Бугаец Иван - Недвижимость

ОХОТА НА РИСКИ. Дело №005 — «Банкротство продавца»

Квартира чистая. А продавец?

Иногда проблема скрывается не в объекте, а в финансовом состоянии собственника: долги, исполнительные производства, судебные споры, признаки будущего банкротства, срочная продажа последнего актива.

Это не означает, что от любой такой квартиры нужно сразу отказываться.

Но стандартно такую сделку проводить нельзя.

До задатка важно проверить продавца, понять размер и характер его обязательств, историю объекта и только после этого решать: можно ли безопасно выстроить сделку или лучше поставить стоп.

Моя задача — не искать риски ради рисков.

Моя задача — увидеть их до того, как деньги переданы.

Сначала проверка. Потом сделка.

Иван Алексеевич Бугаец

Продавец недвижимости

Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
8 906 433-34-21

#ИванБугаец #ОхотаНаРиски #БанкротствоПродавца #НедвижимостьКраснодар #ПроверкаНедвижимости #БезопаснаяСделка #ПокупкаКвартиры #РискиНедвижимости #СделкаСНедвижимостью

Большая кухня-гостиная и отдельная спальня в ЖК «Рекорд» — 8 700 000 ₽.

Взял в продажу квартиру для тех, кто хочет создать своё пространство: выбрать отделку, продумать освещение, расставить мебель под свои привычки.

📍 Краснодар, ул. Новороссийская, 90/2, корпус 2. Район Черёмушки.

Общая площадь — 51,9 м², 10-й этаж из 24. Потолки — 3 метра.
Главное преимущество — кухня-гостиная 26,52 м². Здесь есть место для приготовления еды, большого обеденного стола и диванной зоны. Отдельная спальня — 10,89 м². Из обоих помещений предусмотрены выходы на застеклённую лоджию.

Квартира под ремонт. На фотографиях — её настоящее состояние, а на планировке показан возможный вариант расстановки мебели.

Монолитно-кирпичный дом, закрытая территория, детская и спортивная площадки, парковка за шлагбаумом. Окна выходят во двор.

📩 Напишите или позвоните — отправлю видео и договоримся о просмотре.
Коллеги, если у вас есть покупатель с таким запросом, обращайтесь — обсудим объект и организуем показ.

Иван Алексеевич Бугаец

Продавец недвижимости

📍 Краснодар • Краснодарский край • Побережье • РФ

📞 8 906 433-34-21

🏡 КАК МЫ ИСКАЛИ ЛУЧШУЮ КВАРТИРУ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

За каждой удачной покупкой недвижимости стоит работа, которую большинство покупателей даже не замечают.

Недавно перед нами стояла непростая задача: найти двухкомнатную квартиру в Краснодаре с хорошим ремонтом, удобной планировкой и в строго определенном бюджете.

Причем времени было совсем немного!

🔎 Что пришлось сделать?

✅ Изучить множество предложений в нескольких районах города.

✅ Сравнить стоимость квартир и цену квадратного метра.

✅ Оценить планировки, состояние домов и качество ремонта.

✅ Провести переговоры с продавцами.

✅ Уточнить документы, возможные обременения и условия продажи.

✅ Отобрать наиболее выгодные предложения.

🎯 Результат — выбран вариант, который максимально соответствовал потребностям покупателя.

Подходящая локация, хорошая площадь, достойное состояние и привлекательная цена относительно рассмотренных аналогов.

Именно ради этого и проводится вся кропотливая работа.

💡 Профессиональный подбор недвижимости — это не просто просмотры квартир. Это аналитика, переговоры, внимание к деталям и защита интересов покупателя.

Хотите, чтобы к покупке вашей недвижимости подошли с такой же тщательностью?

📩 Напишите мне слово «ПОДБОР» — обсудим вашу задачу!

🏡 Иван Алексеевич Бугаец
Продавец недвижимости

📍 Краснодар • Краснодарский край • Побережье • РФ

📞 8 906 433-34-21
💬 MAX: https://max.ru/channel_ivanbugaets

Помогу найти не просто квартиру, а правильное решение!

#Недвижимость #Краснодар #ПодборКвартиры #ПокупкаНедвижимости

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН: ЗАКАЗАТЬ — НЕ ЗНАЧИТ ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ

В сделках с недвижимостью выписка из ЕГРН — один из базовых документов.
Но здесь есть важный момент, который многие покупатели упускают:
сам факт наличия выписки еще не означает, что объект проверен.
Что я смотрю в ЕГРН перед сделкой?

