Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

По Барклая мнения разделились. Кто-то хвалит ремонт, кто-то пишет что я переплатил.

Давайте попробуем вместе разобраться, что значит сделать обустройство квартиры от вайтбокса в ПИК:

✅️ Вам точно потребуется перенос большей части розеток и, как следствие, полная перешпаклевка стен, разводка сантехники, наливные полы, точечно переделка трассы кондиционирования, натяжные потолки, укладка плитки и другие "мелочи".

✅️ С материалами на рынке сейчас проблем нет, вопрос только в огромной вилке по деньгам, поэтому мы остановились на сбалансированном варианте качество\цена, но при этом:

- разводка сантехники собрана на rehau с установкой системы от протечек.

- в санузле крупноформатная плитка kerama marazzi с акцентной стеной мелкоштучной плиткой.

- вечная ванна из литьевого мрамора и инсталяция от Grohe

- на полу в комнатах хороший кварцвинил уложенный елочкой.

- не дешевые розетки + теплый пол.

✅️ В части обустройства самой квартиры, тоже всегда стоит большой вопрос.

Кухню покупать за 100 тыс или 500 или под заказ за 700 с фасадами из ЛДСП? Двери? Техника?

Во всем хочется найти тот самый баланс, но как инвестору мне важно сохранить надежность вещей с минимальными затратами.

Поэтому здесь красивая кухня с мдф фасадами, врезная подстветка корпусной мебели, HPL столешница и фартук, надежные двери с ПЭТ пленкой и встроенной фурнитурой, мягкая мебель Moon с орматек матрасом и вся встроенная техника.

✅️ Ну и ключевое - это конечно гарантии, сроки и цена.

Кто-то 2 месяца ждет только свою кухню, а здесь мы за этот срок полностью реализовали проект под тапочки без какого-либо моего участия и, кстати, уже нашли арендатора за 100.000 в одну.

PS Для меня принципиально важно не тратить время на ремонты, есть более важные дела, поэтому я там не был. Если вы хотите также - пишите в личку, все сделаем под ключ, без головной боли, качественно и надежно и без вашего присутствия. Или можете самостоятельно ловить скидки, все закупать и делать - может даже получится дешевле.

Мой Telegram / MAX

Сейчас много разговоров о том, что будет с Самолётом, но все сходятся к мнению, что банкротство не нужно никому. Однако долги растут и с этим необходимо что-то делать.

Забирать непрофмльные активы банки тоже не хотят. Государству социальная напряженность не нужна. Возможно будут растягивать удовольствие и потихоньку Самолет будет платить и достраивать. Модное слово "Санация" на повестке дня.

Я же много раз вам здесь писал, что вкладываться в проекты Самолета опасно еще в 2021 году. Вот был разбор: https://t.me/Kharyb/203

Потому что нельзя строить миллионы квадратных метров неликвида в полях Подмосковья, Ленобласти и регионов и все это продавать годами безнаказанно. Брокеры за комиссию это успешно продавали годами, люди с небольшими деньгами в льготные ипотеки покупали, но я понимал что конец этому будет.

Я верю, что люди рано или поздно получат свои квартиры, вопрос лишь в том - какого качества будут дома...

Никогда не инвестируйте в бизнес, который продает плохой товар. Даже если он массовый и недорогой. У Самолета есть хорошие локации, но их очень мало - 41 километр МКАД как пример. Но и здесь не без минусов. А многое просто дикий неликвид, который впаривали людям под любым соусом..

Все написанное - мое личное мнение, прошу это учитывать и не обижаться.

Мой Telegram / MAX

Вчера я в нашем чате увидел не очень довольный, по моему мнению, комментарий подписчицы.

Она купила квартиру в Москве год назад, которая выросла в цене примерно на 20%. С грустью отмечает, что роста цены в 2 раза не случилось и придётся теперь делать ремонт и сдавать. Это за год!

Когда я это прочитал, был несказанно удивлен. Почему? Да потому, что квартира в Москве - это очень консервативный актив. Один из самых надёжных, котрые есть. Если она растет хотя бы на величину инфляции - это уже большой успех. А тут космические 20 процентов годовых.

Даже акции, которые являются гораздо более рискованным инструментом редко за год дают такую доходность. Они сейчас по-моему даже ниже, чем были.

