Артем Цогоев | Недвижимость

💔 Токсичные инвестиционные отношения

🌹 Вы познакомились на вебинаре «Пассивный доход для самых умных». Он был внимателен, умел слушать и терпеливо отвечал на все ваши вопросы, даже на глупенькие. С ним было легко и комфортно.

📑 Потом были ухаживания: красивая презентация, фин.модель с IRR 30%, фото «до» и рендеры «после», от которых кружилась голова. Он говорил: «Мы купим уютный подвал, сделаем ремонт, нарежем его на ячейки, сдадим их в аренду и будем жить долго и счастливо». Вы уже вместе планировали будущее: спорили о цвете перегородок, выбирали шрифт для номеров ячеек и придумывали, как назовете первый кладовочный проект.

✅ И вы сказали «да». Подписали инвестиционный договор, перевели деньги и стали партнером по проекту.

🖼 Медовый месяц был прекрасен: в подвале шел ремонт, вам приходили красивые отчеты с фото и сердечками, первые клиенты уточняли стоимость аренды.

Но потом началась бытовуха. Он изменился - не в лучшую сторону:
🔸 Газлайтинг: «Я никогда не обещал 30%. Тебе показалось. Там было написано "до 30%". А 4% - это тоже "до 30%", так что всё как я говорил».
🔸 Обесценивание: «Ну и что, что арендный доход небольшой? Другим нравится, а ты вечно недоволен. Ты вообще в кладовках что-нибудь понимаешь? Твои 4% - это еще хорошо, у других вообще минус».
🔸 Игнор: на вопросы отвечал долго или совсем не отвечал, а на звонки говорил «я на объекте, тут связи нет».
🔸 Перекладывание вины: «Это не я, это Эльвира, конкуренты через дорогу и ретроградный Меркурий».
🔸 Эмоциональные качели: в пятницу «пришел оптовик, юрлицо, забирает 50% ячеек», а в понедельник «подвал затопило, срочно скидываемся на ремонт».
🔸 Изоляция: «Не читай этих Цогоевых из телеграма, они просто нам завидуют».

🖤 А вы всё равно остаетесь с ним. Потому что «он изменится», «вот заполним 40% ячеек, и всё наладится» и «уже столько вложено, жалко бросать».

👍 Это про моего бывшего
🔥 Мы до сих пор вместе
👀 Это что же, я - абьюзер?

🏢 Девелопер STONE собирает урожай наград и призовых мест в рейтингах.

🏆 STONE - «Девелопер года» на премии Workplace Awards 2026, специализированной премии в сфере офисной недвижимости.

🏆 Небоскреб STONE SKY Ходынка отхватил награду в номинации «Проект будущего» офисной недвижимости на премии Green Property Awards, определяющей лучшие экологичные объекты и компании в сфере недвижимости

🏆 Ну и наконец, STONE стал №1 в Рейтинге Уверенных Застройщиков Жилья от Forbes в сегменте жилья бизнес- и премиум-класса. Forbes оценивал финансовую устойчивость девелоперов, а при подсчете итогов учитывались выручка, чистая прибыль, процентные расходы и чистый долг.

🪜По непроверенным слухам, в дом продаж STONE срочно вызывают столяра чтобы изготовить новые полки для установки многочисленных наград.

Торговые улицы Москвы: Никольская

📜 Никольская - одна из старейших торговых улиц Москвы, она идет через Китай-город от Красной площади к Лубянской. Китай-город с XVI века был главным торговым районом столицы: лавки, ряды и купеческие подворья стояли здесь плотнее, чем где-либо в городе.

📚 Никольская торговала в первую очередь книгами. К середине XIX века улица была центром книжной торговли Москвы, а дешевые массовые издания, которые продавали в здешних лавках, даже получили название «никольской литературы».

🛍 Уже к концу XIX века улица начала преображаться - появились пассажи и доходные дома с магазинами на первых этажах. Открылась одна из крупнейших в Европе аптека Феррейна, а также гостиница и ресторан «Славянский базар», куда съезжались торговые люди со всей страны.

⌚️ В начале 20-го века на Никольской уже появились элитные бутики одежды и парфюмерии, в том числе флагманы швейцарского бренда Omega и французской парфюмерии A. Rallet & Co.

