Почему многие офисы сегодня не продаются?

За последние недели в «Артера Эстейт» обратились несколько собственников офисных помещений с одной и той же задачей — продать объект.

Во многих случаях мы увидели одинаковую ситуацию.

Стоимость продажи собственники рассчитывают, исходя из арендных ставок, которые действовали полтора-два года назад.

Однако за это время рынок изменился.

По многим офисным помещениям арендные ставки снизились примерно на 20–40%. Если при прежних ставках инвестор мог вернуть вложенные средства за 9–11 лет, то при сегодняшнем уровне аренды срок окупаемости нередко превышает 15 лет.

Именно поэтому многие инвесторы не готовы покупать такие объекты по цене, которую ожидает продавец. Они оценивают не прошлую стоимость аренды, а текущий денежный поток, который объект способен приносить сегодня.

В результате возникает разрыв ожиданий. Собственник ориентируется на прежнюю экономику объекта, а покупатель — на его текущую инвестиционную привлекательность.

Сегодня круг потенциальных покупателей офисных помещений также изменился. Если раньше значительную часть спроса формировали инвесторы, то сейчас чаще рассматривают покупку компании, которым помещение необходимо для собственного бизнеса. Но таких покупателей объективно меньше, поэтому срок продажи подобных объектов увеличивается.

Что делать собственнику?

Если необходимости в срочной продаже нет, на наш взгляд, разумнее сохранить объект, сдать его в аренду по максимально возможной рыночной ставке и продолжить получать доход. После восстановления арендного рынка инвестиционная привлекательность таких объектов может вырасти, а вместе с ней — и их рыночная стоимость.

Если же продажа необходима в ближайшее время, важно принимать решение, исходя из текущих рыночных условий. Именно сегодняшние арендные ставки формируют интерес инвесторов и определяют стоимость, по которой объект действительно может быть продан.

Рынок всегда меняется. Успешные сделки совершаются тогда, когда ожидания продавца соответствуют экономике рынка на момент продажи.