🔹 Адрес, площадь, назначение и кадастровый номер объекта
Все должно совпадать с тем, что вам показывают и что впоследствии будет указано в договоре.

🔹 Кто является правообладателем
Продавать недвижимость должен тот, кто действительно имеет право ею распоряжаться.
Но есть нюанс.

С марта 2023 года, если выписку на чужой объект заказывает обычное третье лицо, ФИО собственника в ней, как правило, не раскрывается.

Поэтому схема:
«Я сам заказал выписку на квартиру — значит, собственника проверил»
сегодня работает далеко не всегда.

При подготовке сделки я прошу собственника предоставить актуальные сведения из ЕГРН и сопоставляю их с паспортом и документами-основаниями.

🔹 Ограничения и обременения
Ипотека, арест, запрет регистрационных действий и другие ограничения требуют отдельного анализа.

Само наличие обременения еще не всегда означает, что сделка невозможна.

Например, квартиру в ипотеке продать можно.

Но необходимо понимать:
— кому и сколько необходимо погасить;
— как будет сниматься залог;
— в какой последовательности проводить расчеты и регистрацию.

🔹 Документ, на основании которого возникло право
Договор купли-продажи?
Дарение?
Наследство?
Приватизация?
Решение суда?

Именно здесь часто начинается уже не просто проверка объекта, а проверка истории возникновения права собственности.

🔹 Есть ли заявления, находящиеся на рассмотрении Росреестра

Если с объектом прямо сейчас совершаются регистрационные действия — это повод выяснить, какие именно.
И еще один принципиальный момент.

⚠️ Выписка ЕГРН не заменяет юридическую проверку сделки.
Она не расскажет вам автоматически:
— использовался ли материнский капитал и должны ли были выделяться детские доли;
— существует ли риск требований супруга;
— есть ли вероятность банкротства продавца;
— какие обстоятельства сопровождали предыдущие сделки;
— есть ли наследственные риски;
— насколько безопасны расчеты;
— почему квартира несколько раз переходила из рук в руки.

То есть ЕГРН — это не финальная проверка.

Это один из первых документов, с которого она начинается.

Именно поэтому в моей серии «Охота на риски» я постоянно повторяю одну мысль:
недвижимость нужно проверять не по одному документу, а по совокупности обстоятельств — объект, собственника, историю права и саму конструкцию сделки.

Иногда одна строка в выписке ЕГРН дает основание задать еще десять вопросов.

И вот эти вопросы лучше задать до передачи денег, а не после регистрации сделки.

📲 Если планируете купить или продать недвижимость и хотите предварительно разобрать документы — можете прислать их мне.

Иван Алексеевич Бугаец

Продавец недвижимости 
Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ

📞 8 906 433-34-21

Вчера принял участие в юридическом часе на очень близкую мне тему — «Красная лампочка».


Презентацию провела Алена Мазур в рамках юридического часа ставшего регулярным, который проводится в Галерее Новостроек.

Смысл простой: иногда сделка внешне выглядит совершенно обычной. Документы есть, собственник на месте, цена устраивает, стороны готовы выходить на задаток.

Но появляется одна маленькая деталь — и именно она должна заставить агента остановиться и задать ещё один вопрос.

И очень точно прозвучала мысль: красная лампочка — это не всегда сигнал «сделку нельзя проводить». Чаще это сигнал: «эту сделку нельзя проводить стандартно».

Разбирали ситуации, которые действительно регулярно встречаются в работе:

— материнский капитал и возраст ребёнка;
— долги у судебных приставов и риск будущего банкротства;
— свежее наследство и возможные наследники;
— квартира, приобретённая в браке, когда супруги давно развелись, но имущество так и не разделили;
— недвижимость, купленная до брака, но в которую во время брака вкладывались общие средства;
— предложение занизить стоимость объекта в договоре;
— материнский капитал, который мог использоваться при предыдущих сделках;
— возрастной продавец, особенно если продаётся его единственное жильё.

И здесь для меня возникло очень точное пересечение с темой, которую я уже в течение последнего месяца развиваю в своей серии видеосюжетов «Ван Хельсинг. Охотник на риски».

