Елена Кальченко ПРО. Недвижимость с доходом.

«Не читайте за обедом советских газет», -

говорил в «Собачьем сердце» профессор Преображенский.
И был чертовски прав…
Но я читаю новостные каналы, официальные и прочие. Быть в контексте - часть моей работы.
Спектр эмоций от новостей - широкий.

📌 Например, как вам такая:

«…В Госдуму внесли законопроект
о переименовании
Петербурга и Волгограда
в Ленинград и Сталинград соответственно …»

Я теперь немного в растерянности:
менять выражение «апарты Питера»
на «апарты Ленинграда»?

Оксюморон нового времени, получается.
Понаблюдаю - закон не принят, это проект.

📌 Или вот еще:

Прямо сейчас происходит реформа в отрасли гостиничного бизнеса и сервисных апартамента…

Серьезная тема. Хотя начало звучит, как анекдот:

Встретились как-то на форуме-съезде «Деловой России»
В.Путин (президент РФ),  
М.Решетников (министр экономического развития РФ)
Р.Баталов (председатель комитета по туризму «Деловой России»),
М.Хуснуллин (зампред правительства РФ),
и другие видные деятели.

Поговорили.

Глава Минэкономразвития М.Решетников упомянул, что власти предлагают новый законодательный механизм для апартаментов.

Якобы нехорошо, если апарт-комплекс становится квазижильем.
Собственно, это в упрек
сервисным апартаментам
с гибридной формой управления,
когда можно
либо жить самому,
либо передать номер в управление отелю.

Президент РФ Владимир Путин обратил внимание на тему.

(ну…как «обратил внимание» - поддержал разговор)

Он предложил ограничить продажу таких апартаментов.
И добавил:
«И с бизнесом надо посоветоваться, что для бизнеса наиболее привлекательным является».

Не прошло и двух недель, а в продолжение той встречи подготовлен проект федерального закона от Минэкономразвития.

Я не в курсе кто с кем советуется. Надеюсь баланс интересов будет соблюден.
Проект - не закон, тоже пока наблюдаю.

Логика инициативы понятна:
для развития туризма апарт-комплекс должен работать как гостиница.
Без возможности «я немного поживу сам в моём номере».
Реформа в процессе, окончательных решений ещё не принято.
 
Есть похожий формат на Западе, «Кондо-отели» называется.
Не очень благозвучно на русском, но в презентациях застройщиков появляется все чаще .

В России пока остается юридически верным название «гостиница с множеством собственников». Рассказывала об этом здесь https://max.ru/channel_HarikaRealty/AZ8QHY5ALxk

В целом,
грамотные законы создают порядок и безопасность в любой сфере. Надеюсь, движемся к тому.
📎 Такие вот новости...
🔀🔀🔀🔀🔀🔀🔀

Идея свободы выбора "как распорядиться своим номером" — лично мне нравится.
Да, доходность меньше , но некоторым людям подходит именно такой вариант под их задачи.

Если интересуетесь апартаментами гибридного формата — такие предложения на рынке пока есть. И спрос на них тоже.

Консультация: https://max.ru/u/f9LHodD0cOJiacsD2ADiVl6TSlaXZuXWPMH_PBWCklJh7YirUlt6RIUIJn4

...не ИИ-те мне мозги!

Вчера была на он-лайн встрече одного обучения. Речь зашла об использовании ИИ в разных сферах.
Мой вывод - ИИ это классный инструмент и помощник в рутинных задачах. Но не замена.

Даже в присутствии ИИ риелтор без работы не останется, это точно.

" Если только мы не находимся в Матрице..."
(помните этот фильм и его душезахватывающую идею?
Жуть...)

Верность человеческим ценностям, развитие душевных качеств и внимание к своему ментальному здоровью убережет вас от негативной стороны развития ИИ-технологий.
В какой бы сфере Вы не работали.

