▶ video
Красивый бизнес класс в Москве, а через забор - морг🙈 Что это, недооцененная локация или ловушка? Разобрал в видео ☝️
Views: 141
Public channel
ID 68760949385853
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
The channel is registered with Roskomnadzor
Для связи пишите +79096688653 👈
💰 Инвестиции в недвижимость
◾️Тюнинг ателье SEVEN FORCE
🏆ЧЕМПИОН РОССИИ🏎
🔹Консалтинговое агентство LockBox
Регистрация в перечне РКН: https://gosuslugi.ru/snet/6ad0d716610a6a156a72f8fc
The section failed to load.
Channel analytics
Dashboard
20 October — 26 October 2026
Loading…
SubscribersHow many subscribers the channel has now. The wave shows subscribers at each point of the period. The change is against the start of the period.
11 881
3.5 %
+397 for the period
ViewsHow many views the posts published in the period have now. These are not views per day: MAX does not report how many views there were yesterday.
6 835
13.6 %
was 8 071
ReactionsHow many reactions the posts published in the period have.
564
26.6 %
was 783
MentionsHow many times other channels mentioned the channel: links and reposts, excluding advertising posts. The bigger the circle, the more mentions at that point of the period.
with a subscription
RepostsHow many times other channels reposted this channel's posts (excluding advertising posts). Reposts are also counted as mentions.
after signing in
Average post reachHow many views one post gets on average. Only posts older than two days are counted: views of fresh posts are still growing. Points with fresh posts are dashed with hollow dots: the reach of all posts right now, it will still grow.
1 127
2.3 %
was 1 153
ERRWhat share of subscribers sees an average post: average reach ÷ subscribers × 100 %. The line shows ERR at each point of the period, the dashed line — ERR of the previous period of the same length. Points with posts younger than two days are hollow dots on the dashed end of the line.
9.5 %
0.6 pp
dashed line — was 10.0 %
Engagement ERHow often readers react to posts: reactions ÷ views × 100 %. The tick on the bar is the previous period.
8.25 %
1.4 pp
was 9.70 %
Posts per dayHow many posts are published per day on average. Each cell is a point of the period: the darker, the more posts per day.
1.0
2.0 %
was 1.0
Ad shareWhat share of the period's posts looks like advertising: erid labeling, ad links and other signs. The scale shows the ad load by the quality index thresholds: up to 10 % — low, up to 25 % — moderate, up to 50 % — high, above — very high. A growing share is marked red.
with a subscription
TrendTop — subscribers at the end of each point of the period; bottom — growth per point: green means more subscribers, red means fewer. Above the growth chart — the biggest gain and the biggest loss. MAX does not report how many people subscribed and unsubscribed separately.
Audience growth
+396subscribers in the period
+195 biggest gain · 23 Oct 2026 −3 biggest loss · 26 Oct 2026
Channel scoreA channel score from 0 to 100 made of five parts: audience, growth integrity, ad load, trust and calculation reliability. Each bar shows how many points the part earned out of its maximum. The index is recalculated every night; channels are compared with similar ones of the same category and size.
How it is calculated
Quality index
70/ 100Good
- Audienceordinary: a post is seen by 9% of subscribers 16/25
- Growth integrityraises questions: repeated identical daily gains 19/25
- Ad loadlow: ads in 6% of posts 20/20
- Trustin the RKN registry, owner not verified 8/20
- Calculation reliabilityenough data 8/10
Tip: verify the channel via the datool.ru bot — this is part of Trust.
ReachHow many views the posts published at each point of the period have now (not views per day). The record is labeled; the point with today is paler — the day is not over yet. Average post reach — posts older than two days.
Views and reach
6 835views in the period 13.6 %
Average post reach — 1 127 views (posts older than two days).
EngagementER — reactions divided by views, in percent — for the posts of each point of the period. The dashed line is ER for the whole period. The change is in percentage points against the previous period of the same length.
Subscriber engagement
8.25 %ER = reactions ÷ views 1.4 pp
Channel ER
average for the period
CitationsThe citation index (CI) shows how often and by which channels this channel is mentioned over the last 30 days, excluding advertising posts. The level is its place among similar channels. The line shows CI at each point of the period (for a week or month — the average over its days).
How it is calculated
Citation index
The citation index has not been calculated yet: it will appear after the nightly calculation once other channels mention the channel.
