Екатерина Туранова | Коммерческая недвижимость

🎁 РОЗЫГРЫШ 1 000 ₽ — ДЕНЬГИ ТВОИ!

Я разыгрываю 1 000 рублей среди подписчиков моего канала!

💰 Приз: 1 000 ₽ одному победителю.

Как участвовать?


Подпишись на канал «Екатерина Туранова | Коммерческая недвижимость».


Размести в сторис ссылку на этот канал.


Нажми кнопку «Участвую» под этим постом.


Дождись результатов — возможно, именно ты выиграешь 1 000 ₽!


📅 Старт: 24 октября.
🏆 Итоги: 1 ноября.

Победитель будет выбран случайным образом среди участников, которые выполнили все условия.

Участвуй — это просто: подпишись, размести ссылку в сторис и нажми «Участвую»!

Ссылка на канал здесь

Нажимая кнопку об участии,
Вы соглашаетесь и принимаете
Условия использования

Канал принимает донаты

Нажмите на кнопку, чтобы отправить донат и помочь каналу

☕️ Даже Starbucks чистит свой портфель. Что это значит для собственников коммерческой недвижимости?

В сентябре 2024 года Starbucks сменил руководство: Брайан Никкол стал председателем совета директоров и CEO компании.
И практически сразу началась новая стратегия — Back to Starbucks.

Смысл был не в том, чтобы просто открыть больше кофеен.

Наоборот.

Starbucks решил вернуться к базовой модели: хорошая кофейня, комфортное пространство, качественный сервис, понятный продукт и сильная экономика каждой конкретной точки.

Компания пересмотрела меню, стандарты обслуживания, формат кофеен, работу персонала и — что особенно интересно для рынка недвижимости — портфель самих помещений.

И вот результат.

В сентябре 2026 года Starbucks объявил о закрытии примерно 250 кофеен в Северной Америке.
Это около 1% более чем 18 000 кофеен региона.

Причина, которую называет компания: часть точек не соответствует требуемому уровню клиентского опыта или не имеет приемлемой финансовой перспективы.

При этом Starbucks — далеко не слабый арендатор.

Компания продолжает развиваться, обновляет действующие кофейни и планирует довести количество модернизированных точек в Северной Америке как минимум до 1 500.

И вот здесь для собственника коммерческой недвижимости есть важный урок.

Сильный арендатор ≠ вечный арендатор.

Даже глобальная сеть с огромным брендом регулярно пересматривает свою географию и экономику каждой точки.

Поэтому собственнику недостаточно думать:

«У меня Starbucks / федеральная сеть / известный бренд — значит, помещение защищено».

Нет.
Нужно задавать другой вопрос:
«Что произойдёт с моим объектом, если этот арендатор завтра решит закрыть именно эту точку?»

🇷🇺 А что это значит для России?

Тот же принцип работает и у нас.

Сеть может развиваться в целом и одновременно закрывать отдельные магазины.

Причины могут быть разные:
— изменился трафик;
— изменилась экономика точки;
— рядом появился конкурент;
— формат помещения перестал подходить;
— изменилась стратегия сети;
— арендная ставка перестала соответствовать экономике бизнеса.

Поэтому при продаже или сдаче коммерческого помещения я смотрю не только на «кого можно посадить сюда сейчас».

Я смотрю ещё и на:
кто может прийти следующим.

В моих проектах я стараюсь формировать минимум два сценария арендаторов.

То есть собственник получает не просто:
«Вот вам один потенциальный арендатор».

А:

«Вот основной сценарий и вот резервный. Если первый не подходит или впоследствии уходит — у объекта остаётся понятный следующий вариант».

Это позволяет заранее снижать риск простоя помещения и не искать арендатора в тот момент, когда помещение уже пустует.

Если у вас есть пустующее коммерческое помещение или объект, где требуется замена арендатора, напишите мне.

Посмотрю объект и дам своё заключение:
какие сценарии арендаторов здесь вижу, кому может подойти помещение и на что стоит обратить внимание собственнику.

Первый беспилотный грузовик уже работает на ритейл. Следом изменится вся логистика магазинов.

В Германии Lidl совместно с Einride запустил автономный электрический грузовик без кабины и без водителя.

И это уже не демонстрация технологии.

Грузовик ездит по обычным общественным дорогам между распределительным центром Lidl и магазином и перевозит реальные товары.

Он работает по технологии SAE Level 4, рассчитан на 15 европаллет и может выполнять до трёх рейсов в день.

За четыре месяца пилота планируется перевезти более 3 000 паллет.

Почему это интересно?

Потому что ритейл начинает автоматизировать не отдельный процесс, а саму логистику доставки товара в магазин.

Сначала — один маршрут.

Затем технология может масштабироваться на другие маршруты, распределительные центры и магазины.

И такие изменения постепенно будут распространяться по миру.

До России эта технология тоже дойдёт — вопрос скорее в сроках, законодательстве и экономике её применения.

И тогда изменятся не только грузоперевозки.

Изменятся требования к коммерческой недвижимости.

Потому что торговый объект — это не только первая линия, фасад и трафик.

Это ещё подъезд, разгрузка, маневрирование, доступ к объекту и возможность эффективно встроить помещение в логистическую систему ритейла.

Сегодня беспилотный грузовик едет между складом и магазином в Германии. Завтра такие технологии могут стать обычной частью работы ритейла по всему миру.

Польская сеть Żabka — за $8,6 млрд. При чём здесь ваша коммерческая недвижимость?

