Недвижимость инсайды

Власти России продолжают ограничивать широкое использование льготной ипотеки, стремясь сделать государственную поддержку более целевой. Центральный банк неоднократно предупреждал, что обширное субсидирование жилищных кредитов повышает давление на цены на жилье и затрудняет снижение рыночных процентных ставок.

Только за сентябрь на льготные программы пришлось 72% общего объема выдач ипотеки, что свидетельствует о сильной зависимости рынка от государственной поддержки. В то же время расходы федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок к 2026 году оцениваются в 1,6–1,7 триллиона рублей. Дальнейшее сокращение льготных программ может уменьшить бремя на бюджет, но одновременно ухудшить доступ к жилью для значительной части потенциальных покупателей.

📈 Центробанк вновь оставил ставку на уровне 14%: перерыв продолжается

Это вторая пауза после десяти последовательных снижений.

Экономика во втором полугодии показывает умеренный рост, однако цены остаются высокими. Уровень инфляции стабильно держится в районе 5–6% в годовом измерении. В октябре инфляционные ожидания снизились до 13,2% с 14,2%, но остаются на высоком уровне, по словам регуляторов.

Главное, что нужно знать за пределами цитаты:

🔹 Годовая инфляция в сентябре составляла 6,35%, а после индексации ЖКХ в октябре цифры подскочили до 7,13–7,22% — превышая верхнюю границу прогноза Центробанка на 2026 год (6–7%). По итогам года ожидается уровень в 7,1–7,6%.

🔹 Прогноз Центробанка на среднюю ставку в 2027 году теперь составляет 12,5-13,5%, а не 10,5-12,5%, как ожидалось ранее. Дешевые кредиты стоит ожидать в следующем году.

🔹 Банк не планирует ни снижения, ни повышения ставок. Все решения будут зависеть от инфляции и инфляционных ожиданий.

Ставки по ипотеке на рынке уже приближаются к 20% (ДОМ. РФ - от 18,8%, ПСБ - 18,49%, ГПБ - 17,9%). Пока ключевая ставка остается на уровне 14%, понижения не стоит ожидать.

Следующее заседание запланировано на 18 декабря. Если инфляция не начнет замедляться, пауза может быть продлена до 2027 года.

Данные, представленные Росстатом, демонстрируют значительное замедление темпов строительства жилья за три квартала: наиболее заметное снижение отмечается в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Краснодарском крае.

По данным официальной статистики, ввод жилой площади в 2026 году за период с января по сентябрь уменьшился на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это минимальный уровень с 2021 года. Динамика строительства неоднородна, в основном сокращаются темпы строительства частных домов (-20,8%), однако наблюдается рост в сфере многоквартирного жилья (+3%). Самое существенное снижение зафиксировано в сентябре 2026 года (-8,8%), ожидается аналогичная ситуация и в октябре.

Наибольшие потери показали Санкт-Петербург (-40%), Краснодарский край (-29,5%), Московская область (-29,5%) и Нижегородская область (-38%).

Повышение темпов строительства жилья отмечается в Москве (+4,7%, в основном благодаря жилому строительству и программам реновации), а также в Татарстане (+3%). Рост частного жилого строительства наблюдается в десяти регионах (например, в Дагестане, Самаре, Башкортостане и т. д.), в остальных регионах отмечается сокращение.

Специалисты прогнозируют обвал на рынке строительства частного жилья. Потенциал "дачной амнистии", которая ранее обеспечивала 25-30% ввода частного жилья, исчерпан, и ее влияние сейчас практически нулевое. Платежи по ипотеке на рынке высоки, а количество людей с выше-средним доходом сокращается. Кроме того, региональные власти имеют все меньше возможностей для создания привлекательных условий для частного жилищного строительства (инфраструктура, дороги, газ, электричество).

Относительно увеличения строительства многоквартирных домов эксперты указывают на технический характер этого процесса. Строительные компании в основном заканчивают строительство проектов, начатых в 2025 году, так как многие из них исчерпали возможности откладывать сроки сдачи объектов без штрафов. В реальности и здесь наблюдаются сокращения.

**Запуск новых проектов в городах-миллионниках сократился на 30%, что неизбежно приведет к уменьшению ввода готового жилья в 2027-2029 г

🛠 Изменения в условиях рассрочки: застройщики обязаны будут раскрывать реальные цены

Министерство строительства и Центробанк внесли изменения в законопроект о рассрочке. Важно, что застройщиков теперь обязывают предоставлять информацию покупателям о дополнительной стоимости квартиры в рассрочку по сравнению с полной оплатой. Продавать за большую сумму будет не запрещено, но разницу придется открыто обозначить.

Другие нововведения:
➖ в договоре будет четко указано количество, размер и сроки всех платежей
➖ при переходе с рассрочки на ипотеку задолженность перед застройщиком не будет учитываться дважды при расчете общего долга
➖ информация о рассрочке будет отражена в кредитной истории через банк-партнер
➖ ограничение сохраняется: после сдачи дома рассрочка не может превышать 3 лет и 25% общей площади без согласования с банком

В настоящее время документ проходит оценку воздействия на регулирование

Ипотечные процентные ставки увеличиваются по всем банкам.

