ИЖС в России

‼️Какой прогноз ввода ИЖС на 2027 год

💬Игорь Пеньков, коммерческий директор компании «Земельный экспресс»:

Частный дом в среднем строится около года. Поэтому то, сколько объектов ИЖС введут в следующем году, во многом зависит от того, сколько ипотеки на строительство выдали в текущем.

Этим и объясняется значительная часть нынешнего спада. Летом 2024 года завершилась массовая льготная ипотека, а с весны 2025-го для льготных кредитов на ИЖС стали обязательны эскроу-счета. В результате в 2025 году кредитов на строительство частных домов выдали примерно втрое меньше, чем годом ранее, и в 2026-м это отразилось на вводе.

📊Чтобы понять, что ждет рынок в 2027 году, стоит посмотреть на выдачи ипотеки в текущем году. Здесь динамика обратная: за восемь месяцев 2026 года на строительство домов выдали примерно в полтора раза больше кредитов, чем годом ранее (данные ДОМ.РФ). А с 1 октября у ИЖС появилось еще одно преимущество: ставка по семейной ипотеке на строительство дома осталась на уровне 6%, а на покупку квартиры для многих семей выросла. Мы ожидаем, что на этом фоне спрос на ипотеку на ИЖС продолжит расти.

Но одной ипотеки для восстановления рынка мало: большинство частных домов сейчас возводят на собственные средства, и здесь ситуация сложнее. Стройка дорожает быстрее инфляции, поэтому часть людей откладывает ее или растягивает на несколько лет. Кроме того, новых проектов сейчас запускается меньше.

В итоге в 2027 году ввод объектов ИЖС, на мой взгляд, продолжит снижаться, но гораздо медленнее. Если за девять месяцев 2026 года он сократился на 21%, то в следующем году снизится лишь на несколько процентов к уровню 2026-го, а при благоприятных условиях останется на таким же, как сейчас.

💬Андрей Селиверстов, директор по маркетингу "Северлес":

На Кубани ввод частных домов в 2027 году, по нашей оценке, заметно не вырастет. В первом квартале 2026-го в крае ввели 553,8 тыс. кв. м ИЖС против 1,35 млн кв. м годом раньше. Ипотека на ИЖС по России снова растёт, но с ней строят около 10 % домов против 40 % в 2024 году (оценка ДОМ.РФ), поэтому одна ипотека ввод не вытянет.

⏬В Сочи падает спрос на доску (смотрите инфографику). Лучше всего у нас за год продавались тонкий брусок и вагонка: обрешётка, отделка, бани. По России, по данным Авито Услуг, спрос на постройки для участка в июне вырос на 20 % за год. Деньги, отложенные на дом, люди тратят на бани, беседки и навесы, и, по нашей оценке, в 2027 году так и останется.

Ещё один тормоз: с 4 августа в зонах подтопления запретили строить дома, и под запрет могут попасть больше 500 тысяч участков края.

Рост ввода частных домов ждём не раньше второй половины 2027 года и только если ЦБ снизит ключевую ставку.

ИЖС в России

💰Как застройщики и девелоперы держатся на плаву при ставке 14%

Рассрочка, субсидирование, трейд-ин и скидки — главные инструменты застройщиков для привлечения покупателей в период замораживания ключевой ставки.

Рассрочка пользуется популярностью в бизнес-классе объектов, а трейд-ин используется редко, большинство продавцов предпочитают продавать сами из-за дисконта в несколько миллионов.

💬Бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева:

Брокеру и застройщику приходится собирать сделку из нескольких инструментов: остатки семейной ипотеки для тех, кто проходит по новой шкале, короткая рассрочка, трейд-ин, субсидированные программы банков. Но это поддержка спроса здесь и сейчас, а не замена дешёвому кредиту. Пока ключевая держится на 14%, а среднесрочный прогноз ЦБ на 2027 год сдвинули вверх — до 12,5-13,5% в среднем за год, — рассчитывать на быстрое оживление именно за счёт ставки не стоит. Рынок будет жить точечными сделками и сильным переговорным рынком между покупателем, банком и девелопером.

Как всегда, кризис проверяет бизнес на мобильность и стрессоустойчивость. Выживут сильнейшие...

ИЖС в России

📊Объемы ввода ИЖС потеряли 1/5 часть

Итоги трёх кварталов на загородном рынке жилья в России удивили аналитиков: с января по сентябрь объём ИЖС снизился до 41,4 млн кв. м (-21% к прошлому году). Отрицательная динамика наблюдается в большинстве регионов, особенно в Тыве, республике Алтай и ХМАО. Среди крупных рынков наиболее значительное снижение зафиксировано в Нижегородской (-38%), Челябинской (-35%), Московской (-31%) областях и Краснодарском крае (-33%).

Положительная динамика в строительстве ИЖС наблюдается лишь в 10 регионах с небольшими объемами, но в остальных наблюдается кризис, вызванный обязательством подрядчиков работать через эскроу-счета. Это привело к подорожанию строительства на 25% и закрытию около 70% компаний.