Канадская Alimentation Couche-Tard договорилась о покупке Żabka Group.

Żabka — это более 13 000 магазинов в Польше и Румынии.

Средняя площадь одной точки — около 65 м².

То есть это не огромные супермаркеты.

Это тысячи небольших магазинов «у дома», собранных в одну систему.

И вот что здесь интересно.

Couche-Tard покупает не просто магазины.

Она покупает:

• бренд;
• сеть локаций;
• франчайзинговую систему;
• клиентскую базу;
• цифровую платформу;
• логистику;
• возможность дальше масштабировать сеть.

Получается важный вывод:

сильный ритейл способен превращать множество торговых точек в большой финансовый продукт.

А начинается всё с недвижимости.

Каждому новому магазину нужна локация.

Значит, растущей сети нужны новые помещения.

А собственнику хорошего помещения нужен сильный арендатор.

В России тоже есть сети, которые развиваются по похожей логике.

Поэтому я слежу не только за тем, кто открыл новый магазин, а за тем, кто строит большую сеть и где ему понадобятся следующие помещения.

Если вы собственник коммерческой недвижимости и хотите сдать в аренду или продать своё помещение — напишите мне в личные сообщения.

Посмотрим на ваш объект с точки зрения реального спроса рынка.

Екатерина Туранова | Эксперт по коммерческой недвижимости | Собственники • ГАБ • Инвесторы

Вот так выглядит обычная работа федерального ритейла изнутри.

Сняла разгрузку 10-тонника «Пятёрочки» в зоне разгрузки.

Для покупателя магазин начинается с торгового зала.
А для коммерческой недвижимости — с совершенно других процессов: подъезд, разгрузка, доступ к объекту, логистика.

Именно поэтому, когда я смотрю на помещение под федерального арендатора, меня интересует не только фасад и первая линия.

Как организована работа объекта — тоже важно.

Екатерина Туранова
Эксперт по коммерческой недвижимости | Собственники • ГАБ • Инвесторы

Помещение пустует полгода. Может, проблема уже не в арендаторах?

Если объект давно не сдаётся, первая мысль собственника обычно простая: снизить ставку.

Но я бы сначала посмотрела на другое.

Почему потенциальный арендатор выбирает соседний объект, а не ваш?

При оценке помещения я смотрю, в частности, на:

— соответствует ли площадь конкретному формату бизнеса;
— насколько объект виден и удобен вход;
— как организованы подъезд, парковка и загрузка;
— что происходит в окружении;
— есть ли нужная целевая аудитория;
— какие конкуренты уже работают рядом;
— подходит ли объект требованиям потенциального сетевого арендатора.

Потому что «первая линия», «хороший трафик» и «отличное помещение» — это характеристики собственника.

Арендатор задаёт другие вопросы:

«Подойдёт ли мне здесь работать? Смогут ли сюда удобно приходить мои клиенты? Выполню ли я здесь свои показатели?»

Если проблема именно в соответствии объекта требованиям арендатора, простое снижение ставки может ничего не изменить.

Особенно если собственник хочет федеральную или крупную сеть.

Здесь сначала нужно понять, каким форматам вообще подходит объект и кому его имеет смысл предлагать.

Я занимаюсь коммерческой недвижимостью и работаю в том числе с задачами под федеральных и крупных сетевых арендаторов.

Если ваше помещение тоже давно пустует, пришлите мне адрес и площадь. Я посмотрю на объект со стороны потенциального арендатора и скажу, что может мешать его сдаче и какие форматы арендаторов имеет смысл рассматривать.

Напишите мне в лс

🏪 В Академгородке на улице Демакова открылся новый «Магнит».

Я съездила посмотреть объект изнутри и сняла для вас небольшую экскурсию.

Почему мне это особенно интересно? Потому что это наглядный пример коммерческой недвижимости с якорным арендатором.

В видео покажу, как устроена площадь, что представляет собой сам объект и почему наличие сильного федерального арендатора может быть важным фактором для инвестора.

▶️ Приглашаю посмотреть вместе со мной — заглянем внутрь нового «Магнита» и разберём объект глазами человека, который работает с коммерческой недвижимостью

Екатерина Туранова
Руководитель группы поиска проектов | Коммерческая недвижимость

Создаю и подбираю инвестиционные проекты с федеральными арендаторами — от поиска локации и переговоров до финансовой модели и продажи готового арендного бизнеса.

Ко мне приходят:

инвесторы, которые хотят вложить деньги в понятный арендный бизнес;
собственники земельных участков и коммерческих объектов;
предприниматели, которые хотят создать ликвидный объект с федеральным арендатором;
специалисты по недвижимости, которые хотят расти в коммерческой недвижимости.

Мой опыт в цифрах:

в недвижимости с 2020 года;
более 300 реализованных сделок с земельными участками;
более 100 построенных домов в проектах;
личный рекорд — 28 сделок за месяц;
сейчас — руководитель направления по поиску и созданию коммерческих проектов.

Чем могу быть полезна:

поиск ликвидных локаций;
создание проектов под федеральные сети;
переговоры с арендаторами;
финансовая модель и оценка инвестиционной привлекательности;
готовый арендный бизнес с целевой окупаемостью 4–7 лет;
подбор объектов для инвестирования.

Буду рада знакомству, если вы:

инвестируете, владеете землёй или коммерческой недвижимостью, развиваете торговые площади или хотите создать новый инвестиционный объект.