RhythmHow many posts are published on average in each hour of each weekday, Moscow time: the darker the cell, the more posts. “Best time” — the hours when posts older than two days have the highest average reach.
When and how much it posts
FormatsWhat the feed is made of. Each post has one format, by priority: repost, video, photo, link, text. The bar and percentages show the share of posts of each format; on the right — average reach of one post of the format (posts older than two days), the small bar compares it with the most viewed format.
Post formats
PostsEach dot is a post in the period: horizontally — publication date, vertically — views, dot size — reactions, color — format. This shows hits, flops and how reach changes. For large channels, the 100 most viewed posts and an even sample of the rest are shown — no more than 1,500 dots.
Every post is a dot
Higher means more views, bigger means more reactions. Click a dot to open the post.
SummaryTotals for the selected period: how many posts were published, how many views and reactions they have now and the average post reach. Views are the current views of posts published on those days, not views per day. The change is against the same span before the period, if statistics cover it.
Period totals
Click a metric to see it across the period below
AdsWhat share of the period's posts looks like advertising: erid labeling, ad links and other signs. The detector is cautious, so the real share is usually higher. The scale shows the ad load by the quality index thresholds. Below — the average reach of an ad post and a regular post, and who the channel advertises (sites that ad links lead to).
More
Ads in the channel
What worksPosts of the period with the most views. The bar shows views relative to first place. The preview is the post's image; for a post without an image — the channel avatar. Views are the post's current count.
All posts
Top posts
By views for the period
RhythmHow many posts were published each day of the period (pale bars) and the 7-day average (line): you can see whether the channel is speeding up or slowing down. Today is not over yet, so its average is calculated up to yesterday.
Posts by day
Pale bars are days, the line is the 7-day average: you can see whether the channel is speeding up or slowing down
Posts per day
7-day average
Data updated at 20:45 Moscow time. Views are the current counts of posts published on those days; average reach counts posts older than two days. How the quality index is calculated
Posts for the period
Loading…
▶ video
Ставка 14% остаётся минимум до 18 декабря. Самое интересное в решении ЦБ спрятано в прогнозе
В июле ЦБ ждал, что в 2027 году ставка будет в среднем 10,5–12,5%. В пятницу он поднял прогноз до 12,5–13,5%.
Саму ставку оставили на 14%, второй раз подряд. Следующее решение 18 декабря. Инфляцию на конец года ЦБ теперь ждёт 7,1–7,6% вместо прежних 6–7%, на 19 октября она 6,8%.
Дешёвая рыночная ипотека откладывается, друзья. Кто ждёт низких ставок, чтобы купить квартиру, будет ждать и весь следующий год. Даже в 2027-м ставка, по прогнозу ЦБ, останется выше 12%.
Для застройщиков это ещё несколько месяцев слабого спроса. Продажи им придётся поддерживать самим, скидками и субсидированной ипотекой. Тому, кто заходит сейчас, это даёт место для переговоров о цене входа.
На выход я закладываю больше времени. Если раньше мы считали продажу через год, сейчас держим запас ещё на полгода минимум, чтобы не продавать в спешке.
Поэтому заходим только туда, где выгода заложена в цене входа. Рассчитывать, что рынок в ближайший год сам вытянет сделку, я бы не стал...
В июле ЦБ ждал, что в 2027 году ставка будет в среднем 10,5–12,5%. В пятницу он поднял прогноз до 12,5–13,5%.
Саму ставку оставили на 14%, второй раз подряд. Следующее решение 18 декабря. Инфляцию на конец года ЦБ теперь ждёт 7,1–7,6% вместо прежних 6–7%, на 19 октября она 6,8%.
Дешёвая рыночная ипотека откладывается, друзья. Кто ждёт низких ставок, чтобы купить квартиру, будет ждать и весь следующий год. Даже в 2027-м ставка, по прогнозу ЦБ, останется выше 12%.
Для застройщиков это ещё несколько месяцев слабого спроса. Продажи им придётся поддерживать самим, скидками и субсидированной ипотекой. Тому, кто заходит сейчас, это даёт место для переговоров о цене входа.
На выход я закладываю больше времени. Если раньше мы считали продажу через год, сейчас держим запас ещё на полгода минимум, чтобы не продавать в спешке.
Поэтому заходим только туда, где выгода заложена в цене входа. Рассчитывать, что рынок в ближайший год сам вытянет сделку, я бы не стал...
