Smarent Pro недвижимость

❤️ Давно не видел свежесданных ЖК, которые оставляют настолько хорошее впечатление

Съездил в MOMENTS от FORMA, и... мне почти всё понравилось.

Сразу оговорюсь: инженерку я не проверял, ремонт здесь не делал, с УК и жителями не общался. Поэтому оценивать, что у комплекса под капотом, пока не могу. Сегодня - впечатления от того, что увидел своими глазами.

Почему понравилось?
✅ Фасады и стыки выполнены аккуратно. Видно внимание к деталям - приятно рассматривать дом вблизи.
✅ Красивая входная группа: много дерева, приятные материалы и небольшой коворкинг, которым действительно хочется пользоваться. Для него предусмотрели дополнительный вход и отдельный санузел.
✅ Ресепшен, консьерж и охрана уже работают. Не обещают появиться после заселения. Ну вы поняли, какой ЖК я сейчас вспомнил 😏
✅ На 30 этажей - четыре лифта, а не три. По ощущениям, достаточно быстрые.
✅ Автоматические двери, большая колясочная, комната матери и ребёнка, гостевой санузел. Вроде простые вещи, но именно из них складывается ежедневное удобство.
✅ На жилых этажах тоже всё аккуратно. Восемь квартир на этаже, по четыре в блоке. Посмотрите на фотографии дверей - выглядят почти как рендеры.
✅ Виды из окон - отдельное удовольствие. Особенно в сторону парка Покровское-Стрешнево.

Теперь о том, почему почти.
▪️Квартира - это ещё и планировка, окна, воздух, шум и окружение. Красивое лобби не решает эти вопросы.
▪️Первая очередь визуально получилась хорошо. В квартирах, которые я посмотрел, понравился white box. Но подходит ли вам планировка? Хватает ли розеток и удобно ли они расположены? Сможете ли вы поставить мебель так, как хотите?
▪️С окнами тоже есть нюансы: архитектура фасада не везде предполагает большое панорамное остекление. Поэтому конкретную квартиру нужно смотреть изнутри.
▪️Отдельный вопрос - вентиляция. Запаса высоты под полноценную приточно-вытяжную систему может не хватить без ощутимого опускания потолка. А возможность установки бризера нужно проверять отдельно: где разместить устройство, можно ли делать отверстие в наружной стене и как это согласуется с требованиями к фасаду. Во второй очереди я бы уточнил всё это ещё до покупки.

Зачем бризер, если рядом парк?
Потому что рядом также Волоколамское шоссе и МЦК. Плюс при выборе квартиры нужно учитывать проект платной дороги от Ленинградского шоссе к Москва-Сити и её развязок: точное расположение относительно своего корпуса стоит проверить отдельно.
Транспортная доступность может стать лучше. А вот влияние дорог на шум и комфорт зависит от корпуса, этажа и направления окон.
Когда покупаешь квартиру за 30-40-50 млн рублей, хочется не только красивый фасад и входную группу. Хочется тишины и свежего воздуха одновременно.

👉При этом общее впечатление от MOMENTS у меня очень хорошее. После FORST, Portland и теперь MOMENTS укрепляюсь во мнении: FORMA умеет делать качественный продукт, который визуально соответствует ожиданиям от бизнес-класса.

Осталось добраться до SOUL и посмотреть всё своими глазами.

Нужен обзор SOUL? Ставьте 🔥

🏗 Прайс новостроек растёт. Но продать квартиру будет сложнее?

Застройщик поднял цены. Значит, моя квартира подорожала и инвестиция работает?

Не обязательно.

📉 За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 38,2 тыс. жилищных ДДУ против 58,1 тыс. годом ранее. Это на 19,9 тыс. сделок меньше, или на 34%. Речь о Москве, включая Новую Москву, без области.

Проще говоря, сделок стало заметно меньше, а значит, рассчитывать на прежнее количество покупателей при перепродаже уже рискованно.

Ваша квартира будет конкурировать с новыми корпусами, скидками и рассрочками. Покупатель сравнит не только цены, но и условия покупки - рассрочку, отсрочку, субсидированные ставки и т.д.

👉 Поэтому рост прайса ещё не равен росту стоимости вашей квартиры. Для инвестора важен другой вопрос: насколько быстро её удастся продать и сколько покупатель будет готов заплатить с учётом альтернатив?

А более прикладной вопрос - чем вы сможете конкурировать, кроме цены?

При подборе стоит заранее проверить, какие похожие квартиры останутся в продаже к моменту выхода из инвестиции и чем ваше предложение лучше.

👍 - если при покупке вы тоже заранее просчитываете перепродажу.

🍓У кого могут возникнуть риски после сокращения семейной ипотеки?