🔺Компания "ЖИЛФОНД" повысила проценты по ипотеке на 0,5%:
- для новостроек и вторичного жилья - с 18,8%
- для строительства дома - с 19,5%
- для готового дома - с 19,7%

🔺Банк "ФИНСЕРВИС" с начала октября увеличил ставку на 0,44% - до 18,49%. Рефинансирование теперь - 17,99%

🔺"ЭНЕРГОБАНК" с 15 числа этого месяца поднял процентную ставку на ипотеку на 0,2% - до 17,9%.

🔺Средние процентные ставки по топ-20 банкам (информация на 16 октября):
- для первичного рынка - 18,76% (+0,03%)
- для вторичного рынка - 18,69% (+0,02%)

Прогноз на 23 октября - Центробанк сохранит базовую ставку на уровне 14%

Разрыв цен на жилье в объявлениях и реальных сделках достигает 15,5% для новостроек и 12% для готовых квартир. По данным СберИндекса, в сентябре 2026 года средняя цена за квадратный метр в объявлениях о продаже новостроек составляла 224 тыс. рублей, а на заключенных сделках – 194 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя цена за квадратный метр в объявлениях составляла 148 тыс. рублей, а в сделках – 132 тыс. рублей.

Увеличение разрыва свидетельствует о проблемах с спросом на новое жилье. Застройщики предлагают специальные условия при полной оплате или значительном первоначальном взносе, также готовы идти на уступки по менее востребованным квартирам. Вторичный рынок определяется собственниками, которые могут завысить цены на свои объекты или пренебречь слабым спросом.

В течение девяти месяцев 2026 года в России было сдано в эксплуатацию 66,3 миллиона квадратных метров жилья - на 13,4% меньше, чем годом ранее. Особенно значительное сокращение объемов произошло в двух крупных регионах: в Краснодарском крае - на 31,7%, до 3,1 миллиона квадратных метров, в Подмосковье - на 29,5%, до 6,9 миллиона. Однако не везде произошел спад. В Москве объем нового жилья увеличился на 4,7%, в Татарстане - на 3%, а в Свердловской области - на целых 14,8%.

Значительная часть общенационального снижения связана с частными домами. С января по сентябрь жители России ввели в эксплуатацию 41,4 миллиона квадратных метров индивидуального жилья - на 20,8% меньше, чем годом ранее. При этом на земельных участках под индивидуальное жилище по-прежнему приходится более 62% всего построенного жилья. В сентябре частное строительство даже показало рост на 4%, до 5,3 миллиона квадратных метров, хотя общий объем сданного жилья за месяц снизился на 8,8%.

Тем не менее существует и проблема - это объекты, которые были начаты с использованием государственных средств, но так и не были завершены. Расходы на объекты федерального реестра недостроев составляют 374 миллиарда рублей. Из реестра уже было исключено 183 объекта: 53 из них удалось достроить, еще 45 были снесены. На завершение таких строек с 2027 года предусмотрено 7,6 миллиарда рублей.

Бывшего главу Агентства строительства капитального значения в Ивановской области Максима Грошева, сына бывшего мэра Иванова, заключили под стражу до 13 декабря 2026 года. Ему предъявлено обвинение в мошенничестве крупного размера.

Согласно версии следствия, в период с 2021 по 2023 год Грошев совместно с неустановленными соучастниками представлял заведомо ложные сведения о фактическом объеме выполненных работ по капитальному ремонту областных медицинских учреждений. По предоставленным данным затем составлялись акты сдачи-приемки.

По оценке следствия, сумма похищенных средств превышает 15 миллионов рублей.

По информации, представленной РБК исходя из данных Росреестра, в третьем квартале 2026 года в Москве количество ипотечных сделок с недвижимостью в новостройках уменьшилось на 38,7%, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

За период длительностью три месяца было зарегистрировано 8,1 тысячи соглашений о долевом участии с использованием кредитных средств. Доля ипотечных операций в общем объеме продаж жилья в новостройках снизилась на 3,9 процентных пункта, составив 42%.

В течение прошедшего года в России прекратили свою деятельность на 16,4 тысячи строительных фирм больше, чем было создано новых компаний. К 1 октября 2026 года количество таких предприятий сократилось на 4,3%, до отметки в 362,3 тысячи, информирует газета «Коммерсант». От 30,4 до 47,4 тысячи организаций также столкнулись с финансовыми трудностями.

Особенно серьезно пострадали застройщики жилья: из-за увеличения стоимости проектного финансирования и снижения объема продаж прибыль их бизнеса уменьшилась в два раза.

Количество компаний, занимающихся строительством зданий, уменьшилось на 4,8%, до 188,1 тысячи, фирм, специализирующихся на отделочных работах, — на 4,4%, до 140,4 тысячи. В области инженерных сооружений сокращение составило всего лишь 0,7%, до 34,1 тысячи.