Игорь «Рантье» Бондаренко

Друзья, интересно, что в телеграм опрос прошел с другими цифрами, а здесь буквально паритет.

Я бы добавил такую мысль для сомневающихся:
Почему человек покупает квартиру под сдачу? Часто потому, что ему понятно, как это работает. Купил, сделал ремонт, нашёл жильца — получаешь аренду.

Возможно, сейчас между стрит-ритейлом и кладовками происходит примерно то же самое, что до сих пор происходит между жильем и коммерцией.
«Магнит», «Пятёрочка», пекарня — всё знакомо. Видишь магазин, видишь покупателей, понимаешь, на чём зарабатывает арендатор и из чего платит тебе аренду.

А тут предлагают купить помещение и разделить его на микро кладовочки.

И первая мысль: «А кто вообще будет платить за хранение вещей?»
Следом ещё вопросы:
— Почему не хранить дома или в гараже?
— А в моём городе это кому-то нужно?
— Сколько ждать, пока объект заполнится?
— Кто будет заниматься всеми этими арендаторами?
— Не получится ли, что вместо дохода я куплю себе ещё одну работу?

Нормальные вопросы. Я бы сам хотел получить на них ответы, прежде чем вкладывать деньги.

А мысль «я пока не понимаю этот бизнес» — ещё не значит, что в нём нет спроса и денег.

Поэтому дальше хочу подробнее показать вам кладовки временного хранения. Кто их снимает, зачем, как заполняются объекты и что остаётся собственнику после расходов.

Будут реальные истории людей, которые уже вложились: почему решились, чего боялись и с чем столкнулись после покупки.

Возможно, после этого вы всё равно выберете стрит-ритейл. Но уже потому, что сравнили варианты и поняли, какое направление в коммерческой недвижимости подходит вам.

Этот список слов и расшифровок пригодится вам в работе с недвижимостью.

🚩Сохраняйте.

А или АРД— арендатор;
АРДД — арендодатель;
ВРИ — вид разрешенного использования;
РНС — разрешение на строительство;
ГАБ — готовый арендный бизнес;
ГАП — годовая арендная плата;
ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
ГСК — гаражно-строительный кооператив;
ДДУ — договор долевого участия;
ДКП — договор купли-продажи;
ЖСК — жилищно-строительный кооператив;
ЗУ — земельный участок;
КА — контрагент;
КЛ — красная линия;
КН — коммерческая недвижимость;
КУ — коммунальные услуги;
МАП — месячная арендная плата;
МКД — многоквартирный дом;
МОП — место общего пользования;
МРИЗ — менеджер по реконструкции и запуску;
НТО — нестационарный торговый объект или торговый павильон;
ОКС — объект капитального строительства;
ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
ПДА — предварительный договор аренды;
ПЗЗ — Правила землепользования и застройки;
СА — субаренда;
СубА — субарендатор;
ТП — трансформаторная подстанция;
ТСЖ — товарищество собственников жилья;
ТУ — технические условия;
УК — управляющая компания;
ЭР — эксплуатационные расходы;
Коммерция — так мы называем коммерческую недвижимость.
Девелопер — в обороте нашей компании, это человек, который создаёт
доходные объекты для инвесторов.
АР — «Ассоциация Рантье». Наше сообщество предпринимателей из
сферы коммерческой недвижимости;

Это основные сокращения, которыми мы пользуемся в рабочем обиходе.

Если ещё не вступили в канал экспедиции, то вступайте по ссылке:
https://t.me/+EHGYrBZRXDliOTNi

Сегодня начну разбирать наш свежий проект и услугу по подбору ЗУ для строительства КН.

Не берите объект, пока он не пройдет ваш фильтр

Самая частая ошибка новичков — торопиться взять помещение по ощущениям. Увидели на Авито и сразу звонить, договариваться на встречу.

Что нужно сделать?
1. Создать свою систему
2. Упаковать ее фильтр по параметрам

Когда начинаете выбирать объект в определенном районе, нужно понять какая средняя стоимость аренды в нем. Для этого нужно сравнивать разные помещения с похожими параметрами.

Никакой магии. Заходите на Авито или ЦИАН и ставите в фильтре одинаковые параметры, после чего, уже на карте, начинаете смотреть объекты в выбранном районе. Выпишите 10-20 и посчитайте среднюю стоимость.

📌Просто на всякий случай, это делается путем сложения всех цифр (арендных ставок) и деления полученной суммы на число этих цифр (объявлений помещений, которые вы выписали).