Например, у Брусники. В Москве компания строит жильё комфорт- и бизнес-лайт-класса, где целевой аудиторией всегда были ипотечные покупатели. Это видно и по отчёту Пульс продаж новостроек.

Но зависимость от ипотеки - не единственный риск. У застройщика большой долг. Разберём, что это может означать для покупателя квартиры.

Красивую архитектуру мы видим на рендерах. Финансовую устойчивость застройщика нужно искать в отчётности. Но одной отчётности для решения о покупке недостаточно.

1️⃣ Долг и собственный капитал
По МСФО на 30 июня 2026 года:
▪️ Банковские кредиты - 307,5 млрд ₽
▪️ Облигационные займы - 26,9 млрд ₽
▪️ Прочие займы - 3,3 млрд ₽
▪️ Всего кредитов и займов - 337,7 млрд ₽
▪️ Деньги и эквиваленты - 4 млрд ₽
▪️ Собственный капитал - 20,3 млрд ₽, около 4,9% активов

👉За полгода кредиты и займы выросли на 16,1%. Облигации уже входят в общую сумму долга, и на 21 октября остаточные номинальные объёмы облигаций суммарно составляют 31,425 млрд ₽.

2️⃣ Эскроу и проектное финансирование
На 30 июня на эскроу находилось 154,1 млрд ₽. Проектное финансирование составляло:
▪️ С использованием эскроу - 225,9 млрд ₽
▪️ До открытия эскроу - 65,4 млрд ₽
▪️ Всего - 291,3 млрд ₽

👉Средства на эскроу покрывают 52,9% всего указанного проектного финансирования. Разница - 137,2 млрд ₽. Если считать только финансирование с использованием эскроу, покрытие составляет 68,2%. Это существенный непокрытый остаток.

Но у застройщика есть непроданные квартиры и строящиеся объекты. Чтобы оценить достаточность наполнения, нужно сопоставлять продажи со строительной готовностью каждого проекта. При этом эскроу за полгода выросли на 36,6% - быстрее долга.

3️⃣ Что с выплатами по облигациям
Выплата по облигациям 002Р-04 была назначена на 6 ноября 2025 года. По сообщению компании, деньги поступили в НРД 7 ноября, а держателям - 11 ноября. Брусника объяснила задержку техническими причинами.

👉Выплату завершили, но этот эпизод нарушения графика учитывать нужно.

4️⃣ Рейтинг и пример Самолёта
1 октября 2026 года НКР подтвердило Бруснике рейтинг A-.ru со стабильным прогнозом. Это положительный фактор, но не гарантия неизменной устойчивости.

👉У Самолёта ранее был даже более высокий рейтинг от НКР - A.ru со стабильным прогнозом. Однако 15 октября агентство снизило его до BBB.ru и изменило прогноз на негативный.

Это не означает, что Бруснику ждёт тот же сценарий. Но показывает, почему покупателю нельзя опираться только на букву рейтинга.

Что всё это значит для покупателя:
В Smarent мы смотрим шире: сколько квартир продаётся, сколько денег реально поступает, какую долю занимают рассрочки, как идут работы и насколько продукт востребован по предлагаемой цене.

Хорошие планировки (не самая сильная сторона Брусники), локация, качество строительства и репутация по передаче квартир помогают поддерживать спрос. Но даже качественный продукт должен находить покупателя, который способен за него заплатить.

Для инвестора основной риск - задержка ключей. Квартира ещё не приносит аренду, капитал вложен, платежи продолжаются.

При покупке важны три вещи:
▪️ преимущество перед готовым жильём;
▪️ подтверждённый темп строительства конкретного корпуса;
▪️ запас денег на случай задержки.

Чем раньше стадия и выше финансовая неопределённость, тем убедительнее должна быть выгода покупателя.

🔥 Все ждали сентябрьский ажиотаж из-за семейной ипотеки. Почему продажи не взлетели?

Изменение условий программы с 1 октября не вызвало резкого скачка спроса. Скорее, новость о сокращении семейной ипотеки просто поддержала продажи.

Почему ожидаемого всплеска не случилось?
1️⃣ Многие знали об изменении условий и старались купить квартиру до 1 июля 2026 года.
2️⃣ Цены на недорогие квартиры уже сильно выросли. Многие просто отказались от покупки студии за 15М рублей.
3️⃣ Сыграл роль и небольшой выбор. Хороших квартир по семейной ипотеке почти не осталось.
4️⃣ Сохранение ключевой ставки влияет на решение покупать недвижимость. Некоторые выбирают депозиты и инструменты денежного рынка как инвестицию.
5️⃣ Есть и фактор общей неопределенности. Новостройки сдаются через 3-4 года, а планировать будущее сейчас готовы не все. Некоторые даже не знают, в каком городе будут жить.

