ЖКХ

Собрание провели через ГИС ЖКХ, но доказать кворум не удалось: все решения признаны недействительными
(еженедельная рубрика #осс_гисжкх)

В Новосибирске собственник помещения оспорил решения внеочередного общего собрания, инициатором которого выступила управляющая организация — ООО УК «ДОМ». Голосование проходило в заочной форме с использованием ГИС ЖКХ, часть собственников заполняла бумажные бюллетени (оригиналы переданы на хранение в ГЖИ).

Судя по протоколу, собрание прошло продуктивно. Собственники решили:
— установить на въезде во двор металлические откатные ворота с автоматическим открыванием за 735 тыс. руб. за счёт средств собственников с единоразовым дополнительным начислением;
— определить подрядчика для этих работ;
— провести восстановительный ремонт вывески за 474 тыс. руб.;
— установить плату за текущий ремонт и «дополнительные улучшения» в размере 6 руб. с квадратного метра в месяц;
— утвердить новую редакцию договора управления.

Истец, в голосовании не участвовавший, сначала оспорил «воротные» вопросы и договор управления, а затем попросил признать недействительными все принятые решения. Доводы: кворума не было, а отдельные вопросы требовали квалифицированного большинства голосов.

⚖ Как суд проверял кворум

Суд запрашивал в ГЖИ бюллетени неоднократно: бумажные были представлены, электронные — нет (что бы это ни значило).

Обязанность доказать легитимность собрания суд возложил на его инициатора — ответчика. Представитель УК явился лишь на одно судебное заседание, попросил времени на сбор доказательств, которые впоследствии так и не представил.

Когда собственник голосует на бумаге, администратор собрания обязан внести его данные в ГИС ЖКХ и прикрепить электронный образ бюллетеня. Однако, по скриншотам истца, в приложениях к протоколу в системе значилось только уведомление о проведении собрания. Протокол в системе формируется автоматически, но проверить, кто и как голосовал в электронном виде, не смогли ни сам собственник, ни суд. Поэтому доказательствами волеизъявления в деле остались только бумажные бюллетени.

Осталась арифметика. Площадь помещений дома, принадлежащих собственникам, — 16 863,7 кв. м, для кворума нужно больше половины. Площадь помещений собственников, голосовавших на бумаге, — 7 346,51 кв. м. Электронные голоса подтвердить нечем.

Решение собрания, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ) — ставить вопрос о его недействительности вправе любое заинтересованное лицо.

В итоге недействительными признаны все решения собрания — от выбора председателя и секретаря до утверждения новой редакции договора управления (дело № 2-997/2026).

Протокол утверждал, что собрание прошло продуктивно. Бумага — что оно не состоялось. Суд поверил бумаге.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🍿 В Москве собственник помещения кальянной не добился опровержения отзыва о заведении, работающем «в нарушение законов»
(еженедельная рубрика #слово_и_дело)

На первом этаже жилого комплекса в Южном Бутове открылась кальянная: помещение принадлежит индивидуальному предпринимателю, который сдавал его в аренду ООО «Босс Лаунж».

Жительница дома оставила отзыв о заведении в «Яндексе»: «"Замечательное" место, которое работает в нарушение законов и превратило жизнь семьи с двумя маленькими детьми в АД!».

Собственник помещения счёл, что отзыв порочит его деловую репутацию, и обратился в арбитражный суд: просил признать сведения не соответствующими действительности и обязать автора разместить опровержение по той же ссылке. К моменту рассмотрения спора договор аренды уже был расторгнут, деятельность заведения прекращена.

Истец уверял, что проверки по жалобам жительницы нарушений не выявляли: по его данным, уровни шума вентиляции соответствовали нормативам, при выездах полиции нарушений общественного порядка не зафиксировано, а сама ответчица настойчиво склоняла соседей подписывать коллективные жалобы.