А вот сайты для анализа локации:
Геоинтеллект

СберИндекс

Geomatrix

BestPlace

Rumap

2ГИС ПРО


После этого я всегда рекомендую считать трафик. Как его считать неоднократно рассказывал на канале. Например вот пост:
Как считать трафик👈

1. Садимся в автомобиле напротив входа и считаем людей проходящих мимо;
2. Вешаем экшен-камеру/регистратор над входом, снимаем пока не сядет батарейка и дома, на ускоренном режиме, считаем кол-во людей;
3. Зайти в магазин рядом, купить что-то в нём и посмотреть номер в чеке.

📌Рекомендую использовать и онлайн, и физические методы подсчета/оценки.

Важно понимать и не бросать объект, если вы увидели рядом предполагаемого конкурента. Например продуктовые сети очень любят садиться друг другу на трафик, зачастую это скорее усиливает их чем наоборот. Да и если в районе уже работают какие-то виды бизнесов, это означает что локация интересная☝️

И наоборот, когда новички видят, что есть свободные помещения и вокруг нет конкурентов — кажется это бинго: сейчас я сниму объект и все ко мне захотят. Но вероятно в локации что-то не то, раз там много свободных помещений и нет конкуренции🤷‍♂️

📌На такие объекты не стоит ставить крест, скорее всего там нужна нестандартная стратегия.

После того, как объект прошел ваш фильтр, попробуйте посчитать финмодель. Это первый черновой вариант, который даст вам примерную картину и понимание, стоит ли дальше тратить время на это место.

Когда все получится — упаковываете это в свою личную систему поиска объектов.

Было полезно — ставь 🔥 и сохраняй.

❌Каждый десятый ТЦ закроется или изменится?

В ближайшие два-три года около 10% торговых центров в России могут закрыться или изменить профиль, прогнозируют «Известия». До конца 2027 года 500–700 объектов могут существенно сменить концепцию, 150–250 — полностью прекратить работу. Главная причина — изменение потребительского поведения и рост маркетплейсов. Посещаемость ТЦ за 6,5 месяцев 2026 года была на 27% ниже уровня 2019 года. Особенно уязвимы крупные старые комплексы, где основную площадь занимают магазины одежды, обуви, электроники и товаров для дома.

Вот такую новость сегодня хочу вам рассказать.

О чем это нам говорит и какой вывод можно сделать?

Мир коммерческой недвижимости, при, казалось бы, очень консервативной стратегии заработка на ней, все равно постоянно претерпевает изменения. И если вы отказываетесь в это верить и понимать, думая, что можно купить один раз объект и всю жизнь зарабатывать на нем, это далеко не так.

Казалось бы, фундаментальный бизнес с огромными инвестициями в виде торговых комплексов является абсолютным примером того, как можно создать себе актив и забыть. Но мир не терпит покоя. Покой здесь равен точке после которой начинается стагнация...

Бизнес постоянно меняется. Поэтому, коллеги, кто любит заниматься паникой, эта новость отличный повод упаднического настроя — бизнес-центры говно, и ими заниматься ни в коем случае нельзя!

Но те, кто действительно разбирается в бизнесе, в том числе и на коммерческой недвижимости, те видят в этом огромную возможность.

Да, какое-то количество объектов закроется — это нормально. Это классическая история. Но огромное количество объектов просто реформируется, и станут другими. Более интересными. Универсальными или наоборот заточенными под конкретные сферы. Вы можете перепрофилировать эти торговые центры, заниматься их управлением, возможно, продажами, поиском новых инвесторов и заработком на новых стратегиях.

Для меня, эта история, оч коррелируется с тем, как подвалы и разный неликвид, трансформируют в зарождающийся в России рынок кладовых временного хранения. Даже история с машиноместами, из которых делают кладовки, такой же пример изменения! Не сидеть и ждать, когда цена на аренду парковки поднимется, а думать и создавать новую доходность🔥

Приходите сегодня на эфир по кладовкам в 19:00 МСК, расскажем вам много нового! Для регистрации заполняйте анкету:
https://forms.yandex.ru/cloud/6a82c501505690f379881fb0

На такие кладовки, с окупаемостью менее 5 лет, можно будет получить финмодель и оставить бронь эксклюзивно на эфире.