Депозиты, которые на самом деле тоже являются намного более рискованным инструментом давали такую доходность всего несколько раз за всю новейшую историю России. А тут реальные стены, готовая квартира в Москве дала 20 % за год! И это мало...

Да, с 2022-2023 года многие хорошие проекты, которые я подбирал людям выросли в 2 раза или чуть меньше или больше - сработал эффект низкой базы, о чем и предупреждал тогда много раз и советовал покупать, вот пример: https://t.me/Kharyb/2181 и вот: https://t.me/Kharyb/3919 и вот https://t.me/Kharyb/6406 но это же не значит, что так будет всегда.

Во всем мире считается большим успехом просто догнать инфляцию в недвижке, потому что чем надёжнее актив - тем ниже доходность, а уж перегнать инфляцию, тем более в 2 раза - это реальный успех. Сколько у нас официальная инфляция - 7%? То есть человек, начитавшись меня, обогнал ее в 3 раза и не доволен, что не сделал 100% за год? Это вы совсем обнаглели, товарищи...

Я боюсь представить, что было бы с ней, если бы год для недвижимости был неудачный и недвижка не выросла бы или упала в цене. А ведь иногда и такое бывает... Это ведь тоже инструмент и кризис бывает в любых активах.

Но мы же берем квартиры надолго и правильные квартиры. А они в долгосрочной перспективе прекрасно сохраняют капитал и переносят его в будущее.

Дайте мне сейчас квартиру, которая будет стабильно расти каждый год на 20% и я поставлю вам памятник. А если хотите купить хороший объект - условия подбора в закрепленном сообщении канала.

Мой Telegram / MAX

Сделали Барклая. С вайтбокса за все с работами, мебелью и техникой 3.2 млн и 2 месяца.

Сейчас делаем такие же подборы, для одного клиента прозваниваем 17 вариантов. Если нужно и вам - пишите.

Мой Telegram / MAX

Как люди теряют миллионы на пустом месте: разбор реальных ошибок ❗️

Недавно ко мне обратились коллеги из РБК и Домклик. Мы сделали большой совместный материал о том, как сегодня устроен рынок недвижимости и какие неочевидные ошибки совершают покупатели и продавцы.

Почти 20 лет я работаю на рынке Москвы. И за это время насмотрелся на ситуации, когда одно неверное слово или лишняя жадность стоили людям квартиры или миллионов рублей.

Поделюсь парой показательных историй из материала:

⭕️ История 1. Почему не всегда нужно торговаться:

Присмотрели мы клиенту отличный семейный вариант. Хорошая квартира, цена около 40 млн рублей, цена полностью в рынке, даже чуть ниже, люди только вышли в рекламу! Клиент говорит: «Давай попробуем скинуть 2-3 миллиона?»

Я не советовал, такие лоты улетают быстро. Но покупатель все равно пошел к продавцу напрямую просить дисконт в обход меня.

Знаете, что делает продавец в таких случаях ❓ Он начинает сомневаться, идет изучать ситуацию глубже, общается со своим агентом, берет тайм-аут.

В итоге нам подняли прайс до 45 млн, пришлось искать другую квартиру, а эта ушла из рекламы через какое-то время дороже. Рынок весной на вторичке был отличный, впрочем как и сейчас.

Клиенту нашли другую квартиру позже, но чуть проще и дороже… Таких уже не было.

👆 Запомните: я не против торга, но если вам нашли хорошую квартиру, то нужно понимать, что сейчас на вторичке хороших квартир мало и вообще рынок продавца. Если вы видите ликвидный вариант по нормальной цене - не стоит подталкивать собственника к размышлениям.

⭕️ История 2. Попытка обмануть систему в аренде: Клиент захотел сдать новенькую трехкомнатную квартиру на 10 тысяч дороже рынка. Сдал семье без лишних проверок. Через полгода приехал - а там строительное общежитие: 15–20 человек в квартире. Подробнее читайте в статье.

👆 Запомните: если арендатор соглашается на цену выше рынка без вопросов - это первый тревожный звонок.

