Smarent Pro недвижимость

❌ Поколение без квартир

Ваш дед мог получить квартиру от государства. Родители - купить её в 2000-х. А вы?

У вас есть работа, доход. Вы не транжира и не бездельник. Но собственная квартира всё равно кажется недостижимой целью.

Проблема в вас или правила игры действительно изменились?

Несколько месяцев назад я выпустил видео на эту тему. Возможно, вы его пропустили — поэтому хочу ещё раз обратить на него ваше внимание.

В выпуске разбираем:
🔹 почему жильё становится всё менее доступным;
🔹 почему непроданные квадратные метры не превращаются в большие скидки;
🔹 как кризис 2008 года изменил рынок жилья в США;
🔹 почему аренда может стать постоянным образом жизни для целого поколения;
🔹 как собственная квартира превращается из привычной цели в привилегию.

Квартира - это больше, чем стены. Это возможность строить планы, создавать семью и чувствовать, что у тебя есть свой дом.

Если вы выбираете недвижимость или всё чаще думаете «я уже никогда не куплю квартиру» - выделите 20 минут на этот выпуск👈

А если уже смотрели, отправьте знакомым, с которыми обсуждаете цены на жильё. Возможно, они его ещё не видели.

📈 Пока все ждут обвала цен, вторичка дорожает

Год назад наш брокер продал обычную однушку в панельке за 15 млн рублей. А в сентябре 2026 года аналогичную квартиру в соседнем корпусе покупатели были готовы забрать уже за 20 млн. Причём нашлись они всего за две недели!

Плюс 5 миллионов за год. И никакого элитного ЖК, просто панелька 2010 года.

И это не единичная история.

Сухие цифры
- Количество проданных квартир - 22
- Общий вал - 422 250 850 рублей

3 квартал закрыли ударно. Новый рекорд поставлен. Двигаемся дальше

Конечно, это не значит, что любая квартира за год прибавила треть стоимости. Но и рассчитывать, что продавцы массово начнут раздавать недвижимость с огромными скидками, нельзя.

А если вы сами планируете продажу? Сейчас особенно важно правильно оценить квартиру, подготовить её к выходу на рынок и не упустить покупателя. В Smarent поможем продать недвижимость по максимально выгодной рыночной цене.

📊 Больше цифр и реальных сделок в нашем сентябрьском отчёте.

🎥 А скоро в прямом эфире подробно разберём, что происходит со вторичкой, куда движутся цены и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру. Не пропустите!

🏦 ЦБ оставил ставку на уровне 14%. И что теперь с недвижимостью?

Другого решения от Банка России никто особо и не ждал. Инфляционные риски никуда не делись, а значит, дешёвую ипотеку пока не ждём.

Впрочем, рынок недвижимости к такому решению был готов. Банки уже заложили паузу в свои ставки, поэтому резких изменений после заседания не будет.

Но это не значит, что рынок замер. Скорее наоборот.
🔹 Семейную ипотеку ограничили, и покупатели начали искать альтернативы. В том числе на вторичке, где выбор шире.
🔹 Рыночная ипотека постепенно оживает. Люди устали ждать идеальных условий и всё чаще покупают на тех, что есть.
🔹 Впереди конец года, традиционно горячий сезон для девелоперов. Ждём скидок, акций и интересных рассрочек. Застройщикам тоже нужно выполнять планы продаж.

А когда ипотека подешевеет? Существенного снижения ставок мы бы не ждали раньше 2027 года. Не исключено, что процесс затянется и до 2028-го.

Так что сейчас важнее не угадать следующее решение ЦБ, а найти объект с хорошей ценой и условиями покупки. Иногда скидка от застройщика может дать больше, чем снижение ставки на один процентный пункт.

Ключевая ставка 14% ❗️️️️️️

Сейчас все распишу, почему сохранили ставку и как это повлияет на рынок недвижимости 😉️️️️️️

💻 IT-ипотеку могут отменить уже в этом году

Как сообщает РБК, власти обсуждают досрочное завершение программы льготной ипотеки для IT-специалистов. Причина вполне ожидаемая: дефицит бюджетных средств.