👉 Если смотреть и на количество, и на площадь проданных лотов, сильного изменения динамики нет: Покупали однокомнатные квартиры площадью 40-42 м². На рынок студий никто не побежал, а для евро-3 нужен другой бюджет. И думаю, это правильно: рынок аренды студий снижается, и мы говорили об этом в новом выпуске.

Пока застройщики выполняют планы продаж, причин для массовых скидок нет. В 3-м квартале продажи оставались на нормальном уровне. Поэтому ждать скидок только из-за изменения семейной ипотеки не стоит.

Год застройщики тоже, скорее всего, закроют хорошо. А вот что будет в начале 2027 года - сложный вопрос. Думаю, скоро соберём аналитику и сделаем большой разбор.

🔥 - если такой разбор нужен

🌊Набережных в Москве становится всё больше

После трёх лет реконструкции открылась Шелепихинская набережная. Сделали всё по красоте: прогулочные зоны, велодорожки, детские и спортивные площадки. Но главное - ещё один благоустроенный маршрут вдоль Москвы-реки в сторону Сити.

В плюсе жители Сидней Сити, Сердца Столицы, Headliner, Level Причальный и других соседних ЖК. Вместо промзоны и стройки под окнами постепенно появляется нормальная городская среда.

Для недвижимости это важный фактор. Но ждать автоматического роста цен я бы не стал: часть будущего благоустройства уже заложена в стоимость квартир, а масштабная стройка вокруг продолжается.

Кстати, недавно мы обсуждали новую набережную в Шагале. Там похожая история: бывшая промзона превращается в привлекательную жилую локацию. И именно такие изменения способны повысить статус целого района.

🎬 Про перспективы Большого Сити мы подробно рассказывали в отдельном выпуске. И сейчас видим, как постепенно реализуется потенциал территории, о котором говорили.

🏙 Квартир всё больше, а сдать их некому?

Ещё несколько лет назад инвесторы массово покупали квартиры в новостройках ради дохода от аренды. Теперь дома сдаются, собственники получают ключи, и десятки одинаковых квартир одновременно выходят на рынок.

Конкуренция растёт, владельцам приходится снижать цены. Но арендаторы при этом продолжают жаловаться, что нормальное жильё найти практически невозможно.

Парадокс: собственники не могут сдать, а арендаторы — снять.

В новом выпуске разберём, что происходит с рынком аренды Москвы, почему одни квартиры сдаются за два дня, а другие простаивают месяцами. И покажем реальные сделки со ставками от 55 до 145 тысяч рублей.

✅ Видео уже доступно по ссылке

🏠 Аренда в Москве выросла на 11%. Только есть один нюанс

По итогам 3-го квартала медианная ставка аренды в Москве достигла 99,9 тыс. ₽ (+11,1% за три месяца), хотя предложение квартир выросло на 8,8% за год. Вроде бы нелогично, да?

Но рынок аренды неоднороден. За одни квартиры арендаторы готовы конкурировать и платить больше, а другие даже в высокий сезон приходится сдавать с дисконтом.

И здесь главная опасность для собственника: увидеть цифру в +11% и решить, что пора поднимать цену.

👉Покажу на простом расчете:
Допустим, вашу квартиру готовы снять прямо сейчас за 100 тыс. ₽. Но вы решаете, что рынок растёт, и выставляете её за 110 тысяч и даже готовы подождать. Казалось бы, вот вам дополнительные 120 тысяч ₽ в год. Но давайте посчитаем, сколько вы реально получите за 12 месяцев :
🟢 1,2 млн ₽ - при быстром заселении по ставке 100 тыс. ₽
🟡 1,21 млн ₽ - с месяцем простоя при ставке 110 тыс. ₽
🔴 1,1 млн ₽ - если поиск займёт два месяца.

То есть повышение ставки на 10% при двух месяцах простоя снижает годовую выручку на 8,3%. И это ещё до налогов и расходов на содержание квартиры.

В управлении арендой важна не ставка в объявлении, а чистый годовой доход собственника. Именно по этому показателю стоит оценивать эффективность сдачи квартиры.

📹 В сегодняшнем выпуске, кстати, об этом и поговорим: разберём ситуацию на рынке аренды Москвы и реальные возможности заработка для собственников. Не пропустите!

✈️ От лидера до кризиса. Кто достроит квартиры?

Ещё недавно Самолёт был одним из крупнейших и самых быстрорастущих застройщиков России. А сегодня всё чаще обсуждают его долги и финансовые проблемы.

Как компания оказалась в такой ситуации и что теперь будет с покупателями квартир?

Сегодня в 21:00 в прямом эфире разберём историю застройщика, финансовое положение компании, риски для дольщиков и возможные сценарии развития событий.

🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

🎬 Ссылка на VK

👉🏼 Ссылка на Twitch