🚩 В советское время частную торговлю свернули, а улицу переименовали в улицу 25 Октября. ГУМ с 1930 по 1953 год вообще не работал как магазин - в здании разместились учреждения. Историческое название Никольской вернули в 1990 году, и первые этажи снова заполнили магазины и рестораны.

🏛 С 2013 года Никольская пешеходная, а после чемпионата мира 2018 года стала одной из самых узнаваемых прогулочных улиц столицы с интенсивным трафиком.

🏢 А что там с ГАБами? В настоящее время в продаже мне удалось найти всего одно помещение - на Никольской, 25 экспонируется 67,4 м2 на первой линии с отдельным входом с фасада, в шаге от метро «Лубянка». Потолки 4,2 м, открытая планировка. Помещение арендует федеральная сеть кофеен «One Price Coffee», договор заключен на 5 лет, арендная ставка - ₽1 752 320 в месяц (₽21 млн в год). Стоимость - ₽273,4 млн. Недешево, зато трафик сумасшедший.

💡 На Никольской улице торгуют со времен Ивана Грозного. Это одна из немногих торговых улиц центра Москвы с прямым выходом на Красную площадь. Три станции метро, ГУМ, пешеходная зона и туристы круглый год - трафик здесь обеспечен на десятилетия вперед. Улица пережила смену эпох, вывесок и даже советскую паузу в частной торговле - и каждый раз снова наполнялась магазинами.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎣 Караси дуреют от этой прикормки? Если можно было бы высасывать новости из пальца - то точно, надо было разбирать рейтинг выручки московских застройщиков! Займусь-ка я этим)

👑 По итогам III квартала MR Group обогнала ПИК по выручке! Всё, ПИК уже не торт. MR - встречайте нового Короля. «Донстрой» - я ожидал от вас большего!

📊 Только вот консалтинговая компания «Метриум» считает в этом рейтинге оценочную выручку, то есть на сколько покупатели заключили договоров за квартал. А что, если разделить выручку топ-3 на число сделок и проданные метры (в первом приближении, ДДУ в рейтинге без оптовых сделок и уступок)?

🔸 ПИК: ₽29 млрд, 1539 ДДУ, средний чек около ₽18,8 млн, ₽433 тыс./м2
🔸 MR Group: ₽33,3 млрд, 906 ДДУ, около ₽36,8 млн, ₽627 тыс./м2
🔸 «Донстрой»: ₽28,3 млрд, 492 ДДУ, около ₽57,5 млн, ₽782 тыс./м2

🧐 По величине среднего чека лидирует уже «Донстрой», а по количеству ДДУ - ПИК. И это мы ещё ничего не знаем про прибыль (с уходом ПИКа с биржи и не узнаем)! При этом «Донстрой» собрал почти ту же кассу, что и ПИК, заключив втрое меньше договоров. То есть оценивать эффективность застройщика, если это было целью аналитического исследования, можно не только выручкой. Вот это да!

💡 Маленькая деталь для любителей коронаций: Forma - дочка ПИКа. Если сложить объёмы ПИК и Forma, это даст ₽43,1 млрд - трон снова оранжевый.

🤹 Типичная манипуляция, известная всем аналитикам - взять отдельный показатель и на его основе делать какие-то далеко идущие выводы. Что сообщает потенциальному покупателю место в рейтинге выручки? Про надёжность застройщика, про качество и про то, подорожают ли метры в проектах - точно не сообщает. Ну и об эффективности бизнес-модели застройщика и её устойчивости - конечно, тоже нет.

⚖️ Сейчас разница между бизнес-моделями куда важнее, чем раньше. Ставки по рыночной ипотеке высокие, условия субсидируемых государством ипотек ужесточают, а сделки в масс-маркете держатся именно на ипотеке. Покупатель за >₽57 млн от трендов ипотечного кредитования зависит несколько меньше покупателя за ₽19 млн. Выручка и количество ДДУ это уже не так круто. Настоящая крутизна сейчас - продавать много на высокие чеки.

🍏 X5 Group опубликовала предварительные операционные результаты за 3 квартал 2026 года. Выручка выросла на 13,0% год к году, до 1,31 трлн рублей.

💜 Сопоставимые продажи (LFL) прибавили 7,4%. Это заметное ускорение после +4,2% во 2 квартале. Основной вклад по-прежнему дает средний чек (+4,9%), но LFL-трафик тоже прибавил 2,3%. Физическая экспансия X5 Group продолжается, но в более спокойном темпе: за квартал открыто 377 магазинов с учетом закрытий, против 466 во 2 квартале и 715 годом ранее.

