💬 Сергей Бабин,

начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, гендиректор экосистемы недвижимости М2:

▪️Если смотреть на рынок ипотеки в целом, он адаптируется к новым параметрам госпрограммы. Еще до обновления семейной ипотеки мы видели, как сегмент постепенно смещается в сторону рыночных кредитов: люди все чаще принимают решение, исходя из собственных возможностей, а не только из наличия льготы. По итогам девяти месяцев ВТБ провел более 29 тысяч сделок по рыночной ипотеке – это вчетверо больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ждем, что в четвертом квартале спрос на рыночную ипотеку останется высоким, особенно учитывая традиционное желание россиян завершить все дела до конца года.

▪️Модернизация семейной ипотеки продолжит балансировку рынка. В количестве сделок рыночные программы уже в этом году обойдут льготные, наш прогноз – 52% против 48%. В объеме выдачи господдержка пока еще останется лидером – 56% против 44%, – ведь средний чек по льготным программам выше. Но это инерция, и уже в 2027 году все встанет на свои места: рыночная ипотека выйдет на первое место по всем критериям.

▪️Главные факторы (которые влияют на решение россиян воспользоваться рыночной ипотекой – прим.) – накопленный отложенный спрос и психологическая усталость людей от ожидания. Мы уже достаточно долго находимся в цикле высоких ипотечных ставок. При этом жизнь у людей идет. И чем дольше они ждут, тем отчетливее понимают: жизнь на паузу не поставить, и жилищный вопрос все равно требует решения. <...> Кроме того, Центральный банк за полтора года снизил ключевую ставку достаточно существенно, с 21% до 14%, и есть ожидание, что этот тренд продолжится. А значит, оформив ипотеку сейчас по текущим ставкам, через 2-3 года можно будет снизить нагрузку через рефинансирование.

▪️Из всего объема выдаваемой ВТБ рыночной ипотеки примерно 90% приходится на вторичный рынок. Причины просты. Вторичное жилье дешевле «первички», в него можно сразу заселиться и не платить аренду, как в случае со строящимся жильем, когда приходится ждать сдачи дома.

▪️В последнее время заемщики все чаще присматриваются к готовым объектам от застройщиков – уже введенным в эксплуатацию новостройкам. Сегодня доля таких объектов в общем объеме выдачи – примерно 7%: немного, но спрос на них растет очень динамично. Например, в ВТБ число сделок с готовыми новостройками выросло более чем в 6 раз по сравнению с прошлым годом.

▪️Могу порекомендовать лайфхак: чтобы проверить, насколько комфортно вам будет обслуживать ипотеку, определите для себя комфортный размер платежа и откладывайте его в течение 4-6 месяцев. Так вы поймете, насколько комфортно вам жить с таким платежом, и заодно увеличите первоначальный взнос.

▪️Мы сейчас внимательно смотрим на показатель долговой нагрузки. Если он превышает 80% от ежемесячного чистого дохода, велика вероятность отказа или одобрения меньшей суммы кредита, которая будет соответствовать реальной платежеспособности клиента. Мы считаем оптимальным ориентиром в этом расчете нагрузку до 50% от доходов домохозяйства.

▪️В 2027 году мы ожидаем, что цена квадратного метра на вторичке будет расти быстрее, чем на первичке. По нашим оценкам, цена «квадрата» на первичке вырастет к уровню 2026 года примерно в 1,08 раза, а на вторичке – в 1,1.

▪️Рефинансирование – это проверенный инструмент, который стоит учитывать при планировании сделки, он активно набирает обороты. И мы ожидаем, что интерес клиентов будет возрастать по мере снижения ключевой ставки. В ВТБ по итогам 9 месяцев число сделок по рефинансированию рыночной ипотеки выросло в 15 раз к прошлому году. Поскольку рост идет с низкой базы, доля рефинансирования в продажах пока невысокая – около 7%. По нашей оценке, чтобы экономия от рефинансирования покрыла расходы по самой сделке, разница между текущей ставкой и той, на которую клиент перейдет после рефинансирования, должна быть не меньше 2 п.п.

#мнение #ипотека