Ответчица указывала, что предприниматель является генеральным директором и владельцем ООО «Босс Лаунж», поэтому отзыв касается бизнеса, который он же и контролировал. А в подтверждение своих слов представила подборку документов:
— с сентября 2024 года по июнь 2025 года жильцы вызывали наряды полиции из-за шума в ночное время, заведение получило представление о принятии мер и повторное предостережение;
— после жалоб префектура провела с владельцем разъяснительную работу и рекомендовала сократить режим работы заведения до 23 часов;
— Роспотребнадзор по замерам в квартире жительницы зафиксировал превышения предельно допустимых уровней шума и днём, и ночью — в том числе в детской комнате. Заведению выдано предписание, общество привлечено к административной ответственности (ст. 6.4 и 6.6 КоАП РФ);
— когда повторная проверка показала, что нарушения не устранены, районный суд приостановил деятельность кальянной на 90 суток, а мировой судья оштрафовал ООО на 10 тысяч за неисполнение предписания;
— по информации Роспотребнадзора, ещё одно решение суда подтвердило неправомерность курения кальяна в общепите — по иску ведомства в защиту неопределённого круга лиц и заявлений граждан о вреде табачного дыма;
— жилищная инспекция вела с собственником досудебное урегулирование из-за самовольной перепланировки;
— в декабре 2025 года суд удовлетворил иск Роспотребнадзора уже непосредственно к собственнику помещения: принуждение к соблюдению санитарных норм и запрет сдавать помещение под развлекательные мероприятия с музыкой в жилом доме.

⚖ Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал, сославшись на позицию Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ: право потребителей публиковать отзывы о деятельности коммерческих организаций, в том числе негативные, — важный элемент системы защиты прав потребителей, поэтому ограничение потребителей в создании негативных отзывов не допускается (дело № А40-301302/25-110-2209).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ
Приглашает на вебинар 29 октября с 10.00 по мск.
"Акты приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД - новые правила оформления с 1 сентября 2026 года"

В программе вебинара:
⮕Изменения в законодательном регулировании с 1 сентября 2026 новых правил оформления актов приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (актов приемки)
⮕О применении разъяснений Минстроя России от 17.08.2026 к новым правилам оформления актов приемки
⮕Особенности определения сроков оформления актов приемки при отсутствии и при наличии таких сроков в заключенном до 1 сентября 2026 договоре управления
⮕Обязательные правила определения лиц, уполномоченных подписывать акты приемки от имени собственников, и порядок оформления актов при отсутствии таких лиц
⮕Примеры оформления актов приемки в части указания видов, объемов и стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от установленных или неурегулированных договором управления соответствующих условий, в том числе: когда виды отдельных работ, услуг и их стоимость не определены, когда стоимость работ, услуг, включаемых в акты приемки определена с учетом затрат на управление МКД, когда стоимость работ, услуг определена по единичным расценкам, когда периодичность выполнения работ не соответствует месячной, а также в других случаях, указанных участниками вебинара
⮕О применении понятий "плановая" и "фактическая" стоимость работ, услуг. О не применении понятий "начисленная плата" и "поступившая плата" к отношениям по оформлению актов приемки
⮕О процедуре подписания актов приемки уполномоченным лицом, об основаниях не подписания актов, о применении понятия "аргументированные возражения" и порядке оформления таких возражений
⮕Случаи и порядок изменения фактической стоимости работ, услуг при их приемке относительно их плановой стоимости
⮕Необходимость обеспечения соответствия отчетности управляющей организации, указываемой в актах приемки  и в отчете об исполнении договора управления
⮕Рекомендации по актуализации договора управления для урегулирования отношений по оформлению актов приемки
⮕Ответы на вопросы участников вебинара
 
Лектор - Маликова Ирина Петровна Генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", Кандидат экономических наук 

➡ Регистрация на вебинар

Плата 13 рублей за квадратный метр из 2012 года оказалась бессрочной — УО не смогла перевести дом на муниципальную ставку
#дело_подписчика

В Анапе ООО «Управляющая компания Баланс» оспаривало предписание ГЖИ Краснодарского края, обязавшее сделать перерасчёт платы за содержание и текущий ремонт за август–сентябрь 2024 года. Суды трёх инстанций оставили предписание в силе.