💜 Выручка по брендам: «Пятёрочка» +10,7% (1,01 трлн руб.), «Перекрёсток» +8,0% (132,5 млрд руб.), «Чижик» +34,5% (139,6 млрд руб.). По квартальной выручке «Чижик» уже обошел «Перекрёсток». Его рост держится не только на открытиях новых точек, но и на сопоставимых продажах: LFL «Чижика» +9,0%.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

💜 Деталь из отчета, на которую мы обратили внимание - трафик. В 3 квартале LFL-трафик вырос на 2,3%. По итогам 9 месяцев он вышел в небольшой плюс (+0,7%) после -0,2% по итогам полугодия. Покупателей стало чуть больше, но главным драйвером выручки остаются цены и средний чек.

💜 На результаты X5 Group влияет и макроэкономический фон. Продовольственная инфляция в 3 квартале ускорилась до 4,8% г/г против 3,4% во 2 квартале (данные Росстата). Ускорение инфляции подогревает рост среднего чека, а значит и товарооборота. Ключевая ставка Банка России в течение квартала сохранялась на уровне 14%.

💜 Показатели продуктовых сетей - один из индикаторов экономики. Кроме того, эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями, арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями. Аренда в качественных объектах привязана к товарообороту магазина. Пока LFL-продажи растут (+7,4% за квартал), индексируемая аренда сохраняет базу для роста, даже при стабильном трафике.

💜 Констатируем, что недвижимость, арендуемая брендами X5 Group, сохраняет свою привлекательность: будучи инвестором SimpleEstate, вы можете стать совладельцем объекта недвижимости, арендованного Пятерочкой или Перекрестком.

📲 Наш MAX

🔀 По каким критериям инвесторы оценивают объекты ГАБ? Одним из самых популярных инструментов определения качества готового арендного бизнеса является срок окупаемости.

🏛 У нас в России есть своя мощная культура инвестиций в недвижимость, с самобытным лексиконом, в частности инвесторы применяют два термина:

1️⃣ Грязная окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к выручке от аренды за год, измеряется годами.
2️⃣ Чистая окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к доходу (не путать с выручкой) от аренды за год или прибыли от аренды за год... но это неточно. Измеряется годами.

🏢 Для коммерческой недвижимости расчёт срока окупаемости обычно базируется на показателе NOI (Net Operating Income, Чистый Операционный Доход, ЧОД). Например, если стрит-ритейл стоимостью 40 млн рублей приносит 400 тыс. рублей арендного дохода в месяц (4,8 млн рублей в год), а операционные расходы составляют 1,2 млн рублей в год, то NOI будет равен 3,6 млн рублей. Таким образом, срок окупаемости составит 11,1 года (40 млн ÷ 3,6 млн).

🧮 Вот это был правильный расчет простой окупаемости.

📝 Существует также дисконтированная окупаемость (DPP), которая учитывает временную стоимость денег через ставку дисконтирования. Вычисляется как период, за который сумма дисконтированных денежных потоков сравняется с первоначальными инвестициями.

⚠️ Важный момент: в профессиональной среде простая окупаемость считается весьма грубым показателем, так как не учитывает факторы времени, стоимости денег, наличия или отсутствия индексации, будущее изменение цены актива и т.д.. Более точно перспективность инвестиций оценивается при создании финансовой модели через IRR (внутренняя норма доходности), NPV (чистая приведённая стоимость) и Cap Rate (ставка капитализации).

Что вы используете при оценке ГАБ?
👍 Окупаемость - главный показатель.
🔥 Делаю комплексную фин.модель...
👀 Расчеты не важны, интуиция рулит!

2️⃣ ноября у меня день рождения.

💡🎉Я всегда организовываю на свой ДР вебинар с актуальным, интересным и полезным контентом, небольшой викториной с розыгрышами призов и т.д.

💥Проводить оффлайн такое мероприятие сложно, ведь подписчики моего телеграм-канала, мои друзья и коллеги, студенты моих образовательных программ живут не то что по всей России, по всему миру!

✅ Поэтому предлагаю присоединиться ко мне онлайн, 02 ноября 2026 года в понедельник в 19.30 по МСК. Я постараюсь уложиться ровно в один час.