Что будет с ценами на жильё, если инфляция останется высокой ещё несколько лет?
Поделюсь своими предположениями.
Уточню, что инфляция влияет на цены, но она тут не единственный и даже не главный герой. Главное — ожидания людей. Каждый про себя решает вопрос купить квартиру сейчас или придержать деньги и вернуться к покупке позже?
Сейчас мы видим второе. Сделок стало меньше. Многие не видят в жилье прежнего смысла как в инвестиции и предпочитают просто копить, а не брать кредит и покупать. Это нормальная первая реакция, когда всё дорожает, хочется сжаться и тратить меньше.
Но если высокая инфляция задержится на годы, дальше включается другой механизм.
Растёт себестоимость стройки: материалы, рабочие, деньги, всё дорожает. Девелоперы начинают осторожничать и реже запускают новые проекты. Значит, со временем новых качественных домов на рынок выходит меньше.
Предполагаю, что это будет происходить неравномерно. Где-то предложения уже сейчас с избытком, и рынку нужны годы, чтобы его переварить, там цены ещё долго никуда не полетят. А где-то новых достойных проектов станет не хватать, и постепенно появится дефицит.
А дальше психология разворачивается. Человек видит, что дорожает всё: стройка, квартиры, продукты, услуги. И если деньги на вкладе тают быстрее, чем он успевает это отбить процентом, держать кэш становится просто невыгодно. И люди снова идут покупать, в том числе в кредит.
Так и получается мой сценарий на несколько лет вперёд: дорожает стройка → в части локаций становится меньше нового предложения → спрос постепенно возвращается → цены на жильё снова растут.
Но вывод из этого не в том, чтобы покупать любую квартиру, и верить, что она вырастет. Вывод другой. Рынок будет очень разным. В одних районах предложение ещё долго будет давить цену вниз. В других дефицит хороших новых проектов наступит гораздо раньше и вырастут именно они.
Поэтому правильный вопрос сегодня: какая именно и в какой локации недвижимость, будет нужна людям через несколько лет (за счет этого она будет дорожать). Мы ровно по этому принципу и работаем.
Поделюсь своими предположениями.
Уточню, что инфляция влияет на цены, но она тут не единственный и даже не главный герой. Главное — ожидания людей. Каждый про себя решает вопрос купить квартиру сейчас или придержать деньги и вернуться к покупке позже?
Сейчас мы видим второе. Сделок стало меньше. Многие не видят в жилье прежнего смысла как в инвестиции и предпочитают просто копить, а не брать кредит и покупать. Это нормальная первая реакция, когда всё дорожает, хочется сжаться и тратить меньше.
Но если высокая инфляция задержится на годы, дальше включается другой механизм.
Растёт себестоимость стройки: материалы, рабочие, деньги, всё дорожает. Девелоперы начинают осторожничать и реже запускают новые проекты. Значит, со временем новых качественных домов на рынок выходит меньше.
Предполагаю, что это будет происходить неравномерно. Где-то предложения уже сейчас с избытком, и рынку нужны годы, чтобы его переварить, там цены ещё долго никуда не полетят. А где-то новых достойных проектов станет не хватать, и постепенно появится дефицит.
А дальше психология разворачивается. Человек видит, что дорожает всё: стройка, квартиры, продукты, услуги. И если деньги на вкладе тают быстрее, чем он успевает это отбить процентом, держать кэш становится просто невыгодно. И люди снова идут покупать, в том числе в кредит.
Так и получается мой сценарий на несколько лет вперёд: дорожает стройка → в части локаций становится меньше нового предложения → спрос постепенно возвращается → цены на жильё снова растут.
Но вывод из этого не в том, чтобы покупать любую квартиру, и верить, что она вырастет. Вывод другой. Рынок будет очень разным. В одних районах предложение ещё долго будет давить цену вниз. В других дефицит хороших новых проектов наступит гораздо раньше и вырастут именно они.
Поэтому правильный вопрос сегодня: какая именно и в какой локации недвижимость, будет нужна людям через несколько лет (за счет этого она будет дорожать). Мы ровно по этому принципу и работаем.