P.s. но вообще,
я помогаю купить доходную недвижимость в Питере.
Для консультаций: https://max.ru/u/f9LHodD0cOJiacsD2ADiVl6TSlaXZuXWPMH_PBWCklJh7YirUlt6RIUIJn4

Вот такой пердимонокль*
Пятничное настроение.

Цитата из пресс-релиза Банка России 23 октября 2026 года:
https://cbr.ru/dkp/cal_mp/

Банк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 14,00% годовых… Инфляционные ожидания остаются высокими…

и так - с 24 июля..
Неприятненько... Потому как у меня ипотека под 4.9% годовых, которые через два года превратятся в тыкву – ставка станет 19%. В планах - к тому моменту рефинансироваться.

Уже сейчас мне предлагают ставку 15,25%.
А зачем форсировать? – слежу за ситуацией, чтобы принимать решение.

Для меня ипотека –финансовый инструмент, а не Бабайка.
Предположим:
через два года ЦБ сошлется на высокую инфляцию и ипотечные ставки останутся выше, чем хочется.

Помните такой показатель - «покупательная способность денег»?

Из-за той же самой инфляции, миллион рублей сегодня и спустя два года – совершенно разные суммы по жизни.
Номинал тот же, а ценность относительна!

Чем выше инфляция,
тем дешевле мой кредит,
пусть дажн ипотечные ставки
останутся высоковаты.

И наоборот - низкая инфляция дает
понижение % рефинансирования.

Деньги дешевеют, но моя недвижимость ценность сохранит и приумножит.

Так что не Бабайку бояться нужно, а вечно ожидать «подходящего момента» для покупки.

Лечу страх ипотеки вместо психолога.

Заметила интересную закономерность:

чаще всего ипотеку панически боятся не безответственные люди, а наоборот — очень финансово дисциплинированные.

Те, кто привык всё контролировать и не любит рисковать.

Только вот тревога иногда мешает считать или даже смотреть в сторону ипотеки.

Из-за страха перед словом «ипотека» люди выбирают недвижимость похуже или вообще откладывают покупку.

Хотя достаточно было добавить разумную сумму заемных средств здесь и сейчас, чтобы купить ликвидный доходный объект.
Получается парадокс.

Человек боится переплатить банку, но не замечает, что теряет деньги на менее удачной покупке.

Вот здесь и начинается моя работа как риелтора. Не уговаривать брать ипотеку любой ценой, а спокойно разложить ситуацию на цифры.

Иногда расчет показывает, что ипотека — это не проблема, а решение. А иногда — наоборот, действительно лучше обойтись без нее.

Главное — принимать решение не из тревоги, а из здравого расчета..

Переборов испуг от "ипотеки" вы получите финансовый инструмент себе во благо и для выгоды

Консультация:
https://max.ru/u/f9LHodD0cOJiacsD2ADiVl6TSlaXZuXWPMH_PBWCklJh7YirUlt6RIUIJn4

Дело серьезное...
Но анекдоты рождаются из жизни.

Турбулентность. Наденьте кислородные маски и сохраняйте спокойствие.

Итак...Новость прошлой недели:

У российских девелоперов кончились деньги на завершение строительства каждого второго ЖК в стране, сдача которых запланирована на 2026-2027 годы. На проблемы с финансированием для 59% проектов указали 52 крупнейших застройщика.

Восьмого октября министр строительства И.Файзуллин собрал совещание.
За столом власти Москвы и области, банки-кредиторы, застройщики и ФНС.

Тема совещания: ситуация вокруг «одного из крупнейших застройщиков страны».
Имя министерство не называет. По рынку ходит имя «САМОЛЁТ», официального подтверждения нет.

Из этой новости позволю себе три вывода:

1) Количество стартов новостроек сильно сокращается. А теперь фокус вообще сместился на достройку начатого ранее.

2) при выборе новостройки критерий «надёжный девелопер» можно убирать из списка. Он больше ничего не предсказывает.

3) Привет вторичной недвижимости! В поле зрения все чаще попадают отличные объекты перепродаж от собственников (апарт-комплексов касается тоже).