⚡️Обещаю, что будет нескучно и полезно! И бесплатно, конечно.

🤗 Приходите, пожалуйста, я вас приглашаю! Мне будет очень приятно.
https://atsogoev.com/dr-26
https://atsogoev.com/dr-26
https://atsogoev.com/dr-26

⚡️ Девелопер R4S анонсирует старт продаж торговых помещений на Сретенке!

📍 Место: ЦАО, метро «Сухаревская», ул. Сретенка, 25 - второй дом от метро, всего 150 метров пешком. Объект расположен на первой линии одной из самых оживленных пешеходных улиц центра, между Садовым и Бульварным кольцами.

🚀 В продаже 3 торговых помещения:
🔹 площади от 42,4 м2 до 112,5 м2
🔹 высокие потолки 3,6 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада в каждое помещение
🔹 свободные функциональные планировки и центральные коммуникации

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Первая линия Сретенки с плотным пешеходным трафиком и шаговой доступностью метро обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать на потенциальный рост стоимости актива.

💸 Цены: от ₽90 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

👋 «Ну всё, я съезжаю. Приятно было познакомиться» - ни один инвестор не хочет услышать такие слова от арендатора после покупки ГАБа.

📄 На что стоит обратить внимание в договоре аренды?

🔒 Если в договоре нет пункта, позволяющего арендатору выйти из отношений досрочно, он связан договором до конца срока: даже если съедет, аренду платить придётся дальше. А вот если в договоре есть строка «арендатор вправе отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя за 2 месяца», то долгосрочный договор на 10 лет на деле может оказаться весьма краткосрочным. Поэтому покупателю ГАБа следует обратить внимание на формулировку такого пункта в договоре.

⏱️ В российских договорах право на выход чаще всего отсутствует у арендаторов складов класса А, особенно построенных под конкретного арендатора (build-to-suit).

📑 В большинстве остальных случаев арендатор может завершить арендные отношения досрочно. Увы, это российская специфика. А если срок договора истёк и арендатор продолжает работать без возражений собственника, договор становится бессрочным, и выйти из него можно, уведомив арендодателя за 3 месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

💰 Но за досрочный выход из договора может предусматриваться плата. Закон разрешает договориться о том, что право на отказ стоит конкретных денег (п. 3 ст. 310 ГК РФ). На практике её чаще всего привязывают к обеспечительному платежу: при досрочном отказе депозит арендатору не возвращается. Но формулировка должна быть точной. Размытое «удерживается в счёт компенсации потерь» суд может признать неосновательным обогащением, а явно несоразмерную сумму - снизить.

⚠️ Арендатор может уйти. Но помещение должно быть ликвидным, чтобы быстро заменить одного арендатора на другого. Не стоит покупать «качественного арендатора», лучше купить качественное помещение.

Минфин может превратить ЗПИФы в российский REIT

📰 Минфин обсуждает с бизнесом смягчение налоговых поправок для закрытых ПИФов ко второму чтению. По данным «Ведомостей», для части фондов сохранят действующий режим, при котором налог платится только в момент погашения или продажи паев. Речь о ЗПИФах, которые в течение года после получения распределяют пайщикам почти весь доход за вычетом операционных расходов.

💬 По словам одного из чиновников, это примерно десятая часть фондов на рынке. Обсуждение при этом еще продолжается.

📜 Исходная идея была жестче. В начале октября вместе с бюджетом правительство внесло поправки в НК: со следующего года интервальные и закрытые ПИФы должны платить 15% налога на прибыль с пассивных доходов - дивидендов, процентов, роялти и арендных платежей. Сейчас фонд налог на прибыль не платит, налог возникает у пайщика при выплате дохода, а выплату можно откладывать годами. В Минфине считают это лазейкой для налоговой оптимизации.

🏛️ Для ЗПИФов недвижимости тут два интересных момента. Первый - обсуждаемый компромисс почти повторяет логику американских REIT. Траст не платит корпоративный налог с распределенной прибыли, но обязан отдавать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода.

💡А вот закрытые фонды с парой пайщиков, которые использовались как налоговые «копилки» для реинвестирования, будут похоже страдать.

📶 Розничные фонды, которые и так платят пром.доход по паям ежемесячно или ежеквартально, при таком варианте поправок могут изменений и не заметить.