🔍 Обстоятельства дела

Ещё в 2012 году собственники утвердили на общем собрании плату за содержание и текущий ремонт — 13 рублей за квадратный метр. Срок её действия в решении указан не был, и УО выставляла эти 13 рублей вплоть до июля 2024 года.

Параллельно она попыталась поднять плату по правилам — организовала общее собрание, предложив утвердить 24,98 руб./кв. м. Но кворума не набралось, собрание оказалось неправомочным.

И тогда компания своим волевым решением перевела дом на размер платы, установленный администрацией Анапы для собственников, которые не выбрали способ управления или не установили плату самостоятельно. С августа плата выросла до 22,37 руб./кв. м, а с сентября — до 33,63 руб./кв. м. Нюанс в том, что формально собственники этого дома плату установили — тем самым решением 2012 года.

По итогам внеплановой документарной проверки ГЖИ потребовала вернуть плату за август–сентябрь к прежним 13 рублям по всем лицевым счетам.

😐 Позиция УО:
— часть 4 статьи 158 ЖК РФ позволяет применять размер платы, установленный органами местного самоуправления, если собственники не приняли решение о плате на новый период. Собрание не состоялось — значит, дом может жить по ставке администрации;
— исполнение предписания означает возврат излишне начисленной платы, в том числе зачётом в счёт предстоящих платежей, что лишает компанию мер защиты, предоставленных гражданским законодательством.

⚖ Позиция судов

Основной способ установления размера платы за содержание — волеизъявление собственников на общем собрании. УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22).

Часть 4 статьи 158 ЖК РФ рассчитана на другой случай — когда период действия платы ограничен решением собрания или договором управления. Тогда по истечении срока и при молчании собственников УО действительно вправе применять ставку муниципалитета. Если же плата утверждена без срока, она действует до принятия собственниками нового решения или расторжения договора управления.

13 рублей из 2012 года — как раз бессрочный вариант.

То, что плата не менялась с 2012 года, компанию не оправдало: волеизъявления собственников на повышение не было. Порядок изменения платы через собрание, подчеркнули суды, обеспечивает прозрачность её определения и призван гарантировать права собственников «как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией».

Как повышать плату там, где собственники не приходят на собрания, — вопрос, оставшийся за рамками этого дела (№ А32-73722/2024).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🍿 В Вологде детскую площадку обменяли на три машино-места. Суды велели произвести обратный обмен

Собственники новостройки в Вологде (дом введён в эксплуатацию в 2023 году) утвердили «программу по благоустройству придомовой территории»: детскую площадку с качелями и каруселями демонтировать, на её месте возвести навес для автомобилей, часть двора уложить брусчаткой. За — 315 голосов, или 67,32%. Площадку снесли, навес построили. А затем три судебные инстанции объяснили, что уменьшение общего имущества дома возможно только с согласия всех собственников.

🔎 Обстоятельства дела

В апреле 2025 года собственник квартиры организовал заочное голосование. Вопрос № 3 повестки — та самая программа благоустройства: демонтаж детской площадки, установка навеса для автомобилей, покрытие части придомовой территории брусчаткой и/или асфальтом.

Триста пятнадцать голосов «за» — на три машино-места.

Один из собственников, который, по его словам, о собрании даже не извещался, обратился в суд, чтобы признать решение недействительным.

⚖ Позиция судов трёх инстанций:
— детская площадка, находящаяся в границах земельного участка МКД, — общее имущество собственников в силу закона. Специальное решение о включении её в состав общего имущества не требуется;
— демонтаж любой конструкции, входящей в состав общего имущества, уменьшает его. А уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников (п. 3 ст. 36 ЖК РФ);
— 67,32% — убедительное большинство, но закон требует единогласия. Решение ничтожно, его последствия надлежит устранить: навес демонтировать, детскую площадку смонтировать обратно.

