Артера Эстейт - агентство недвижимости

🏭 Офис + склад + производство. Екатеринбург примеряет новый формат

На Базовом переулке заканчивают строительство делового центра «Горизонталь». Ввод запланирован на конец 2026 года.

Самое интересное здесь не архитектура и не очередной новый бизнес-центр.

Интересен формат light industrial.

В одном здании компания может разместить офис, шоурум или клиентскую зону, склад, сервис и небольшое производство.

Для Екатеринбурга такой продукт пока непривычен. Обычно бизнес собирает эту конструкцию по частям: офис в одном месте, склад в другом, производство — где получилось найти подходящие мощности и подъезд.

В результате появляются лишняя логистика, несколько договоров аренды, разные собственники и сотрудники, которые постоянно перемещаются между площадками.

В «Горизонтали» эту задачу пытаются решить одним объектом. Общая площадь проекта — около 13,7 тыс. м², высота помещений — до 5,3 м, заявленная электрическая мощность — до 2 МВт, парковка — до 400 автомобилей.

И вот здесь уже появляется интересный вопрос для рынка.

В Екатеринбурге достаточно офисов и достаточно складов. Но помещений, где компания может нормально совместить офис + склад + сервис + лёгкое производство, значительно меньше.

А спрос на такой формат потенциально огромный: поставщики оборудования, интернет-магазины, сервисные компании, дистрибьюторы, небольшие производители, инженерные и технологические компании.

Причём для многих из них красивый офис в центре города вообще не является приоритетом.

Им важнее другое: подъезд транспорта, мощность, высота потолка, парковка, возможность принять клиента и тут же показать товар, оборудование или производство.

И если формат приживётся, он может занять интересную нишу между классическим бизнес-центром и обычным складом.

Коммерческая недвижимость всё сильнее начинает проектироваться не вокруг названия объекта — «офис» или «склад», — а вокруг реальных процессов бизнеса.

И, на наш взгляд, именно такие универсальные помещения в ближайшие годы будут особенно интересны рынку.

АРТЕРА ЭСТЕЙТ
Недвижимость • Брокеридж • Решения

🏢 Подобрать коммерческое помещение

arteraestate.ru | оставить заявку

📈 Инфляция снова ускорилась. Что это значит для коммерческой недвижимости?

В Свердловской области годовая инфляция выросла с 6,2% до 6,6%.

Для рынка недвижимости это важный сигнал. Высокая инфляция означает, что рассчитывать на быстрое удешевление денег пока рано. Но для собственника коммерческой недвижимости есть ещё одна сторона этой истории.

Инфляция давит не только на стоимость денег. Она давит на арендатора.

Растут расходы на зарплаты, логистику, ремонт, оборудование, обслуживание помещений. Если выручка бизнеса не успевает за расходами, возможности спокойно принимать очередную индексацию аренды становятся меньше.

И вот здесь привычная формула собственника «инфляция выросла — значит, аренду тоже надо поднять» работает далеко не всегда.

Можно увеличить ставку на 7–10% и формально улучшить доходность объекта. А можно после такой индексации получить переговоры, переезд арендатора и несколько месяцев простоя.

Поэтому сейчас мы бы смотрели не только на размер индексации в договоре, но и на экономику самого арендатора.

Какой процент его выручки занимает аренда? Насколько легко ему переехать? Есть ли очередь на помещение в случае его ухода? И главное — сколько реально будет стоить собственнику замена этого арендатора?

Для инвестора это тоже меняет подход к оценке готового арендного бизнеса.

Договор с ежегодной индексацией 10% ещё не означает, что денежный поток действительно будет расти на 10% каждый год.

Ценность арендного бизнеса определяется не тем, сколько можно написать в договоре, а тем, сколько конкретный арендатор способен платить на этой конкретной локации.

И в период высокой инфляции эта разница становится особенно заметной.

АРТЕРА ЭСТЕЙТ
Недвижимость • Брокеридж • Решения

arteraestate.ru | оставить заявку - t.me/arteraesta...

💰 Ставка остановилась на 14%. Что это значит для коммерческой недвижимости?

11 сентября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%. После цикла снижения регулятор взял паузу.

Для рынка коммерческой недвижимости главный вопрос сейчас даже не в том, снизилась ставка ещё на 0,5% или нет.

Главное — дешёвых денег пока не будет.

При ставке 14% кредит на покупку коммерческого объекта для большинства компаний всё ещё дорогой. Это сдерживает сделки с заёмным финансированием и заставляет инвесторов внимательнее считать доходность.

Есть и второй конкурент недвижимости — банковский депозит.

Пока доходность вкладов остаётся высокой, инвестор неизбежно сравнивает варианты. При этом коммерческий объект требует управления, несёт риски простоя, ремонта и смены арендатора, а продать его быстро получается далеко не всегда.

Поэтому ставка 14% сама по себе не означает возвращения инвесторов в коммерческую недвижимость.

Зато меняется логика покупки.

Объекты, которые продаются с единственным аргументом «есть арендатор — получаете 10% годовых», объяснить покупателю становится всё сложнее. Инвестору нужен либо более высокий текущий доход, либо понятный потенциал роста аренды и стоимости самого объекта.

На первый план выходит качество денежного потока.

Кто арендатор? Насколько рыночная ставка? Когда заканчивается договор? Можно ли быстро заменить арендатора? Насколько универсально само помещение?

