Фора-Банк - риэлтору

«Он выписался, но право осталось»: отвечаю на вопрос риелтора о «вечных жильцах»

Коллеги, вчера позвонила риелтор после моего поста о «вечных жильцах». Вопрос был точный: «Как так получается, что человек отказался от приватизации, выписался из квартиры, прописался в другом месте — и всё равно сохранил право пользования прежним жильём?»

Вопрос отличный, потому что именно здесь чаще всего возникает путаница. Отвечаю.

⚖️ Почему выписка не прекращает право

Приватизация — это передача государственной или муниципальной квартиры в собственность граждан. По закону для этого требуется добровольное согласие всех проживающих совершеннолетних лиц.

Если человек дал такое согласие, но сам в приватизации не участвовал, закон защищает его от потери жилья. Он не становится собственником, но получает право бессрочного пользования квартирой. Это право сохраняется:

✔️ при смене собственника (например, при продаже квартиры);
✔️ при прекращении семейных отношений с собственником (например, после развода).

Снятие с регистрационного учёта (выписка) сама по себе это право не прекращает. Оно сохраняется бессрочно. Прекратить его можно только через суд — и то лишь при доказательстве, что человек добровольно выехал на постоянное место жительства в другое место и не нуждается в этом жилье.

📜 Ключевая норма

Это статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Она прямо указывает: действие части 4 статьи 31 ЖК РФ (которая позволяет собственнику выселять бывших членов семьи) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Верховный Суд РФ подтверждал это неоднократно. В определении от 26 августа 2008 г. № 5-В08-78 суд указал: бывший член семьи нанимателя, отказавшийся от участия в приватизации, не утрачивает право пользования этим помещением даже после перехода права собственности к другим лицам. Аналогичная позиция — в определении от 19 августа 2008 г. № 5-В08-75: право пользования сохраняется, поскольку иное толкование нарушало бы статью 40 Конституции РФ (право на жилище).

⚠️ Важный нюанс, который часто упускают

☝️ Право сохраняется, пока человек нуждается в этом жилье. Если он добровольно выехал на постоянное место жительства в другое место, не оплачивает коммунальные услуги и фактически отказался от прав — суд может признать его утратившим право пользования.

Но бремя доказывания лежит на том, кто хочет это право прекратить (например, на новом собственнике). Сам по себе факт выписки и регистрации по другому адресу — ещё не безусловное основание для прекращения права. Нужно доказать, что выезд был добровольным и постоянным, а не временным.

🔒 Что это значит для покупателя

☝️ Для покупателя это создаёт серьёзный риск. Квартира остаётся обременённой правом пользования даже после продажи. Именно поэтому нотариусы так тщательно проверяют историю приватизации — и именно поэтому в договор купли-продажи стоит включать заверения продавца об отсутствии таких лиц (о чём я писала в предыдущем посте).

🤝 Если у вас есть клиенты, которые покупают приватизированную квартиру — проверяйте не только выписку из ЕГРН, но и документы приватизации. Это единственный способ увидеть, был ли отказник.

Светлана Истомина
Руководитель направления по оформлению сделок с недвижимостью
Фора-Банк, г. Пермь
📞 8-951-938-35-16

#БезопаснаяСделка #ФораБанк

Часть 2. Как перевести переговоры в сделку: психология торга и безопасность

Продолжаем разбирать азбучные истины продажи. Когда квартира «упакована» и цена скорректирована, на сцену выходит переговорный процесс.

Светлана Истомина, руководитель направления сделок с недвижимостью Фора-Банк, комментирует:

Сегодняшний покупатель стал рациональным. Времена быстрых эмоциональных покупок на волне дешёвой ипотеки ушли в прошлое. Люди прицениваются и всегда торгуются. Это не значит, что нужно сдаваться по первому требованию. Но вам нужно заранее определить для себя три категории условий: принципиальные, обсуждаемые и те, которыми можно пожертвовать ради хорошей цены. И, конечно, важно запрашивать обратную связь после показов, но не принимать её слишком близко к сердцу — иногда покупатели намеренно ищут недостатки, чтобы выбить скидку.

👉 Чтобы подготовиться к торгу, психологически настройтесь и решите, до какой суммы вы с продавцом реально готовы снизить стоимость. Аргументированный диалог лучше категоричного отказа.

☝️ И самое главное — не забывайте о безопасности самой сделки. Даже если вы нашли компромисс по цене и срокам, финансовые риски никто не отменял. Прозрачные расчеты через аккредитив в Фора-Банке, где деньги продавца защищены до момента регистрации перехода права — это та база, которая убережёт вас от потери денег и судебных разбирательств.

Светлана Истомина
📞 8-951-938-35-16

#БезопаснаяСделка #Аккредитив #ФораБанк

🏅Монетная неделя в Фора-Банке: превращаем мелочь в купюры!
 
Дома накопилась целая копилка монет? Самое время пустить их в дело!
 
С 26 октября по 7 ноября в Фора-Банке проходит Всероссийская акция «Монетная неделя».
 
В этот период вы можете без комиссии:
 
➡️Обменять монеты Банка России на банкноты.
 
➡️Зачислить накопившуюся сумму на свой счет.
 
Чтобы обмен прошел еще быстрее, рекомендуем заранее рассортировать монеты по номиналам.
 
