вас много энергии, вы нашли себя, вам нравится, чем вы занимаетесь, это придает вам сил. 

В общем, даже не знаю, это был психолог или экстрасенс😀️️️️ Реально все так и есть. Вот он главный ингредиент. Найти свое место в жизни. 

А вот как его найти?

Пока монтировала румтур, десять раз хотела бросить это дело и отправить вам вместо него короткую вертикальную версию, где я сама нахожусь ЗА кадром. И вот вроде худенькая, и живот не выпирает, и лишнего веса нет, и подстриглась!)) Но блин, что за силуэт в виде вопросительного знака?? Причем я этого даже не ощущаю – была уверена, что всю съемку провела с прямой спиной(
 
Поэтому, когда я на днях пошла на 3д-сканирование осанки, то «предвкушала» результат. Вообще событие это для меня важное. Второй год подряд посещаю выставку Intercharm, чтобы встретиться с корейским доктором Ким Хи Су, изобретателем нэпов Kanuda и роллеров Deep Roller, пройти диагностику и короткую сессию мануальной терапии. Ухожу обычно в хорошем настроении, с пониманием своих слабых зон и как их можно укрепить.
 
Что показало сканирование на новейшем оборудовании MOTI PHYSIO: лордоз, кифоз (что ожидаемо) и… выдвижение шеи вперед из-за постоянной работы в телефоне. Тут надо сказать, что у меня последние пару лет идет возрастное ухудшение зрения, я стала плохо видеть вблизи, буквы в телефоне часто расплываются, поэтому шею вперед стала выпячивать с особенной силой.
 
Доктор Ким проработал основные зажимы в мышцах вручную и с помощью нэпов, а еще рекомендовал спать на подходящей для меня функциональной подушке для правильного вытяжения тела ночью. Она называется Kanuda Cantabile и имеет боковые зоны поддержки головы и шеи, помогая сохранять правильное положение тела при сне на боку. Также есть специальные выемки для ушей, чтобы сон на боку был комфортным. Это одна из самых доступных моделей бренда, по промокоду AIR35 действует максимальная скидка 35% только до конца октября на все товары бренда. Подушка мягкая, не нэп, на нее можно надеть свою любимую наволочку и спать, как обычно, подушка сама за тебя все сделает)
 
Буду рада, если кому-то пригодится! Когда-то же надо и о себе позаботиться!

Периоды комплектаций и ремонтов сменяются у меня периодами сдачи квартир. Не знаю, как это связано (наверное, небесная канцелярия следит за тем, чтобы я успевала передохнуть и не выгореть), но регулярно поток то одного, то другого. По очереди) Вот сейчас период сдачи в аренду. 

Чего только не было за это время! Были арендаторы, которые съезжали, не прожив и месяц. Были те, с кем неоднократно пролонгировали договор. Девушки, которые платили вовремя, как по часам. Парни, которые попадали под сокращение и съезжали. Взрослые люди, у которых постоянно что-то случалось и которые дёргали тебя по каждому поводу. Молодые ребята, которые решали все вопросы самостоятельно. На кого-то жаловались соседи. Кто-то сам жаловался на соседей. 

Какие-то квартиры уходили за три часа. К каким-то искали арендаторов три недели. Кто-то снимал за 50 тысяч, кто-то за 210. Кто-то читал договор под лупой и просил внести правки. Кто-то даже не запрашивал выписку из егрн (на самом деле, каждый второй). 

Кто-то договаривался и не приезжал. Кто-то приезжал на просмотр прямо с чемоданом и оставался жить. 

Пол, возраст, профессия - паттерна не существует, невозможно предсказать, как поведёт себя тот или иной человек. Спасибо договору, который покрывал большинство типовых случаев. Каждый раз, когда происходил разрыв шаблона, договор подкручивался. Почти на каждый пункт могу рассказать интересную историю) 

Собственники, кстати, тоже были разные. Кто-то был рад даже жильцам с хомячками и черепахами. Кто-то строго без детей и животных. Кто-то за все поломки спрашивал строго по договору. Кто-то все прощал и компенсировал за свой счёт - и поломки, и клининг. Хотя договор один)

Пишу так, как будто сегодня День Нанимателя. Или Наймодателя 😅 На самом деле, настраиваюсь на активные поиски в течение следующих нескольких недель) 

Про арендаторов, кстати, тоже можно отдельную книгу написать. Вы бы какую историю в книгу добавили?)