ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН: ЗАКАЗАТЬ — НЕ ЗНАЧИТ ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ
В сделках с недвижимостью выписка из ЕГРН — один из базовых документов.
Но здесь есть важный момент, который многие покупатели упускают:
сам факт наличия выписки еще не означает, что объект проверен.
Что я смотрю в ЕГРН перед сделкой?
🔹 Адрес, площадь, назначение и кадастровый номер объекта
Все должно совпадать с тем, что вам показывают и что впоследствии будет указано в договоре.
🔹 Кто является правообладателем
Продавать недвижимость должен тот, кто действительно имеет право ею распоряжаться.
Но есть нюанс.
С марта 2023 года, если выписку на чужой объект заказывает обычное третье лицо, ФИО собственника в ней, как правило, не раскрывается.
Поэтому схема:
«Я сам заказал выписку на квартиру — значит, собственника проверил»
сегодня работает далеко не всегда.
При подготовке сделки я прошу собственника предоставить актуальные сведения из ЕГРН и сопоставляю их с паспортом и документами-основаниями.
🔹 Ограничения и обременения
Ипотека, арест, запрет регистрационных действий и другие ограничения требуют отдельного анализа.
Само наличие обременения еще не всегда означает, что сделка невозможна.
Например, квартиру в ипотеке продать можно.
Но необходимо понимать: — кому и сколько необходимо погасить; — как будет сниматься залог; — в какой последовательности проводить расчеты и регистрацию.
🔹 Документ, на основании которого возникло право
Договор купли-продажи? Дарение? Наследство? Приватизация? Решение суда?
Именно здесь часто начинается уже не просто проверка объекта, а проверка истории возникновения права собственности.
🔹 Есть ли заявления, находящиеся на рассмотрении Росреестра
Если с объектом прямо сейчас совершаются регистрационные действия — это повод выяснить, какие именно.
И еще один принципиальный момент.
⚠️ Выписка ЕГРН не заменяет юридическую проверку сделки.
Она не расскажет вам автоматически:
— использовался ли материнский капитал и должны ли были выделяться детские доли; — существует ли риск требований супруга; — есть ли вероятность банкротства продавца; — какие обстоятельства сопровождали предыдущие сделки; — есть ли наследственные риски; — насколько безопасны расчеты; — почему квартира несколько раз переходила из рук в руки.
То есть ЕГРН — это не финальная проверка.
Это один из первых документов, с которого она начинается.
Именно поэтому в моей серии «Охота на риски» я постоянно повторяю одну мысль:
недвижимость нужно проверять не по одному документу, а по совокупности обстоятельств — объект, собственника, историю права и саму конструкцию сделки.
Иногда одна строка в выписке ЕГРН дает основание задать еще десять вопросов.
И вот эти вопросы лучше задать до передачи денег, а не после регистрации сделки.
📲 Если планируете купить или продать недвижимость и хотите предварительно разобрать документы — можете прислать их мне.
Иван Алексеевич Бугаец
Продавец недвижимости Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
📞 8 906 433-34-21
В сделках с недвижимостью выписка из ЕГРН — один из базовых документов.
Но здесь есть важный момент, который многие покупатели упускают:
сам факт наличия выписки еще не означает, что объект проверен.
Что я смотрю в ЕГРН перед сделкой?
🔹 Адрес, площадь, назначение и кадастровый номер объекта
Все должно совпадать с тем, что вам показывают и что впоследствии будет указано в договоре.
🔹 Кто является правообладателем
Продавать недвижимость должен тот, кто действительно имеет право ею распоряжаться.
Но есть нюанс.
С марта 2023 года, если выписку на чужой объект заказывает обычное третье лицо, ФИО собственника в ней, как правило, не раскрывается.
Поэтому схема:
«Я сам заказал выписку на квартиру — значит, собственника проверил»
сегодня работает далеко не всегда.
При подготовке сделки я прошу собственника предоставить актуальные сведения из ЕГРН и сопоставляю их с паспортом и документами-основаниями.
🔹 Ограничения и обременения
Ипотека, арест, запрет регистрационных действий и другие ограничения требуют отдельного анализа.
Само наличие обременения еще не всегда означает, что сделка невозможна.
Например, квартиру в ипотеке продать можно.
Но необходимо понимать: — кому и сколько необходимо погасить; — как будет сниматься залог; — в какой последовательности проводить расчеты и регистрацию.
🔹 Документ, на основании которого возникло право
Договор купли-продажи? Дарение? Наследство? Приватизация? Решение суда?
Именно здесь часто начинается уже не просто проверка объекта, а проверка истории возникновения права собственности.
🔹 Есть ли заявления, находящиеся на рассмотрении Росреестра
Если с объектом прямо сейчас совершаются регистрационные действия — это повод выяснить, какие именно.
И еще один принципиальный момент.
⚠️ Выписка ЕГРН не заменяет юридическую проверку сделки.
Она не расскажет вам автоматически:
— использовался ли материнский капитал и должны ли были выделяться детские доли; — существует ли риск требований супруга; — есть ли вероятность банкротства продавца; — какие обстоятельства сопровождали предыдущие сделки; — есть ли наследственные риски; — насколько безопасны расчеты; — почему квартира несколько раз переходила из рук в руки.
То есть ЕГРН — это не финальная проверка.
Это один из первых документов, с которого она начинается.
Именно поэтому в моей серии «Охота на риски» я постоянно повторяю одну мысль:
недвижимость нужно проверять не по одному документу, а по совокупности обстоятельств — объект, собственника, историю права и саму конструкцию сделки.
Иногда одна строка в выписке ЕГРН дает основание задать еще десять вопросов.
И вот эти вопросы лучше задать до передачи денег, а не после регистрации сделки.
📲 Если планируете купить или продать недвижимость и хотите предварительно разобрать документы — можете прислать их мне.
Иван Алексеевич Бугаец
Продавец недвижимости Краснодар • Краснодарский край • побережье • РФ
📞 8 906 433-34-21