Почему я не купил квартиру в Шагале? Хороший комплекс, цены адекватные, приятная рассрочка. Так в чем причина? Рассказал в видео☝️
Фотокарточки с поездки в Беларусь. Оставлю здесь на память 😍
На прошлой неделе был на мероприятии, и услышал сразу несколько историй, как люди потеряли серьёзные деньги. Поэтому сегодня про то, как не повторить чужих ошибок.
Почти все хотят одного: чтобы деньги работали сами. Вложил и пассивно получаешь 25–30% годовых, желательно без риска. В России это до сих пор считается нормальной «хотелкой». А где-нибудь в Европе или Штатах человеку, который обещает тебе безопасные 30% пассивно, просто не подадут руки, там это синоним развода. У нас же всё ещё живёт сказочная вера: закопай монетку, и вырастет дерево с деньгами. Не вырастет.
Пробежимся, что рынок обещал год назад и что из этого вышло.
🌪 Акции на дне, значит можно ловить иксы. За год рынок не то что иксов, он почти не сдвинулся, а по многим бумагам ушёл в минус. Те, кто заходил «на самом дне», до сих пор ждут.
🌪 ОФЗ с жирным купоном. Логика была красивая: берём облигации под высокий купон, ЦБ снижает ставку, облигации растут и сверху ещё рост. Только ставку так резко не снизили. Облигации не выросли. Купоны платят и на том спасибо, но обещанной доходности нет.
🌪 Займы под 40%+. Вот где больнее всего. Я лично знаю несколько человек, которые на этом потеряли десятки миллионов: заёмщики ушли в дефолт, кто-то просто сбежал. Сейчас юристы собирают пострадавших в группы, чтобы судиться. Высокий процент — это всегда плата за высокий риск, и в этом году риск пришёл по адресу.
🌪 Крипта и арбитраж. Тут даже разбирать нечего. Заработал один, потеряли девяносто девять.
🌪 И да, недвижимость тоже кое-кого подвела. По некоторым нашим объектам тоже есть задержки, но мы стараемся их нивелировать, например за счет продления рассрочки или перехода на субсидированные ипотеки.
Грустно? В целом да, проблема ни у какого-то рынка конкретно, а у экономики страны в целом. И все ниши являются элементами общей системы, а значит влияют друг на друга.
Делюсь 4 правилами, которые уберегут вас в ближайшие годы.
1. Не считайте на короткий срок. Стратегия может сработать, но позже, чем вы думаете. Планируете выйти за год — закладывайте полтора-два. Запас по времени спасает чаще, чем кажется.
2. Плечо — это инструмент, а не стратегия. Рассрочка и ипотека — нормально, если вы считаете сделку с запасом и держите подушку. Плохо, когда единственный способ закрыть кредит - это во что бы то ни стало найти покупателя. Тогда вы заложник, а не инвестор.
3. Не спекулируйте в очень короткие сроки. Низкий рынок — это время покупать дёшево и спокойно ждать, а не дёргаться и выскакивать на каждом движении.
4. Не покупайте в надежде, что рынок сам вытащит. Если весь ваш расчёт «куплю, а оно само подорожает», вы проиграете инфляции. Заработок должен быть заложен уже на входе: когда вы зашли заметно ниже реальной цены или на спец условиях. Тогда вам не нужно молиться на рынок.
Мы, кстати, поэтому и не обещаем никому пассивных иксов. Мы заходим в объекты ниже рынка, с понятным выходом и именно это держит нас на плаву, когда красивые проценты у многих вокруг оказываются сказкой.
Берегите свои капиталы.
Почти все хотят одного: чтобы деньги работали сами. Вложил и пассивно получаешь 25–30% годовых, желательно без риска. В России это до сих пор считается нормальной «хотелкой». А где-нибудь в Европе или Штатах человеку, который обещает тебе безопасные 30% пассивно, просто не подадут руки, там это синоним развода. У нас же всё ещё живёт сказочная вера: закопай монетку, и вырастет дерево с деньгами. Не вырастет.
Пробежимся, что рынок обещал год назад и что из этого вышло.
🌪 Акции на дне, значит можно ловить иксы. За год рынок не то что иксов, он почти не сдвинулся, а по многим бумагам ушёл в минус. Те, кто заходил «на самом дне», до сих пор ждут.
🌪 ОФЗ с жирным купоном. Логика была красивая: берём облигации под высокий купон, ЦБ снижает ставку, облигации растут и сверху ещё рост. Только ставку так резко не снизили. Облигации не выросли. Купоны платят и на том спасибо, но обещанной доходности нет.