Уже вышло несколько серий, в которых я через реальные ситуации показываю именно такие моменты: когда внешне обычная сделка начинает выглядеть совсем иначе после одного дополнительного вопроса, одной проверки или одной детали в документах.

1. Фэйковое объявление.
2. Две цены в договоре.
3. Детские доли.
4. Доверенность.

То есть сегодняшняя тема юридического часа фактически продолжила ту же проблематику, которую я уже последовательно раскрываю в «Охоте на риски».

И это ещё раз подтверждает для меня одну простую вещь: юридическая безопасность сделки начинается не у нотариуса, не в Росреестре и не в день подписания договора.

Она начинается значительно раньше.

С первого разговора с собственником или покупателем.

Иногда один правильно заданный вопрос до передачи денег экономит недели работы, сотни тысяч рублей и годы возможных судебных разбирательств.

Недвижимость сегодня — это уже не просто «нашли квартиру — подписали договор — зарегистрировали».

Каждая сложная сделка требует своего расследования:

- увидеть деталь,
- понять риск,
- проверить документы,
а затем выстроить безопасную схему проведения сделки.

Именно поэтому серия «Ван Хельсинг. Охотник на риски» будет продолжаться.

Тем для новых «дел» здесь, как показывает практика, более чем достаточно.

Потому что иногда сделка выглядит совершенно нормально…

пока не загорается красная лампочка.

Иван Алексеевич Бугаец
Продавец недвижимости
Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
8 906 433-34-21

ОХОТА НА РИСКИ. Дело №004 — «Доверенность»

«Собственник на сделку не придёт. Всё подпишет представитель».

Повод сразу отказаться от квартиры? Нет.

Повод остановиться и проверить — однозначно.

В сделке по доверенности важно понимать:
кто её выдал, какие полномочия получил представитель, действует ли документ сейчас и действительно ли собственник намерен продать объект.

Сам факт доверенности ещё не делает сделку опасной.

Опасно другое — когда вместо проверки звучит:
«Да всё нормально, не переживайте».

В недвижимости моя задача не искать повод сорвать сложную сделку.
Моя задача — увидеть риск, разобраться в нём и понять, можно ли его безопасно контролировать.

Сначала проверка. Потом сделка.

Продолжаем «Охоту на риски».

Иван Алексеевич Бугаец
Продавец недвижимости
Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
8 906 433-34-21

#ИванБугаец #ОхотаНаРиски #Доверенность #НедвижимостьКраснодар #ПроверкаНедвижимости #БезопаснаяСделка #ПокупкаКвартиры #ПродажаНедвижимости #РискиНедвижимости
#ВанХельсинг

Сегодня провёл персональную встречу с представителем застройщика в «Галерее новостроек».

Разобрали актуальные остатки, сроки сдачи, планировки, ипотечные программы и специальные предложения по двум жилым комплексам — в Краснодаре и ближайшей Адыгее.

🔥 И главное: до конца сентября для моих клиентов действует дополнительная скидка 5%.

То есть предложения, которые я сейчас буду публиковать, можно приобрести на более выгодных условиях, чем при стандартном прямом обращении к застройщику.

🏡 1. ЖК «Традиции» — пгт Яблоновский, Адыгея
Удобная локация рядом с Краснодаром — до исторического центра города порядка 20 минут в зависимости от дорожной ситуации.

Сейчас здесь есть интересные варианты:
— квартиры разных планировок;
— ремонт в подарок по ряду предложений;
— субсидированные ипотечные ставки;
— варианты с небольшим первоначальным взносом;
— хорошие двухкомнатные планировки.

Проект сдаётся поэтапно: ближайшие дома планируются к сдаче уже в 2027 году.

🌆 2. ЖК «Фонтаны» — Краснодар
Проект в сложившейся части города с хорошей транспортной доступностью, трамваем и относительно быстрым выездом в центр.

Среди актуальных предложений:
— однокомнатные и двухкомнатные квартиры;
— специальные акционные цены;
— ремонт в подарок по отдельным лотам;
— субсидированные ипотечные программы;
— интересные двухкомнатные планировки с большой кухней-гостиной и двумя лоджиями.

Часть домов уже находится в высокой степени готовности.

📌 Сегодня отдельно размещу самые интересные конкретные предложения по обоим комплексам — с ценами, первоначальным взносом и расчётами.