В статье мы также детально разобрали:

✅ Почему хорошие квартиры с ремонтом «протухают» с годами;

✅ Чем опасны покупки у банкротов (когда имущество могут забрать даже через 3 года)

✅ Как сегодня безопасно покупать квартиры по доверенности и возможно ли это в принципе?

Мой Telegram / MAX

YOUTUBE

RUTUBE

ДЗЕН

VK-СООБЩЕСТВО

А вот это уже
интересно❗️

"Правительству Российской Федерации: с учетом ранее данных поручений рассмотреть возможность внесения изменений в условия программы льготного ипотечного кредитования "Семейная ипотека" в части, касающейся совершенствования условий кредитования многодетных семей, включая дифференциацию максимального размера ипотечного жилищного кредита (займа) в зависимости от числа детей в семье. Доклад - до 1 января 2027 года", - сказано в перечне поручений по итогам заседания Совета по реализации государственной демографической и семейной политики.

Что бы это значило? Неужели поднимут лимиты? А как же бюджет? Будем наблюдать)

Мой Telegram / MAX

У нас - в телеге на голосовалке однушка в советском доме победила незначитьно, а вот в Максе студии перевесили.

ПИК вывел в продажу новый симпатичный корпус с фигурными балкончиками и нормальной отделкой в Лосиноостровском парке.

Если судить по уже сданным проектам серии ПИК+, например по Кутузовскому кварталу.

Цены неплохие. На скринах прикладываю самые недорогие квартиры, мне нравится. Рядом лес, метро, новый неплохой район развивается.

Упомянул Кутузовский квартал и вспомнил, как мы купили клиентке евро-2 там за 13.5 млн, если считать с рассрочкой выгоду. Вот был пост: https://t.me/Kharyb/6662

Прошло 2 года и теперь такие квартиры стоят 22-23 млн на рынке и еще найти нужно. А какой-то парень тогда меня в комментариях отчитывал, что планировка плохая, локация плохая, но такие люди свои ошибки редко признают.

Сейчас уже другие проекты подбираем людям и я знаю, что они тоже будут в будущем очень хорошие результаты показывать.

Недавно купили клиенту 2 евро-двушки на Павелецкой по 25 млн, он получил дополнительные скидки и я практически уверен, что рост цены там будет существенный. Правда это уже совсем другая история и расскажу обо всем позже.

Если нужно подобрать квартиру - контакты вверху канала, условия тут:
https://max.ru/Kharyb/AaD9ML_QMuk

Мой Телеграм/ МАХ

Друзья, привет! Спасибо за ответы 🙂 Поставьте лайк, если хотели бы видеть такие опросы чаще)

Первый опрос меня удивил, люди реально любят вид на лес. Я так жил 6 лет, скукота и ничего не меняется. Другое дело - река, город, Сити. Красота же! Еще мне нравится, когда деревья прям в окне и птицы прилетают.

Мода на евро-форматы не удивила, потому что это и правда удобно. Европейцы это давным давно поняли, у нас же в СССР делали круче - небольшое пространство чисто для приготовления пищи и большой зал для принятия пищи. Но не учли, что люди ленивы и таскать тарелки в зал не будут, а станут питаться на маленькой кухне, для этого не предназначенной и ругать логично продуманные хрущевки.

В третьем опросе видно, что меня читает масса взрослых людей, которые для жизни выберут однушку в старом доме, вместо студии в новом. Как и я. Но также много молодёжи - тут паритет.

Это показывает, что при снижении ставки ЦБ, когда ипотека станет доступной, старый фонд еще порастет.

Но уверенное первенство все-таки захватили новостройки, о чем говорит опрос номер 4.

4 опрос еще показывает нам с вами, что формируется большой отложенный спрос в среде людей, которые будут покупать квартиры, когда ЦБ снизит ставку и ипотека будет доступнее. А это - дальнейший рост цен.

Я же верю, что в ноябре нас с вами ждет таки коррекция цен на квартиры и она уже робко стартует, если посмотреть на ПИК - это пионэры всегда.

В ПИК робот резко поднимает и снижает цены, в зависимости от спроса и выполнения плана. Продали больше - сразу поднимают, меньше - моментально идут скидки.

Буду писать, как только увижу коррекцию. Её может и не быть, если рубль начнет слабеть, но пока что он крепкий.

Мой Telegram / MAX