Loading image…
Сегодняшний вечер провела на закрытом заседании с Никитой Стасишиным, замминистра строительства.
Формат был достаточно откровенный, поэтому пересказывать разговор по цитатам не буду. Но один вывод после услышанного у меня засел особенно крепко.
А кого мы все эти годы на самом деле спасали льготной ипотекой?
Покупателя? Формально да.
Только квартира почему-то дешевле не стала.
Девелопера? Безусловно. Льготная ипотека годами поддерживала спрос и позволяла продолжать продавать в условиях, когда обычная рыночная ставка уже давно делала покупку для большинства людей почти бессмысленной.
Банк? Ну тут тоже сложно сказать, что он остался в стороне от праздника жизни.
И в итоге получилась очень красивая конструкция: государство субсидирует ставку, банк выдаёт кредит, девелопер сохраняет продажи, а покупателю объясняют, что именно ему сейчас помогают купить жильё.
При этом никаких чудес в экономике не бывает. Если клиенту дают красивую ставку, кто-то эту красоту оплачивает. Через увеличенную цену квартиры, первоначальный взнос, субсидирование, комиссии, другие условия. В конечном итоге значительная часть этой математики всё равно оказывается внутри квадратного метра.
То есть мы довольно долго делали жильё «доступнее», не снижая его стоимость, а делая доступнее ежемесячный платёж.
И это, согласитесь, не совсем одно и то же.
Но самое интересное начинается сейчас.
Потому что из услышанного я совершенно не вынесла ощущения, что кто-то собирается вернуть рынок в прежнюю реальность: станет тяжело, и нам снова выдадут большую таблетку дешёвой ипотеки. Скорее наоборот.
И вот здесь начинается настоящий экзамен для девелопмента.
Кто умеет продавать квартиры без государственной анестезии спроса?
Не через очередную ставку 0,01%. Не через рассрочку на семь лет, где иногда уже сама математика начинает просить адвоката. Не через увеличение цены на несколько миллионов ради возможности написать на баннере красивый ежемесячный платёж.
А просто потому, что у человека есть причина купить именно этот продукт именно за эти деньги.
Мне кажется, следующие годы очень хорошо покажут, у кого на рынке действительно есть сильный бизнес, а у кого был сильный доступ к дешёвому спросу.
И я совсем не про то, что завтра половина девелоперов рухнет. Как раз такого ощущения после разговора у меня нет.
Но мне кажется, рынок наконец начинает задавать всем очень неприятный вопрос:
Если убрать льготную ипотеку, субсидирование, рассрочки и остальные финансовые костыли, сколько на самом деле стоит ваш продукт и сколько людей всё ещё захотят его купить?
Вот этот ответ мне сейчас гораздо интереснее любых прогнозов по ключевой ставке.
Потому что, возможно, дорогие деньги ничего не сломали. Они просто начали показывать, кто на рынке действительно умеет ходить самостоятельно, а кого всё это время держали за руку.
Формат был достаточно откровенный, поэтому пересказывать разговор по цитатам не буду. Но один вывод после услышанного у меня засел особенно крепко.
А кого мы все эти годы на самом деле спасали льготной ипотекой?
Покупателя? Формально да.
Только квартира почему-то дешевле не стала.
Девелопера? Безусловно. Льготная ипотека годами поддерживала спрос и позволяла продолжать продавать в условиях, когда обычная рыночная ставка уже давно делала покупку для большинства людей почти бессмысленной.
Банк? Ну тут тоже сложно сказать, что он остался в стороне от праздника жизни.
И в итоге получилась очень красивая конструкция: государство субсидирует ставку, банк выдаёт кредит, девелопер сохраняет продажи, а покупателю объясняют, что именно ему сейчас помогают купить жильё.
При этом никаких чудес в экономике не бывает. Если клиенту дают красивую ставку, кто-то эту красоту оплачивает. Через увеличенную цену квартиры, первоначальный взнос, субсидирование, комиссии, другие условия. В конечном итоге значительная часть этой математики всё равно оказывается внутри квадратного метра.
То есть мы довольно долго делали жильё «доступнее», не снижая его стоимость, а делая доступнее ежемесячный платёж.
И это, согласитесь, не совсем одно и то же.
Но самое интересное начинается сейчас.
Потому что из услышанного я совершенно не вынесла ощущения, что кто-то собирается вернуть рынок в прежнюю реальность: станет тяжело, и нам снова выдадут большую таблетку дешёвой ипотеки. Скорее наоборот.
И вот здесь начинается настоящий экзамен для девелопмента.
Кто умеет продавать квартиры без государственной анестезии спроса?
Не через очередную ставку 0,01%. Не через рассрочку на семь лет, где иногда уже сама математика начинает просить адвоката. Не через увеличение цены на несколько миллионов ради возможности написать на баннере красивый ежемесячный платёж.
А просто потому, что у человека есть причина купить именно этот продукт именно за эти деньги.
Мне кажется, следующие годы очень хорошо покажут, у кого на рынке действительно есть сильный бизнес, а у кого был сильный доступ к дешёвому спросу.
И я совсем не про то, что завтра половина девелоперов рухнет. Как раз такого ощущения после разговора у меня нет.
Но мне кажется, рынок наконец начинает задавать всем очень неприятный вопрос:
Если убрать льготную ипотеку, субсидирование, рассрочки и остальные финансовые костыли, сколько на самом деле стоит ваш продукт и сколько людей всё ещё захотят его купить?
Вот этот ответ мне сейчас гораздо интереснее любых прогнозов по ключевой ставке.
Потому что, возможно, дорогие деньги ничего не сломали. Они просто начали показывать, кто на рынке действительно умеет ходить самостоятельно, а кого всё это время держали за руку.