✅ Регистрация по ссылке:
https://forms.yandex.ru/cloud/6a82c501505690f379881fb0

Под таким углом я еще не смотрел на нее😅

Я очень люблю тему пенсии, и много раз писал о ней с разных ракурсов. Почему люблю? Мне нравится формировать себе капитал для ранней и безбедной пенсии, а коммерческая недвижимость сама по себе это подразумевает.

И вот интересная статистика на скрине:
2 место — управление негосударственными пенсионными фондами, за что в среднем "специалист" получает 827 тыс в месяц. Суть таких НПФ — якобы увеличить вашу пенсию, за счет того, что более умные ребята сделают вам огромную доходность.

По факту они используют самые безопасные способы, типа облигаций и фондов ликвидности, которые еле-еле обгоняют даже официальную инфляцию... Зато получают за это зарплату 827 тыс!

Здесь вся суть... Никто, за вас, не сделает вам настоящий капитал, и если вы не будете, хотя бы на базовом уровне, разбираться в том как формировать его для своей семьи, то за вас разберутся вот такие "специалисты", за зарплату в 800 тыс.

Игорь, что с этим делать, идти в коммерческую недвижимость?
У меня нет пары десятков млн руб.
Я не понимаю как, куда.
Да я живу в небольшом городе.
У меня нет времени.

Хотите получить ответы?
Приходите к нам на эфир, который будет 20 августа в 19:00 МСК, где я расскажу, как можно купить готовый объект коммерческой недвижимости для стратегии кладовок с окупаемостью 5 лет — под ключ за 9 млн руб.

‼️ Это предложение будет действовать только на нашем эфире.

✅ Для участия регистрируйтесь в анкете и переходите в конце в бота:
https://forms.yandex.ru/cloud/6a82c501505690f379881fb0

Друзья, 28–29 августа собираем своих в загородном клубе Rayz Village (Истра).

Это не конференция. Это тусовка с костром, баней и живыми разговорами о делах и жизни. Без масок. Для тех, кто хочет обсудить планы на год, снять тормоза и заработать вместе с нами много денег на коммерции.

Будет несколько тем на повестке:
— Игорь Бондаренко (личный бренд),
— Александра Макарова (антикризис),
— Максим Повтарев (стратегия СВХ).

Максимум пользы, минимум пафоса. Вечером — гитара и ужин.

✅ Подробности в чате мероприятия, кому интересно — подавайте заявку:
https://t.me/+MR1Oxt5eo3tkZDYy

Приезжайте те, кому это правда нужно. Будет душевно и по делу.

5 трендов коммерческой недвижимости, которые изменят рынок к 2027 году

Друзья, из свежих отчётов аналитических агентств и данных Авито за первое полугодие 2026 года, можно понять, что происходит на рынке прямо сейчас и куда он движется.

1. Склады обгоняют офисы и стрит-ритейл
За первое полугодие ввели почти 3 млн м² складской недвижимости — это на 28% больше, чем в прошлом году. Основной драйвер — маркетплейсы (WB, Ozon, Яндекс). Если у вас есть участок рядом с трассой или городом-миллионником — это золотая жила. Плюсом добавьте сюда последние события с Вайлдбериз.

2. ПВЗ становятся главным «якорем» для стрит-ритейла
М.Видео запустит 5000 ПВЗ до конца года,
Вайлдбериз открывает склады-приёмки.
Спрос на помещения от 20 до 100 м² на первых этажах вырос на 40% за год.
И напомню, несмотря на то, что мы закрыли обучение, субаренда все так же работает и никуда не делась, и ПВЗ шикарный субарендатор.

3. Частные инвесторы вытесняют институционалов
В первом полугодии 2026 года частные лица совершили 51% сделок с коммерческой недвижимостью (156,5 млрд руб). Это значит, что рынок становится доступнее для обычных людей, а не только для крупных фондов. Да, да, это мы с вами внесли свои доли процентов🔥

4. Кладовки временного хранения — растущий сегмент
Спрос на self-storage вырос на 37% за год, а предложение отстаёт в десятки раз от США и Европы. В городах-миллионниках сейчас всего около 700 объектов — на 145 млн человек. Это точка входа для тех, кто хочет занять нишу с минимальной конкуренцией.

5. Арендаторы всё чаще выбирают «гибкие» форматы
Короткие договоры (1–2 года), возможность субаренды, опция выкупа — это новые требования бизнеса. Собственники, которые идут навстречу, сдают помещения на 20–30% быстрее.

Хотите коротко разберу пункты, как можно на них зарабатывать с нуля прям?