😐 Доводы, которые не помогли инициатору собрания:
— площадка не является общедомовым имуществом, решения о её включении в состав общего имущества никто не принимал. Суды возразили: элементы благоустройства на придомовой земле — общее имущество в силу закона, независимо от волеизъявления собственников;
— право общей собственности на земельный участок зарегистрировано лишь в сентябре 2025 года, уже после собрания. Суды напомнили: доля в общем имуществе отдельной регистрации не требует, право на участок возникло у собственников с момента его формирования;
— у площадки не было потребительской ценности 🔥 (в отличие от навеса), располагалась она над подземными сетями теплоснабжения и создавала угрозу жизни и здоровью детей. Об угрозе вспомнили уже в суде: как установили суды, причиной демонтажа, исходя из содержания самого решения собрания, была потребность инициатора и солидарных с ним собственников в размещении автомобилей, а не состояние или расположение площадки.

😏 На бис

В ноябре 2025 года в доме провели ещё одно собрание — подтвердить апрельские решения. Подтверждение набрало 59,32% голосов — меньше, чем в первый раз.

Единогласия не получилось ни в первый, ни во второй раз. Теперь навес предстоит демонтировать, качели и карусели — вернуть. Трём автомобилям придётся искать другое место (определение № 88-11403/2026).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

«Кому интересно почитайте, посмеетесь»: за проект мирового соглашения в домовом чате наказали председателя ТСН
(еженедельная рубрика #13_11_КоАП)

Житель одного из самарских домов судился с ТСН из-за ненадлежащего качества воды в своей квартире на 25-м этаже. Представитель застройщика (третьего лица по делу) направил проект мирового соглашения жителю, а тот переслал документ председателю правления ТСН.

Вскоре председатель разместила в официальном чате товарищества, где состоят 479 человек, сообщение об этом иске: «В четверг вечером собственник 150 кв. прислал мне мировое соглашение, кому интересно почитайте посмеетесь». К сообщению был прикреплён сам проект мирового соглашения — с ФИО и адресом жителя.

Согласия на публикацию житель не давал и пожаловался в Роскомнадзор.

Позиция председателя:
— она обязана информировать собственников обо всех судебных процессах с участием ТСН, а иск жителя содержит требования к товариществу;
— документ получен от самого жителя;
— текст впоследствии удалён из чата;
— при этом председатель признала: перед размещением персональные данные из документа следовало удалить.

⚖ Позиция Роскомнадзора и суда:
— обязанность доказать наличие согласия либо иных оснований обработки лежит на операторе (ч. 3 ст. 9 закона № 152-ФЗ). Размещение проекта мирового соглашения не подпадает под основания, перечисленные в пп. 2–11 ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 10 и ч. 2 ст. 11 закона;
— публикация в чате на 479 человек — это распространение персональных данных, то есть их раскрытие неопределённому кругу лиц, что ст. 7 закона запрещает делать без согласия субъекта.

Арбитражный суд Самарской области привлёк председателя как должностное лицо к ответственности по ч. 1 ст. 13.11 КоАП РФ.

Довод о малозначительности суд отклонил: исключительных обстоятельств в деле нет, а применение ст. 2.9 КоАП РФ — право, а не обязанность суда.

Зато сработала ст. 4.1.1 КоАП РФ: правонарушение совершено впервые, вреда и угрозы его причинения, равно как и имущественного ущерба, материалы дела не подтверждают. Поэтому назначенный председателю штраф в 50 000 рублей суд сразу заменил предупреждением.

Информировать собственников о судебных тяжбах — обычная и нужная практика, но судебные документы перед публикацией в общий чат, как следует из этого дела, нужно обезличивать: то, что житель сам переслал документ председателю, не означает согласия на его публикацию для 479 человек (дело № А55-45295/2025).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