Напомним, IT-ипотека позволяет оформить кредит под ставку до 6% годовых. При этом с 2024 года программа уже не действует в Москве и Санкт-Петербурге.

Что это значит для рынка? Государство продолжает пересматривать расходы на льготную ипотеку. И если программу действительно закроют, это станет ещё одним сигналом: эпоха массового субсидирования жилищных кредитов постепенно заканчивается.

Пока окончательного решения нет. Но тем, кто планировал воспользоваться IT-ипотекой, стоит внимательно следить за новостями.

💻 IT-ипотеку могут отменить уже в этом году

Как сообщает РБК, власти обсуждают досрочное завершение программы льготной ипотеки для IT-специалистов. Причина вполне ожидаемая: дефицит бюджетных средств.

Напомним, IT-ипотека позволяет оформить кредит под ставку до 6% годовых. При этом с 2024 года программа уже не действует в Москве и Санкт-Петербурге.

Что это значит для рынка? Государство продолжает пересматривать расходы на льготную ипотеку. И если программу действительно закроют, это станет ещё одним сигналом: эпоха массового субсидирования жилищных кредитов постепенно заканчивается.

Пока окончательного решения нет. Но тем, кто планировал воспользоваться IT-ипотекой, стоит внимательно следить за новостями.

💳 Рассрочка с расчётом на ипотеку: риск в последнем платеже

В сентябре в Москве зарегистрировали 6 807 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках.

К августу показатель вырос на 10,8%. А к сентябрю прошлого года снизился на 40%.

Месячный рост выглядит обнадёживающе, но сам по себе он ещё не говорит о восстановлении кредитного спроса.
При покупке квартиры в рассрочку главный вопрос - откуда взять деньги на последний платёж?

План взять ипотеку позже зависит от условий банка, вашего дохода и суммы, которую вам одобрят. К тому моменту всё это может измениться.

👉 Перед покупкой проверьте три сценария:
🔹 хватит ли собственных денег на остаток;
🔹 потянете ли вы платёж, если придётся брать ипотеку;
🔹 что будете делать, если квартиру не получится быстро перепродать.

Рассрочка помогает распределить платежи и сохранить деньги на руках. Но небольшой ежемесячный взнос легко отвлекает от крупной суммы в конце.
Именно с неё и стоит начинать расчёт покупки.

❤️ - если остаток планируете закрыть своими средствами.
👍 - если рассчитываете на ипотеку.

Самолет и Квартал Марьино получили деньги на достройку

Но не от Сбера, как многие ждали. Деньги на проект пришли от Газпромбанка. Самолет пообещал сдать первые корпуса уже в IV квартале 2027 года.

Видимо, совещание в Минстрое стало магическим пинком.

Радость для дольщиков Марьино. Но не решение финансовых проблем Самолёта.

Про всё это мы говорили на эфире в воскресенье. Посмотрите внимательно, если у вас возникла мысль купить квартиру от Самолета.

Донстрой, я от тебя такого не ожидал

Если вы думаете, что я опять решил показать косяки Эталона (выпуск тут👈), то в этот раз ошибаетесь. Сегодня - наш любимый и хвалёный ДОНСТРОЙ.

На фото - сданные кварталы ЖК Остров. Бизнес-класс, средняя цена - около 650 000 рублей за метр. И ожидания от такого продукта, согласитесь, соответствующие.

▪️Начнём с фасадов 7-го квартала. Вместо ожидаемого камня - алюминиевый композит. Но вопрос даже не в материале, а в исполнении: панели болтаются, местами стоят неровно, корзины для кондиционеров выглядят перекошенными. Возможно, по отдельным корзинам нам скажут, что их повредили при установке кондиционеров. Хорошо, тогда давайте разбираться по каждому случаю. Но общее впечатление от фасада за эти деньги - совсем не то, которого ждёшь от Донстроя.

▪️В квартирах с отделкой - свои сюрпризы. Окна текут и плачут, а на стыке с инженерной доской - плесень. Панорамный вид хорош, а вот к к качеству исполнения - большие вопросы. И здесь уже не получится списать всё на ремонт собственника: отделку делал сам застройщик.

▪️По шумоизоляции впечатление - на уровне ПИК. И я не шучу. Соседей очень слышно. Для заявленного класса и ценника хочется большего комфорта.