⏬Несмотря на высокий интерес россиян к загородным домам, реальный спрос ограничен финансовыми барьерами. Льготные ипотечные программы поддерживают рынок, однако значительное число сделок срывается из-за проблем с землей и лимитами банков.

💬Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская:

По итогам трех кварталов 2026 года ввод ИЖС оказался минимальным с 2021 года. Помимо сложного перехода сектора загородной жилой недвижимости на эскроу-счета сказалась стагнация в экономике и высокие ставки по рыночной ипотеке.

Кассовые разрывы у крупных строителей и резкая волатильность спроса усугубляют ситуацию. Входные расходы на застройку выросли, и спрос на загородную недвижимость сосредоточен в диапазоне 6-9 млн руб. Большинство сделок теперь совершается покупателями в возрасте 35+, и 83% ипотек выдаются на готовые дома. Небольшие девелоперы заполняют земельный банк, отказываясь от дорогих схем строительства.

ИЖС в России

💸Когда ипотеку начнут выдавать под 10%

Рынок ипотеки в России не ожидает снижения ставок до 10% ранее 2028 года. Для этого ключевая ставка Центробанка должна упасть до 8% или ниже, однако прогнозы указывают на 10,5-12,5% в 2027 году.

Снижение ставок до 10% может оживить рынок недвижимости, так как снизит ежемесячные платежи по ипотеке на 40%, но даже при падении ключевой ставки это не гарантировано.

💬Директор по рейтингам кредитных институтов агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина:

Даже если регулятор возобновит снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях, строгие риск-политики банков к оценке заемщиков и действующие макропруденциальные лимиты будут сдерживать снижение стоимости ипотеки.
По нашим ожиданиям, это горизонт 2,5-3 лет.

В первом полугодии наблюдается рост спроса на ипотеку, особенно на вторичном рынке, а актуальные ставки остаются около 18,7%, что тормозит активность покупателей. Ожиданий их снижения до конца года нет.

ИЖС в России

📊Рекорд выдачи семейной ипотеки в сентябре

В сентябре 2026 года выдано рекордное количество ипотечных займов с господдержкой — 70,37 тыс. на 430,68 млрд рублей, что на 98% больше по количеству и на 100% по объему по сравнению с августом. Льготные программы составили 67% ипотечного кредитования, средний размер кредита — 6,12 млн рублей, срок — 27 лет и 5 месяцев, ПСК — 14,6%.

💬Директор по риск-менеджмент-методологии и дата-аналитике ОКБ Николай Филиппов:
В сентябре, в преддверии ужесточения условий госпрограммы, был зафиксирован ажиотажный спрос на льготную ипотеку: программой успели воспользоваться более 70 тыс. человек.

⏬За третий квартал 2026 года предоставлено 135,13 тыс. льготных кредитов на 819,97 млрд рублей, что на 11% меньше по количеству и на 7% по объему по сравнению с 2025 годом.

⬆️При этом за первые девять месяцев 2026 года выдано 369,19 тыс. льготных ипотек на 2,21 трлн рублей, что на 2% больше по количеству, но на 6% меньше по объему, чем в прошлом году.

В сентябре 2026 года Москва лидировала по объему выданных кредитов (5,68 тыс. на 51,64 млрд рублей), а Якутия — по количеству ипотек на душу населения (около 6 на тысячу жителей).

ИЖС в России

👷В России может появиться единая платформа цифрового строительства и недвижимости

На заседании группы «Строительство и недвижимость» под председательством Виталия Мутко обсуждали инициативу по созданию платформы для объединения цифровых процессов в строительстве и недвижимости. Основная идея заключается в том, что пользователям не нужно будет повторно передавать одни и те же данные при строительстве, продаже и аренде жилья. Платформа обеспечит единый доступ к государственным данным и упростит процесс взаимодействия, однако реализация может иметь свои риски, такие как возможная уязвимость одной точки доступа.

‼️Авторы инициативы уверены, что платформа поможет строителям, обеспечивая связь всех процедур и контроль за строительством. Граждане смогут взаимодействовать с ИИ-агентом для выбора жилья и оформления сделок, что упростит процесс. Однако существует негативное восприятие термина «единый», поскольку он может означать зависимость от одного элемента системы.

Цифровизация вызывает у людей сомнения: количество бумажной работы не уменьшается, мошенники быстро адаптируются к новым технологиям, а сбои в дата-центрах могут привести к коллапсу цифровой экономики. Вопрос остаётся: стоит ли вмешиваться в уже работающую систему ради незначительной экономии времени?

ИЖС в России

👷Россияне массово теряют разрешения на строительство

Горячие обсуждения вокруг поправок в Водный кодекс, вступивших в силу 4 августа, привели к массовым жалобам со стороны граждан РФ. Многие земельные наделы из-за включения их в зоны потенциального подтопления стали непригодными. Затруднения затрагивают и тех, кто только приобрел участки, и собственников уже построенных домов, которым теперь отказывают в регистрации имущества согласно новым нормам. На форуме кадастровых инженеров и жилищном конгрессе регулярно поднимается вопрос об упрощении действующего законодательства.