Кстати, в этом году на рынке Петербурга представлено от застройщиков много новой вторички среди апартаментов (так совпали сроки окончания строительства). Тут нет риска недостроя, как минимум.

Если стоит задача сохранить деньги - предсказуемая надежность недвижимости прежняя, вопреки кризису на рынке.
В сравнении с депозитами, ценными бумагами, например.

Не всякая недвижимость годится для покупки. У каждого объекта свои риски, расходы и перспективы. Кризис ужесточает требования к выбору объекта.

Разобраться, что подойдёт именно под вашу задачу, — работа риелтора. Не пренебрегайте помощью специалиста. Ошибка при покупке - это очень дорого.

Консультация: https://max.ru/u/f9LHodD0cOJiacsD2ADiVl6TSlaXZuXWPMH_PBWCklJh7YirUlt6RIUIJn4

А в Гадюкино опять дожди.

Только вдумайтесь, насколько большой земной шар и одновременно маленький.

Сейчас на Сахалине уже ночь, а в Калининграде – разгар дня.
В Аргентине и Австралии – весна,
а Россия – окутана осенней меланхолией.

Но…
Есть у всех нас одно общее!
Сегодня у всех – п о н е д е л ь н и к.

Те, кто знают меня лично, наверное, ехидно улыбнулись на этот факт.

Потому что… «Влейте в меня кофе – в рот и внутривенно» - вот девиз моих понедельников.
Независимо от того, чем я занималась в выходные. 🙃
И я знаю почему так происходит -
срабатывает внутренний протест на скоротечность времени.

А в эти выходные я ударно занималась подготовкой большого серьезного документа.
В перерывах отвлекалась - читала новости на профильных мне каналах.

Очередной кризис то там, то сям….

Любой кризис – это про новые возможности.
Главное - не волнуйтесь понапрасну и обед – по расписанию.

Не хочу пересказывать новости, оставлю их на завтра.
А в этот понедельник, пожалуй, пора освежить рубрику

#СлучиласьТакаяДоходность

В апарт-отеле «25/7 Заневский» за август 2026 года начислено 44 247 руб. (до уплаты налога) за аренду 21.м.кв.номера

«25/7 Заневский» построен компанией GloraX в Петербурге в конце 2024 года недалеко от станции метро «Ладожская».

Классифицировано 172 номера (4 звезды) из 1057 апартов.

☀️☀️☀️
В общем,
с началом рабочей недели и удачи в делах, друзья мои.

Консультации:
https://max.ru/u/f9LHodD0cOJiacsD2ADiVl6TSlaXZuXWPMH_PBWCklJh7YirUlt6RIUIJn4

Привет и с пятничным настроением вас)

На сайте СравниРу есть рабочая таблица для инвесторов в недвижимость и прочих идей доходности.

Понятно, куда надо было инвестировать? 😁

🌻🌻🌻🌻🌻

Немножко поскролила свой канал, чуть-чуть напомню:

Апартаменты правильные и квазижилье
https://max.ru/channel_HarikaRealty/AZ8QHY5ALxk

Краткий экскурс появление апаратаментов в новой России
https://max.ru/channel_HarikaRealty/AZ-zxBCVdGY

Не роскошь а средство передвижения -
для чего прагматики покупают недвижимость "не для себя"
https://max.ru/channel_HarikaRealty/AZ_6PKtGO64

Без рекламы. Пример расчета-сравнения жилья и апартов:
https://max.ru/channel_HarikaRealty/AaAyqY-yCio

И вот еще пример расчета из практики: https://max.ru/channel_HarikaRealty/AZ-pjOibf3Y

Закулисье недвижимости:
почему нужна поддержка сообщества и риелтора
https://max.ru/channel_HarikaRealty/AaBLgEWiM-4

Роль отельного оператора в зарабатывании дохода для вас. Серия из 5 постов:
https://max.ru/channel_HarikaRealty/AaBh56F7HNE

Осенняя хандра?
в Питере и хандрить приятно :)

По данным NF Group в России

половина всех сервисных апартаментов (49%) - в Питере.
Всего 8% - Москве, 25% Краснодарский край и 18% прочие регионы.

