Мы делили апельсин, много нас, а он один))

Помню, что обещала Вам пост про особенности сделок с долями.

☺️ Рассказываю, почему нельзя спешить и на что нужно обращать внимание.

Что обязательно нужно проверить в первую очередь:

🔹 Уведомление сособственникам.
По закону сначала нужно письменно (через нотариуса) предложить долю другим владельцам.
У них есть месяц на ответ.
И важный нюанс: цена для стороннего покупателя не может быть ниже той, что предлагали соседям.
Как показывает практика, в половине случаев сособственники не готовы идти навстречу и предоставить отказ от преимущественного права покупки, чтобы упростить Вам продажу доли. Будьте готовы к этому.
Есть любители "прикрыть" продажу дарением, чтобы не извещать сособсвенника, но помните, это - притворная сделка и она может быть признана судом недействительной.

🔹 Нотариус почти всегда нужен при продаже. Исключения бывают, например, когда собственники продают доли вместе (целиком объект).

🔹 Хотите продать /подарить часть доли - микродолю (меньше 6 кв. м.)?
Сейчас Росреестр не зарегистрирует сделку с такой долей (исключение — наследство, маткапитал, приватизация).

🔹 Часто хотят выделить отдельную комнату вместо доли —это  почти нереально. Часто доля остаётся «идеальной»: это процент в праве, а не конкретная комната. Если клиент хочет «закрепить» себе комнату, это в 99 процентах невозможно технически.

🔹 Особые случаи под особым контролем: продажа доли ребёнка (нужно разрешение опеки).

🛑 Ипотека на покупку доли маловероятна-банки, как правило, не кредитуют на покупку доли в недвижимости, как раз из- за сложностей её реализации.

🔥 А теперь про самые неприятные ситуации, с которыми клиенты чаще всего приходят:

🔸 Неизвестный собственник. Бывает, в ЕГРН доля есть, а владельца не найти.
Без его согласия или отказа сделка невозможна.
Нужно искать контакты любым доступным способом, и, возможно, далее придётся обращаться в суд 😏.

🔸 Выморочная доля.
Если наследников нет, доля переходит муниципалитету.
Продавать или давать согласие будет администрация, а не «родственник», а продажа такой доли - через торги.

🔸 Пропущен срок вступления в наследство.
Человек живёт в квартире, платит коммуналку, но юридически долю не оформил.
Тут очень много факторов для определения дальнейшего порядка вступления в наследство: как изначально приобретался объект, был ли зарегистрирован в квартире на момент смерти наследодателя, принял он фактически наследство в течение 6 месяцев после смерти наследодателя или же намного позже и многие другие обстоятельства, от которых зависит - идёт он за документом - основанием в суд или к нотариусу.

🔸 Признание доли в объекте незначительной.
Если доля очень маленькая (например, 1/10 или 1/12 и тп) и ею невозможно реально пользоваться, другой собственник может пойти в суд, чтобы признать её незначительной и принудительно выкупить.
Суды смотрят на метраж, возможность пользования, наличие у владельца другого жилья и отношения между собственниками.
В моей практике был случай, когда совладелец попытался признать незначительной 1/4 доли родственника, который уехал жить в другую страну ещё в детстве и не появлялся много лет.
Однако суд крайне негативно отреагировал на такое исковое заявление и в предварительном судебном заседании сразу дал понять, что такую долю признать незначительной не получится.


💰 И про налоги.
Если доля в собственности меньше 3 или 5 лет (срок зависит от основания получения), может возникнуть НДФЛ.
При этом, если у собственника в данном объекте право на одну из долей возникло ранее, чем на последующую - считаем срок от первой доли.
Важно -если цена доли ниже 70 % от кадастровой стоимости, налог посчитают от кадастра с коэффициентом 0,7.

Постаралась тезисно уместить все важное в один пост, если у Вас остались вопросы - пишите)