Сейчас нужно ждать перемен в вопросе запрета на строительство и постановку недвижимости на учёт. В Свердловской области уже инициированы судебные процессы, способные создать прецеденты, однако их рассмотрение займёт время.

‼️Минстрой РФ признал, что ограничения крайне серьёзны для отрасли, а министр Ирек Файзуллин выступил с предложением смягчить правила для участков, где работы стартовали до внесения изменений. Введение ограничений способно привести к трудностям, включая срывы сроков и финансовые взыскания для строителей.

Работы по возведению объектов под запретом на всей территории, включая мостовые переходы и магистрали. Тем, кто успел приступить к работам либо завершить их до 4 августа, предусмотрена поддержка. В случае приобретения участка и исчезновения признака, разрешающего строительство, необходимо ожидать корректировки очертаний зон потенциального затопления.

💬Директор компании «Кадастр-Про», Павел Чернов:

На форуме 100+ в Екатеринбурге был круглый стол как раз по этой теме, и там обсуждалось сокращение границ зон подтопления, чтобы они были в районе 20 метров. Сейчас у нас есть водные объекты, границы зон по которым могут уходить на километр от водоема. Публичные слушания по этому поводу уже прошли. В Свердловской области на эти цели понадобится 360 млн рублей, но бюджет будут выделять частями, и первые исправления начнутся ориентировочно только с середины 2027 года.

Надежда на упрощение правил сохраняется, однако сроки и масштабы таких изменений остаются неопределенными. Аналитики ожидают, что к концу года появятся четкие предложения.

Смягчение требований коснётся лишь строений, возведенных до 4 августа 2026 года. Кроме того, можно обратиться в суд для формирования прецедента, способного разрешить данный вопрос.

ИЖС в России

‼️Как ИИ помогает в продаже недвижимости

💬Елена Никульшина, бренд-стратег, эксперт по ИИ в бизнесе:

В моей практике ChatGPT помогал готовить загородный проект к разговору с покупателями и инвесторами.
С помощью ИИ мы связывали предложение с продвижением: готовили публикации, сценарии видео, последовательность тем. Для покупателя раскрывали условия жизни, для инвестора — экономику проекта. Материалы становились основой для выступлений и дальнейшего разговора.

Мой вклад как бренд-стратега — определить, кому и с какими аргументами представлять проект; ChatGPT помогал разрабатывать материалы под эту задачу.

💬Юрий Кизилов, директор компании «Земля МО»:

Недавно вместе с коллегами из строительной компании мы запустили новый сервис на основе ИИ, объединяющий два направления: выбор земельного участка и строительство дома.

👷Клиент выбирает проект и сразу видит, как строение разместится на понравившемся участке. Больше не будет ситуаций, когда дом на 170 квадратов на чертежах казался маленьким, а в итоге занял большую часть территории.

Мы подбираем оптимальное положение здания с учетом нормативов и отступов, рельефа, подъездных путей, инженерных сетей и видов из окон. Раньше этот этап архитектор выполнял вручную, и подготовка требовала немало времени.
Теперь рутину взял на себя искусственный интеллект: утром клиент оставляет заявку на участок и дом — и в течение дня получает полную визуализацию.

Сразу видно коэффициент полезного использования территории: где пройдут подъездные пути, где — дорожки внутри участка, на что остается место и чем дополнить ландшафт. Можно понять площадь пятна застройки и рассчитать протяженность инженерных сетей. Наш сервис с элементами ИИ-ассистента позволяет в сжатые сроки понять, что можно сделать на своем участке, и избежать ошибок.

ИЖС в России

🧑‍⚖️Совфед одобрил закон о ИЖС на месте аварийных домов

Совет Федерации поддержал законопроект, разрешающий строительство на участках после сноса аварийных зданий.

Инициатива предполагает увеличение минимального населения, необходимого для включения этих территорий в оборот, с 30 до 100 тысяч человек. Такая мера предоставит муниципалитетам возможность проводить аукционы для ИЖС.

💬Сенатор Артём Шейкин подчеркнул значимость этой поправки для региона:

У муниципалитетов появится больше возможностей использовать такую землю с учётом сложившейся застройки, а у жителей — приобрести участок для строительства собственного жилья.

ИЖС в России

💸Мелкие кредиторы уходят, а крупные — ужесточают условия ипотеки

Ипотечный рынок за три последних года лишился 33 участников, составив 216 кредитных организаций.

Уход банков с ипотечного рынка снижает выбор для заемщиков, заставляя оставшихся кредиторов ужесточать требования. Мелкие банки часто предлагают более гибкие условия, и их отсутствие может усложнить процесс получения ипотеки для клиентов с нестандартными ситуациями. Особенно это проблематично для небольших городов, где региональные банки лучше понимают местные особенности.

Хотя снижение числа кредиторов не всегда ведет к росту ставок, ослабление конкуренции позволяет крупным банкам сохранять жесткие требования. Базовый сценарий предполагает дальнейший уход финансовых учреждений, и к 2027 году их число может сократиться до 200.

Снижение ключевой ставки и сохранение господдержки могут замедлить этот процесс, однако сокращение компенсаций сделает участие малых банков в ипотечных программах невыгодным.

ИЖС в России