Хочется сказать несколько слов про петербургские апарт-отели, операторов и инвесторов.

Это непростой бизнес.

Но именно петербургские апарт-отельеры работают с этим продуктом дольше и больше всех прочих,
имеют ценный опыт.

Знают цену обещаний девелоперов - не идут в проекты в Крыму, например, хотя все красиво на словах и картинках.

Только петербургские (за редким исключением) апарт-отели делятся с профессиональным сообществом показателями дохода.
Такая открытость бизнеса говорит о многом - об уверенности в себе, о желании быть в диалоге, о деловой честности.

С другой стороны
Собственники-инвесторы в Петербурге - тоже активные.

Благодаря  всем сторонам именно в Петербурге формируется понятный и цивилизованный рынок сервисных апартаментов.

И я рада быть частью этого процесса, и как риелтор и как собственник.
на консультацию

Всевидящее око Саурона.
дополню тему НДФЛ

📌📌📌
Некоторые изменения законодательства проходят без особой огласки, мимо внимания обывателя.
Например, в 2024 году поправили статью 212 НК РФ (доход в виде материальной выгоды).
Но незнание налоговых правил и перемен иногда проявляется неприятно — вот яркий пример:
в сети вирусится видео от россиянина, которому начислили НДФЛ в размере 167 тыс. рублей из-за «слишком низкой ипотечной ставки».

Спокойно…без  паники.

Суть конфликта
Мужчина оформил в 2020 году ипотеку в банке ВТБ по ставке 0,1%. На тот момент он работал в этом банке. Налоговая инспекция расценила низкую ставку как материальную выгоду, полученную из-за его служебного положения, и начислила НДФЛ за доход  от материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование займом (кредитом).

С 2024 года статья 212 НК РФ четко перечисляет условия, при которых экономия признается доходом, но если коротко – налог вменяют сотрудникам банка, с которыми заключены кредитные договоры.

Ключевой момент: в случае этого человека низкая ставка была доступна любому гражданину России, желавшему оформить ипотеку. Эта была публичная акция банка.

К слову, часто на практике банк и застройщик
«низкую» ставку компенсируют удорожанием объекта недвижимости,  и иногда это значительное увеличение цены, даже на 20-30 %.

Дело выглядит в пользу налогоплательщика:
налоговая исходит из установки, что льготные условия напрямую связаны с трудовыми отношениями заёмщика с банком. А это объективно не было так. Просто совпало, что этот человек одновременно работал в том же банке .

Здесь важно оперативно отвечать письменно.
Если вы не согласны с начислением сразу аргументированно возражать и прикладывать документы.
Отмалчиваться точно не следует - дороже обойдется.

Пока я не нашла проверенных сведений об итогах этого спора.

Таким образом, алгоритмы ФНС сканируют доходы граждан повсюду. Налоговый кодекс перетряхивают. Вводятся новые нормы и меняются старые.
На мой взгляд, адекватная тактика во все времена – быть в курсе и перестраивать свои финансы по ситуации.

Рынок недвижимости непростой, поэтому и работают там независимые эксперты (риелторы, налоговые консультанты, юристы) – не пренебрегайте консультациями.

У экспертов принято работать в тандеме с коллегами и смежными специалистами. По факту начислений нам удавалось обнаружить и грамотно «отбить» в ФНС ошибочно начисленный налог.
А специалист по недвижимости ещё на стадии выбора объекта может оценить налоговую нагрузку и подсказать, как её оптимизировать и какие хранить документы на случай спора с ФНС.

Главное без паники и с экспертной поддержкой)
🚀🌟🧚‍♂️🏆💰
А вы знаете, как оптимизировать свою налоговую нагрузку в недвижимости? Делитесь в комментариях. Интересно..

Консультация:
https://max.ru/u/f9LHodD0cOJiacsD2ADiVl6TSlaXZuXWPMH_PBWCklJh7YirUlt6RIUIJn4