▪️Есть и протечки из квартир сверху. Бесплатный душ от соседей - сомнительное дополнение к бизнес-классу. Причины должны устанавливать специалисты, но жителям от этого не легче: им нужен сухой потолок и устранённая проблема.

Обещания всё исправить, по словам жителей, есть: "Вот-вот, уже скоро, вы подождите" 🤡

А теперь - что пишут сами жители.👇
Один из собственников, который уже сделал ремонт, рассказывает о платёжке на сумму более 45 000 рублей за месяц. Это счёт конкретной квартиры, но на его фоне особенно интересно читать список претензий:

❌ В некоторых кварталах, включая 5-й, с сентября отключают всю воду на ночь - с 23:00 до 06:00, а иногда и раньше. По словам жителей, уведомления сохранены, обращения в МЖИ и прокуратуру направлены.

❌Постоянно возникают проблемы с лифтами: не работают кнопки, отдельные кабины стоят. Есть сообщения о попадании воды в лифт во время дождя. Отдельно жители рассказывают о случаях, когда кабины пролетали этажи и останавливались на ловителях. Эти сообщения требуют технической проверки и понятного ответа о безопасности.

❌Повторяются протечки в домах, есть жалобы на промокание и промерзание фасадов.

❌В паркинге долго не вывозят строительный мусор, есть претензии к состоянию общих зон и затоплениям кладовых.

Можно, конечно, отшутиться: потопы в кладовых, грязные двери и косяки на паркинге - это уже база. Но люди покупали квартиру для жизни, а не квест с бесконечными заявками в УК.

Означает ли это, что Остров нельзя покупать? Нет.

Моя задача - показать, что стоит за красивыми рендерами и репутацией застройщика. Чтобы ожидания от покупки совпадали с реальностью, а при выборе вы смотрели на конкретный квартал, корпус и квартиру.

Я понимаю: построить клубный дом на 200 квартир и большой район - задачи разного масштаба. На таких стройках возникают недостатки. Но масштаб проекта не отменяет ответственности за их устранение.

Донстрой, вопрос простой: кто отвечает за эти проблемы и когда жители увидят результат?

Хочется вернуться на Остров и показать, что всё исправлено. Потому что хороший девелопер проявляет себя и после того, как получил деньги за квартиру.

Меня давно просят сделать большой выпуск про ЖК Остров, по примеру большого выпуска про ЖК Шагал от Эталона. Если этот пост соберёт 2000 лайков - а это много, - я сделаю большой выпуск, покажу все плюсы и минусы ЖК, а также пообщаюсь с жителями района!

Ставь лайк, если этот выпуск нужен 👍 Жители ЖК Остров, нужны ваши голоса!

🏠 Готовое жильё держится лучше новостроек

За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 101 тыс. сделок с готовым жильём - на 3% больше, чем год назад (в эту категорию входят вторичные квартиры и уже введённые новостройки).

Для сравнения: число ДДУ за тот же период снизилось на 34%.

За девять месяцев готовое жильё показало себя устойчивее первичного рынка.
Но в сентябре сделки с готовым жильём просели на 4% год к году. Поэтому рост по итогам девяти месяцев ещё не означает, что спрос продолжает ускоряться. И цифры не доказывают, что покупатели массово перешли с новостроек на вторичный рынок.

✅ Для инвестора преимущество готовой квартиры в том, что можно оценить дом, окружение и конкурентов в аренде. Но сравнивать варианты нужно по сумме вложений до первого арендного платежа, а не только по цене покупки.

👉 В расчёт стоит включить:
🔹 цену квартиры, ремонт и мебель;
🔹 расходы за время до заселения арендатора;
🔹 реалистичную ставку аренды и срок поиска жильца;
🔹 чистый доход после расходов и возможный дисконт при продаже.

Недорогая квартира может потребовать дорогой подготовки. А ремонт подороже не обязательно позволит заметно увеличить аренду.

❗️Готовая квартира интересна инвестору, если более ранний доход и понятное состояние объекта окупают все вложения.

Мне интересно, а чтобы выбрали вы:
❤️- готовую квартиру
👍 - всё же новостройку