Дайте мелочи вторую жизнь, а себе — немного больше свободного места в кошельке

Безопасность риелтора — это не паранойя, это профессиональная необходимость

Коллеги, есть тема, которую мы часто замалчиваем. Показ квартиры незнакомцу — это работа в зоне риска. И речь не только о России.

История, которую нельзя забывать

В 1986 году 25-летняя риелтор Сьюзи Лэмплаф ушла из своего лондонского офиса на встречу с клиентом. Она просто пошла на работу. Её тело так и не нашли.

Родители Сьюзи основали Suzy Lamplugh Trust — фонд, который до сих пор учит людей, работающих в одиночку, безопасности. Спустя почти 40 лет отраслевая организация Propertymark напоминает: её исчезновение — не просто история. Это причина, по которой у каждого агентства должны быть протоколы безопасности, а у каждого риелтора — право отказаться от встречи, если он чувствует опасность.

Что говорят цифры

🇺🇸 США: по данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), почти 40% агентов сталкивались с ситуациями, угрожающими личной безопасности.

🇬🇧 Великобритания: исчезновение Сьюзи Лэмплаф в 1986 году стало поворотным моментом для отрасли. Propertymark до сих пор обновляет инструкции по безопасности и напоминает: одиночная работа — ежедневная реальность агентов, и это нужно учитывать.

🇷🇺 Россия: официальной статистики нет. Но СМИ регулярно сообщают о нападениях. В Калининграде клиент выстрелил в спину директору агентства при показе дома. В Ростове риелтора убили под видом встречи с покупателем. В Москве и Новосибирске женщин-риелторов связывали и грабили под видом арендаторов. Директор офиса продаж Est-a-Tet подтверждает: «В большинстве случаев нападают на женщин».

Что делать. Инструкция

1. Правило второго человека
Никогда не идите на первый показ с незнакомым клиентом в одиночку. Берите коллегу, друга, кого угодно. Пустой объект + незнакомец + вы одна = максимальный риск.

2. Первая встреча — в офисе или людном месте
Не соглашайтесь сразу ехать на объект. Паспорт клиента, телефон, номер машины — зафиксируйте до выезда. Propertymark прямо рекомендует: где возможно, организуйте визит клиента в офис до встречи на объекте, чтобы коллеги тоже его видели.

3. Сообщите «своим»
Перед показом отправьте коллеге или близкому: адрес, имя клиента, его телефон, время возвращения. Договоритесь о контрольном звонке. Если не вышли на связь — тревога. Система check-in должна работать чётко: кто получит сигнал, как быстро действует, когда звонить в экстренные службы.

4. Своя машина. Свой выход.
Приезжайте сами и уезжайте сами. Не позволяйте клиенту блокировать ваш автомобиль или увозить вас «до дома». Не принимайте предложения подвезти — ни до, ни после показа.

5. Интуиция — это инструмент
Если клиент ведёт себя странно, давит, торопит, вызывает дискомфорт — вы имеете право отказаться от показа. Безопасность важнее сделки. Всегда. Propertymark подчёркивает: работник должен быть уполномочен завершить или перенести встречу, если считает её небезопасной.

6. Не стесняйтесь «проверок»
Попросите клиента назвать имя, показать документ. Нормальный клиент отнесётся с пониманием. Ненормальный — вам не нужен.

7. Оцените выход до входа
Подходя к двери, оцените обстановку. Если что-то не так — уходите. Войдя, запомните, как открывается дверь, держите путь к выходу свободным. Не позволяйте загонять себя в комнату.

Сьюзи Лэмплаф была просто на работе. Она не сделала ничего плохого.

Не дайте этому повториться с кем-то из нас.

#безопасностьриелтора #ЛичнаяБезопасность

Часть 1. Квартира не продаётся? Пора провести честную диагностику

Коллеги, не редко слышу от риэлторов: «Просмотры есть, звонки идут, а до сделки дело не доходит». Длинная продажа — это почти всегда сигнал, что где-то в цепочке «объявление — звонок — просмотр — переговоры — сделка» возник сбой.

👉 Начинать нужно не с паники, а с холодного анализа. Истомина Светлана, руководитель направления по оформлению сделок с недвижимостью Фора-Банка, делится своим взглядом:

Честная диагностика — это база. Собственнику важно отойти от эмоций и посмотреть на свою квартиру глазами покупателя. Цена в объявлении — это часто лишь желание продавца, а не подтверждение того, что объект реально можно продать за эти деньги. Если вы ориентируетесь на аналоги, которые "висят" на площадках уже полгода, вы просто копируете чужие ошибки. Сравнивайте свою квартиру с теми вариантами, которые реально уходят, и будьте готовы к торгу.

Что стоит проверить в первую очередь:

➡️ Цена. Переоценка на 10–15% может заморозить продажу на месяцы. Если просмотров мало — снижайте постепенно, не затягивая.

➡️ Презентация. Уберите лишние вещи, освободите поверхности, добавьте света. Профессиональные фото и видеотур — это не роскошь, а инструмент, который увеличивает количество просмотров в 1,5–2 раза.

➡️ Документы. Если начать собирать пакет документов «потом», можно потерять уже нашедшегося покупателя. Справки из ЕГРН, согласия супруга или опеки лучше подготовить заранее.

➡️ Гибкость условий. Требования «только наличные», «ипотеку не рассматриваю» или «показы только по субботам» резко сужают аудиторию. Иногда проще обсудить компромисс по срокам, чем месяцами ждать «идеального» кандидата.

🏃‍♀️ продолжение следует