Пауза ЦБ показывает: быстрого возвращения дешёвого финансирования пока не произошло.

А значит, собственникам инвестиционных объектов ещё какое-то время придётся доказывать цену не ожиданиями будущего роста рынка, а реальной экономикой объекта сегодня.

АРТЕРА ЭСТЕЙТ
Недвижимость • Брокеридж • Решения

arteraestate.ru | оставить заявку - t.me/arteraesta...

🏢 Такого офисный рынок Екатеринбурга не видел с 2008 года

Шесть кварталов подряд компании освобождают больше офисных площадей, чем занимают. Аналитик Михаил Хорьков называет это рекордом за 18 лет — предыдущий подобный эпизод пришёлся на кризис 2008-го.

Масштаб за полгода: бизнес вернул на рынок около 32 тыс. кв. м качественных офисов.

Что происходит с цифрами:

класс B: вакантность выросла за квартал в 1,5 раза, до 8,3% — пятилетний максимум;
ставки: минус 2–6% за квартал;
сейчас «всё включено» — A 2750 ₽/кв. м в месяц, B+ 1670 ₽, B 1540 ₽, C 1030 ₽;
ввод новых бизнес-центров за полугодие — ноль. В стройке при этом 282 тыс. кв. м.

Разворот в одну сторону, но не навсегда. Пока предложение растёт, а ставки идут вниз, инициатива в переговорах смещается к арендатору — по цене, отделке, срокам. Но 282 тыс. кв. м в стройке при нулевом вводе способны быстро изменить расстановку, как только объекты начнут выходить.

Рынок по привычке продолжают называть дефицитным. Данные говорят другое.

АРТЕРА ЭСТЕЙТ
• Недвижимость
• Брокеридж
• Решения
arteraestate.ru | +7 904 548-33-12

🔷 Уралмаш получит новый квартал за 11 млрд ₽

◆ Что произошло
Сбер профинансирует проект КРТ на Уралмаше в границах улиц Бакинских Комиссаров — Калинина — переулка Симбирского.

Девелопер — АО АСЦ «Правобережный». Сумма сделки — около 11 млрд ₽.

◆ Факты
🔹 площадь участка — почти 21 тыс. м²;
🔹 объем строительства — более 90 тыс. м² жилья;
🔹 первый этап — два 31-этажных дома;
🔹 второй этап — дома высотой 8 и 16 этажей;
🔹 в проекте — детский сад на 129 мест и два подземных паркинга;
🔹 в рамках КРТ расселят шесть двухэтажных домов;
🔹 старт строительства планируется до конца 2026 года.

◆ Почему это важно
Это не просто новый ЖК, а перезапуск части старой застройки на Уралмаше. Район получит новых жителей, плотность, инфраструктуру и другой уровень спроса на первые этажи.

📍 Что это значит для Екатеринбурга
Для жилого рынка — новый крупный проект в историческом районе.
Для коммерции — будущий спрос на магазины, сервисы, общепит, пункты выдачи и помещения рядом с пешеходным трафиком.

💬 Комментарий Артера Эстейт
Такие проекты важно смотреть не только как жилье. КРТ меняет экономику района: где появляются новые дома, там меняется трафик, спрос на аренду и ценность соседних коммерческих помещений.

◇ Вывод
Уралмаш получает крупный проект, который может повлиять не только на рынок жилья, но и на коммерческую активность вокруг новой застройки.

Почему многие офисы сегодня не продаются?

За последние недели в «Артера Эстейт» обратились несколько собственников офисных помещений с одной и той же задачей — продать объект.

Во многих случаях мы увидели одинаковую ситуацию.

Стоимость продажи собственники рассчитывают, исходя из арендных ставок, которые действовали полтора-два года назад.

Однако за это время рынок изменился.

По многим офисным помещениям арендные ставки снизились примерно на 20–40%. Если при прежних ставках инвестор мог вернуть вложенные средства за 9–11 лет, то при сегодняшнем уровне аренды срок окупаемости нередко превышает 15 лет.

Именно поэтому многие инвесторы не готовы покупать такие объекты по цене, которую ожидает продавец. Они оценивают не прошлую стоимость аренды, а текущий денежный поток, который объект способен приносить сегодня.

В результате возникает разрыв ожиданий. Собственник ориентируется на прежнюю экономику объекта, а покупатель — на его текущую инвестиционную привлекательность.

Сегодня круг потенциальных покупателей офисных помещений также изменился. Если раньше значительную часть спроса формировали инвесторы, то сейчас чаще рассматривают покупку компании, которым помещение необходимо для собственного бизнеса. Но таких покупателей объективно меньше, поэтому срок продажи подобных объектов увеличивается.

Что делать собственнику?

Если необходимости в срочной продаже нет, на наш взгляд, разумнее сохранить объект, сдать его в аренду по максимально возможной рыночной ставке и продолжить получать доход. После восстановления арендного рынка инвестиционная привлекательность таких объектов может вырасти, а вместе с ней — и их рыночная стоимость.

Если же продажа необходима в ближайшее время, важно принимать решение, исходя из текущих рыночных условий. Именно сегодняшние арендные ставки формируют интерес инвесторов и определяют стоимость, по которой объект действительно может быть продан.

Рынок всегда меняется. Успешные сделки совершаются тогда, когда ожидания продавца соответствуют экономике рынка на момент продажи.