Недвижимость инсайды

Алексей Корчин назначен заместителем министра строительства и ЖКХ России

На этом посту он Валерия Леонова, освобожденного от должности 29 сентября в связи с избранием депутатом Госдумы.

⭐️ Корчин был помощником вице-премьера Марата Хуснуллина, а с 2021 года занимал должность замдиректора департамента регионального развития правительства.

Путин ждёт от правительства дифференциацию семейной ипотеки по числу детей

Президент поручил кабмину до 1 января 2027 года представить доклад о том, как усовершенствовать условия «Семейной ипотеки» для многодетных семей. Главное - дифференцировать максимальный размер кредита в зависимости от числа детей.
Поручение появилось по итогам заседания Совета по демографической и семейной политике.

➡️ Ещё один пункт — неожиданный:
Правительству поручено рассмотреть возможность использовать стандарты и рейтинги, которые отражают вклад компаний в поддержку семей с детьми, как критерий для получения господдержки. Доклад — до 1 ноября 2027 года. То есть бизнес, который помогает семьям, может получить преференции.

С 1 октября семейную ипотеку уже сделали адресной - ставка и лимит зависят от числа детей. Теперь Путин хочет, чтобы лимит тоже привязали к количеству детей. Если поручение выполнят, многодетные смогут брать больше. А компании, поддерживающие семьи, - получат бонусы от государства.

B Poccии снять двухкомнатную квартиру и покрывать повседневные расходы могут 53,6% семей с двумя работающими взрослыми и двумя детьми. За год показатель вырос на 3,5%, улучшение зафиксировано в 81 регионе. При этом необходимый семейный доход достиг 131 тыс рублей в месяц против менее 80 тыс в 2019 году.

Первую тройку составили ХМАО (77,5%), ЯНАО (77,4%) и Магаданская область (72,1%). Далее следуют Татарстан (66,7%), Сахалинская область (66,4%), Ненецкий АО (66%), Мурманская область (65,5%) и Чукотка (64,8%). Высокие зарплаты в северных регионах компенсируют даже значительные расходы на жилье: в Магаданской области для аренды и базовых трат семье требуется почти 209 тыс рублей, на Чукотке – около 288 тыс.

На противоположном полюсе – Чечня (14,4%), Ингушетия (19,1%), Кабардино-Балкария (22,5%) и Дагестан (23,1%). Низкая доступность здесь связана прежде всего с доходами, а не исключительно с арендными ставками.

Среднероссийский рост доступности не означает удешевления аренды. Разрыв между субъектами показывает, что решающее значение имеет соотношение доходов и обязательных расходов, а не сама цена квартиры.

За последние два года земля в организованных поселках Подмосковья на 15–40%.

При этом участки без инфраструктуры стагнируют в цене или дешевеют на 15–20% в год.

В октябре 2026 года средняя стоимость земли под ИЖС достигла 514 тыс. рублей за сотку против 457 тыс. рублей годом ранее.

🔵В 2025 году цены снижались на фоне роста предложения от застройщиков, высоких ставок по проектному финансированию и перехода новых очередей на эскроу-счета.

На квартиру в новостройке в крупном городе россиянину нужно копить 26–35 лет, подсчитали аналитики. Для этого придётся откладывать 30-40% от дохода.

Глава ЦБ снова высказалась прямо: льготная ипотека должна быть ограничена, её объёмы не должны расти.

Логика железная — если субсидировать почти всё (айтишникам, молодым семьям, по регионам, по профессиям), то рыночная ипотека просто умрёт. Банкам станет невыгодно кредитовать кого-либо без господдержки.

📍А теперь цифры, которые объясняют, почему это не просто слова:
Льготные программы в 2025 году заняли 82% всех выдач — это 3,6 трлн рублей из 4,5 трлн. Государство ежегодно компенсирует банкам разницу между низкой ставкой и рынком. В 2026-м на это заложено больше 1,2 трлн рублей.

❕Пока льготник платит 6%, рыночный заёмщик вынужден платить 18–19%. Чем больше первых, тем дороже вторым. Набиуллина говорила об этом ещё в феврале: «Чем больше в экономике льготного кредита, тем выше должны быть ставки по рыночным кредитам».

Власти России продолжают ограничивать широкое использование льготной ипотеки, стремясь сделать государственную поддержку более целевой. Центральный банк неоднократно предупреждал, что обширное субсидирование жилищных кредитов повышает давление на цены на жилье и затрудняет снижение рыночных процентных ставок.