🌪 Займы под 40%+. Вот где больнее всего. Я лично знаю несколько человек, которые на этом потеряли десятки миллионов: заёмщики ушли в дефолт, кто-то просто сбежал. Сейчас юристы собирают пострадавших в группы, чтобы судиться. Высокий процент — это всегда плата за высокий риск, и в этом году риск пришёл по адресу.
🌪 Крипта и арбитраж. Тут даже разбирать нечего. Заработал один, потеряли девяносто девять.
🌪 И да, недвижимость тоже кое-кого подвела. По некоторым нашим объектам тоже есть задержки, но мы стараемся их нивелировать, например за счет продления рассрочки или перехода на субсидированные ипотеки.
Грустно? В целом да, проблема ни у какого-то рынка конкретно, а у экономики страны в целом. И все ниши являются элементами общей системы, а значит влияют друг на друга.
Делюсь 4 правилами, которые уберегут вас в ближайшие годы.
1. Не считайте на короткий срок. Стратегия может сработать, но позже, чем вы думаете. Планируете выйти за год — закладывайте полтора-два. Запас по времени спасает чаще, чем кажется.
2. Плечо — это инструмент, а не стратегия. Рассрочка и ипотека — нормально, если вы считаете сделку с запасом и держите подушку. Плохо, когда единственный способ закрыть кредит - это во что бы то ни стало найти покупателя. Тогда вы заложник, а не инвестор.
3. Не спекулируйте в очень короткие сроки. Низкий рынок — это время покупать дёшево и спокойно ждать, а не дёргаться и выскакивать на каждом движении.
4. Не покупайте в надежде, что рынок сам вытащит. Если весь ваш расчёт «куплю, а оно само подорожает», вы проиграете инфляции. Заработок должен быть заложен уже на входе: когда вы зашли заметно ниже реальной цены или на спец условиях. Тогда вам не нужно молиться на рынок.
Мы, кстати, поэтому и не обещаем никому пассивных иксов. Мы заходим в объекты ниже рынка, с понятным выходом и именно это держит нас на плаву, когда красивые проценты у многих вокруг оказываются сказкой.
Берегите свои капиталы.
Крылатская 33. Студия 30,2 м², 4 этаж, черновая — зарегистрировали в конце сентября.
Это была последняя сделка, которую мы успели провести по старым условиям семейной ипотеки.
Скидка от базовой цены застройщика - 20%.
Вход: 4,6 млн рублей первоначального взноса, ипотека 12 млн, ежемесячный платёж 71 946 р.
Возможный, но не основой сценарий на 12 месяцев — продажа уже на вводе в эксплуатацию примерно за 27,9 млн.
Доход около 10,5 млн рублей на вложенный капитал.
Годовая доходность по этому расчёту выходит ~192%, что дает возможность большой скидки в случае необходимости быстрой продажи не жертву плановой прибылью.
Объект точечно подбирался под эти условия, потому что вероятно останется в семье без быстрой продажи. Студия в нужной ценовой зоне, в нашем уже дружественном комплексе, с максимально возможной скидкой от застройщика. Всё закрылось буквально в последние дни действия старых условий по семейке 🎯
Будем следить за объектом вместе.
#сделки_lock_box
Это была последняя сделка, которую мы успели провести по старым условиям семейной ипотеки.
Скидка от базовой цены застройщика - 20%.
Вход: 4,6 млн рублей первоначального взноса, ипотека 12 млн, ежемесячный платёж 71 946 р.
Возможный, но не основой сценарий на 12 месяцев — продажа уже на вводе в эксплуатацию примерно за 27,9 млн.
Доход около 10,5 млн рублей на вложенный капитал.
Годовая доходность по этому расчёту выходит ~192%, что дает возможность большой скидки в случае необходимости быстрой продажи не жертву плановой прибылью.
Объект точечно подбирался под эти условия, потому что вероятно останется в семье без быстрой продажи. Студия в нужной ценовой зоне, в нашем уже дружественном комплексе, с максимально возможной скидкой от застройщика. Всё закрылось буквально в последние дни действия старых условий по семейке 🎯
Будем следить за объектом вместе.
#сделки_lock_box
Loading…
Loading…
Loading…
Loading…
Loading…
Loading…
Loading…
Loading…