И ещё раз обращу внимание: до конца месяца для моих клиентов действует дополнительная скидка 5%, поэтому итоговая стоимость может быть заметно интереснее стандартного предложения застройщика.

Если рассматриваете Краснодар или Яблоновский, напишите или позвоните — посмотрим конкретные квартиры и посчитаем реальную стоимость покупки под вашу ситуацию.

Бугаец Иван Алексеевич
Продавец недвижимости
Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
📞 8 906 433-34-21

⚡️ Семейная ипотека меняется с 1 октября 2026 года.

Минфин России сегодня официально утвердил новые условия программы. Для новых кредитов ставка и максимальная сумма будут зависеть от количества детей в семье.

Для Краснодарского края, Адыгеи и других регионов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, условия будут такими:

👶 1 ребёнок — ставка 10%, кредит до 6 млн ₽
👶👶 2 детей — 8%, до 8 млн ₽
👶👶👶 3 детей — 6%, до 10 млн ₽
👶👶👶👶 4 детей — 4%, до 10 млн ₽
👶👶👶👶👶 5 и более детей — 2%, до 10 млн ₽

Важное условие: хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. Новые условия начнут применяться к новым кредитам с 1 октября 2026 года.

🔗 Официальную публикацию Минфина прикрепляю ниже.

https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=40636-utverzhdeny_izmeneniya_v_programmu_semeinaya_ipoteka

А теперь — от новости к конкретным решениям.

Сегодня после персональной встречи с представителем застройщика я получил актуальные предложения по двум жилым комплексам:
🏡 ЖК «Традиции» — Яблоновский
🌆 ЖК «Фонтаны» — Краснодар
Цены, акции, ремонт в подарок, ипотечные расчёты — всё покажу в следующем посте.

🔥 Причём до конца сентября для моих клиентов действует дополнительная скидка 5%, поэтому ряд предложений можно приобрести на более выгодных условиях, чем при стандартном прямом обращении к застройщику.

И это не только эти два комплекса.

Если рассматриваете покупку новостройки, готов подготовить индивидуальные расчёты по жилым комплексам Краснодара и Адыгеи от разных застройщиков: подобрать квартиру, сравнить цены и акции, рассчитать первоначальный взнос, ипотеку и ежемесячный платёж.

Пишите или звоните — посчитаем именно вашу ситуацию.

Бугаец Иван Алексеевич
Продавец недвижимости
Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
📞 8 906 433-34-21

Купили квартиру. Передали деньги. Зарегистрировали право. Всё? Не всегда.

Сегодня был в Галлерее Новостроек на бизнес-завтраке с юристом Алёной Мазур. Разбирали банкротство продавца недвижимости.

Главная мысль: при покупке вторички сегодня мало проверить только квартиру. Нужно понимать ещё и финансовое состояние продавца.
Потому что на дату сделки человек может вообще не быть банкротом. А процедура начнётся позже — и тогда будут изучаться совершённые им ранее сделки.

Поэтому для меня основные «красные лампочки»:
долги и судебные процессы; срочная продажа одновременно с финансовыми проблемами; цена существенно ниже рынка; продажа последнего ликвидного имущества; быстрые переходы права; сделки между связанными лицами; непонятные наличные расчёты и расписки.

И проверяем не только нынешнего собственника. Иногда проблема обнаруживается у предыдущего владельца.

Самая важная практическая мысль:
всё это нужно делать ДО задатка.
Не сначала передали 200–300 тысяч, подписали сроки и только потом начали выяснять, почему у продавца приставы.

Сначала — объект, продавец, история права и схема сделки.
Потом — деньги.

Во второй части расскажу, означает ли обнаруженный долг автоматический отказ от квартиры и чем можно усилить защиту покупателя.

Бугаец Иван Алексеевич

Продавец недвижимости

8 (906) 433-34-21

Новый объект — Горячий Ключ, 4,8 га.

Промышленная площадка под складской / логистический проект.
48 005 м², ВРИ — склад.

Собственная действующая ж/д ветка вдоль участка.

Удобная автомобильная логистика, направление М-4 «Дон».

В ролике показал один из возможных вариантов освоения территории — складской комплекс с автомобильной и железнодорожной погрузкой/разгрузкой.

Ищу покупателя / инвестора.

Готов к сотрудничеству с агентами.
Кадастровый № 23:41:1004001:11.

Цена: 95 000 000₽

Иван Алексеевич
8 (906) 433-34-21