Только за сентябрь на льготные программы пришлось 72% общего объема выдач ипотеки, что свидетельствует о сильной зависимости рынка от государственной поддержки. В то же время расходы федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок к 2026 году оцениваются в 1,6–1,7 триллиона рублей. Дальнейшее сокращение льготных программ может уменьшить бремя на бюджет, но одновременно ухудшить доступ к жилью для значительной части потенциальных покупателей.

📈 Центробанк вновь оставил ставку на уровне 14%: перерыв продолжается

Это вторая пауза после десяти последовательных снижений.

Экономика во втором полугодии показывает умеренный рост, однако цены остаются высокими. Уровень инфляции стабильно держится в районе 5–6% в годовом измерении. В октябре инфляционные ожидания снизились до 13,2% с 14,2%, но остаются на высоком уровне, по словам регуляторов.

Главное, что нужно знать за пределами цитаты:

🔹 Годовая инфляция в сентябре составляла 6,35%, а после индексации ЖКХ в октябре цифры подскочили до 7,13–7,22% — превышая верхнюю границу прогноза Центробанка на 2026 год (6–7%). По итогам года ожидается уровень в 7,1–7,6%.

🔹 Прогноз Центробанка на среднюю ставку в 2027 году теперь составляет 12,5-13,5%, а не 10,5-12,5%, как ожидалось ранее. Дешевые кредиты стоит ожидать в следующем году.

🔹 Банк не планирует ни снижения, ни повышения ставок. Все решения будут зависеть от инфляции и инфляционных ожиданий.

Ставки по ипотеке на рынке уже приближаются к 20% (ДОМ. РФ - от 18,8%, ПСБ - 18,49%, ГПБ - 17,9%). Пока ключевая ставка остается на уровне 14%, понижения не стоит ожидать.

Следующее заседание запланировано на 18 декабря. Если инфляция не начнет замедляться, пауза может быть продлена до 2027 года.

Данные, представленные Росстатом, демонстрируют значительное замедление темпов строительства жилья за три квартала: наиболее заметное снижение отмечается в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Краснодарском крае.

По данным официальной статистики, ввод жилой площади в 2026 году за период с января по сентябрь уменьшился на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это минимальный уровень с 2021 года. Динамика строительства неоднородна, в основном сокращаются темпы строительства частных домов (-20,8%), однако наблюдается рост в сфере многоквартирного жилья (+3%). Самое существенное снижение зафиксировано в сентябре 2026 года (-8,8%), ожидается аналогичная ситуация и в октябре.

Наибольшие потери показали Санкт-Петербург (-40%), Краснодарский край (-29,5%), Московская область (-29,5%) и Нижегородская область (-38%).

Повышение темпов строительства жилья отмечается в Москве (+4,7%, в основном благодаря жилому строительству и программам реновации), а также в Татарстане (+3%). Рост частного жилого строительства наблюдается в десяти регионах (например, в Дагестане, Самаре, Башкортостане и т. д.), в остальных регионах отмечается сокращение.

Специалисты прогнозируют обвал на рынке строительства частного жилья. Потенциал "дачной амнистии", которая ранее обеспечивала 25-30% ввода частного жилья, исчерпан, и ее влияние сейчас практически нулевое. Платежи по ипотеке на рынке высоки, а количество людей с выше-средним доходом сокращается. Кроме того, региональные власти имеют все меньше возможностей для создания привлекательных условий для частного жилищного строительства (инфраструктура, дороги, газ, электричество).

Относительно увеличения строительства многоквартирных домов эксперты указывают на технический характер этого процесса. Строительные компании в основном заканчивают строительство проектов, начатых в 2025 году, так как многие из них исчерпали возможности откладывать сроки сдачи объектов без штрафов. В реальности и здесь наблюдаются сокращения.

**Запуск новых проектов в городах-миллионниках сократился на 30%, что неизбежно приведет к уменьшению ввода готового жилья в 2027-2029 г

🛠 Изменения в условиях рассрочки: застройщики обязаны будут раскрывать реальные цены

Министерство строительства и Центробанк внесли изменения в законопроект о рассрочке. Важно, что застройщиков теперь обязывают предоставлять информацию покупателям о дополнительной стоимости квартиры в рассрочку по сравнению с полной оплатой. Продавать за большую сумму будет не запрещено, но разницу придется открыто обозначить.

Другие нововведения:
➖ в договоре будет четко указано количество, размер и сроки всех платежей
➖ при переходе с рассрочки на ипотеку задолженность перед застройщиком не будет учитываться дважды при расчете общего долга
➖ информация о рассрочке будет отражена в кредитной истории через банк-партнер
➖ ограничение сохраняется: после сдачи дома рассрочка не может превышать 3 лет и 25% общей площади без согласования с банком

В настоящее время документ проходит оценку воздействия на регулирование