Saint PetersburgRussia
🔎 Какие районы Петербурга выгоднее для сдачи квартиры?
В подборках инвестиционной недвижимости постоянно встречаю Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский районы. Объяснение обычно одно. Квартиры здесь сдаются дорого, значит, покупать выгодно.
Но стоимость аренды и доходность инвестиций не одно и то же.
🏛 Начнём с исторического центра.
Здесь высокая цена покупки. К ней могут добавиться расходы на ремонт, замену коммуникаций и содержание старого фонда. Даже хорошая арендная стоимость не всегда компенсирует размер вложений.
При этом я не считаю весь старый фонд проблемным. Есть качественно отремонтированные дома и квартиры со стабильным спросом. Важно изучать конкретный объект, документы, состояние общедомового имущества и предстоящие капитальные работы.
С посуточной арендой ситуация отдельная. Там нужно считать не максимальную цену за ночь, а загрузку в течение года, расходы на уборку, управление и периоды без гостей. Сравнивать её с долгосрочной арендой только по выручке некорректно.
📍 А теперь Мурино.
Низкая относительно центра стоимость покупки может улучшать процентную доходность. Но это не делает любую студию хорошей инвестицией.
В Мурино много похожих предложений. Если в одном ЖК одновременно сдаётся большое количество студий, арендатор сравнивает цену, ремонт и расстояние до метро. Собственнику приходится конкурировать, а иногда и снижать ставку. Плюс нужно учитывать транспортную нагрузку и то, насколько удобно добираться до «Девяткино».
Я бы смотрел не на сам факт наличия метро в районе, а на реальный маршрут от дома. Для арендатора это существенная разница.
🏡 А что с другими районами?
Московский, Приморский и Выборгский тоже нельзя оценивать целиком.
В Московском хорошая транспортная доступность отдельных локаций, но высокая цена покупки может снижать процентную доходность.
В Приморском много современных домов, однако в активно застраиваемых кварталах растёт конкуренция.
В Выборгском важны конкретная станция метро, состояние жилого фонда и окружение.
Даже соседние комплексы способны показывать разный результат. Один выигрывает за счёт планировки и готовности к заселению, другой проигрывает из-за завышенной цены покупки.
💰 Что я проверяю перед покупкой?
Сначала считаю весь бюджет. Цена квартиры, оформление, ремонт, мебель, техника и запас на непредвиденные расходы.
Затем анализирую сопоставимые предложения по аренде, а не ориентируюсь на самую высокую стоимость в объявлениях. Проверяю, сколько аналогичных квартир выставлено, как долго они ищут арендаторов и какие условия собственники предлагают.
После этого рассчитываю чистый годовой доход с учётом налогов, простоев, обслуживания и обновления техники. И сравниваю его с полной суммой вложений.
Если есть ипотека, отдельно оцениваю денежный поток после платежей банку. Ведь квартира может показывать неплохую арендную доходность, но при этом требовать ежемесячных доплат от собственника.
Наконец, смотрю на ликвидность. Насколько легко будет продать эту квартиру и кто станет её покупателем.
📌 Идеального района для инвестиций нет.
В центре можно переплатить за адрес, а в Мурино купить дешёвую квартиру далеко от метро, которая будет простаивать без арендаторов. При этом и в центре, и в Мурино можно найти удачные объекты. Всё зависит от конкретной квартиры, её цены и арендного потенциала.
При выборе квартиры важно смотреть не на рейтинг района, а на то, сколько она стоит, во сколько обойдётся покупка и насколько это выгодно именно вам.
А вы бы предпочли квартиру в центре или более доступный объект с потенциально лучшей доходностью?
Фёдор Евграфов
+79117773827
В подборках инвестиционной недвижимости постоянно встречаю Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский районы. Объяснение обычно одно. Квартиры здесь сдаются дорого, значит, покупать выгодно.
Но стоимость аренды и доходность инвестиций не одно и то же.
🏛 Начнём с исторического центра.
Здесь высокая цена покупки. К ней могут добавиться расходы на ремонт, замену коммуникаций и содержание старого фонда. Даже хорошая арендная стоимость не всегда компенсирует размер вложений.
При этом я не считаю весь старый фонд проблемным. Есть качественно отремонтированные дома и квартиры со стабильным спросом. Важно изучать конкретный объект, документы, состояние общедомового имущества и предстоящие капитальные работы.
С посуточной арендой ситуация отдельная. Там нужно считать не максимальную цену за ночь, а загрузку в течение года, расходы на уборку, управление и периоды без гостей. Сравнивать её с долгосрочной арендой только по выручке некорректно.
📍 А теперь Мурино.
Низкая относительно центра стоимость покупки может улучшать процентную доходность. Но это не делает любую студию хорошей инвестицией.
В Мурино много похожих предложений. Если в одном ЖК одновременно сдаётся большое количество студий, арендатор сравнивает цену, ремонт и расстояние до метро. Собственнику приходится конкурировать, а иногда и снижать ставку. Плюс нужно учитывать транспортную нагрузку и то, насколько удобно добираться до «Девяткино».
Я бы смотрел не на сам факт наличия метро в районе, а на реальный маршрут от дома. Для арендатора это существенная разница.
🏡 А что с другими районами?
Московский, Приморский и Выборгский тоже нельзя оценивать целиком.
В Московском хорошая транспортная доступность отдельных локаций, но высокая цена покупки может снижать процентную доходность.
В Приморском много современных домов, однако в активно застраиваемых кварталах растёт конкуренция.
В Выборгском важны конкретная станция метро, состояние жилого фонда и окружение.
Даже соседние комплексы способны показывать разный результат. Один выигрывает за счёт планировки и готовности к заселению, другой проигрывает из-за завышенной цены покупки.
💰 Что я проверяю перед покупкой?
Сначала считаю весь бюджет. Цена квартиры, оформление, ремонт, мебель, техника и запас на непредвиденные расходы.
Затем анализирую сопоставимые предложения по аренде, а не ориентируюсь на самую высокую стоимость в объявлениях. Проверяю, сколько аналогичных квартир выставлено, как долго они ищут арендаторов и какие условия собственники предлагают.
После этого рассчитываю чистый годовой доход с учётом налогов, простоев, обслуживания и обновления техники. И сравниваю его с полной суммой вложений.
Если есть ипотека, отдельно оцениваю денежный поток после платежей банку. Ведь квартира может показывать неплохую арендную доходность, но при этом требовать ежемесячных доплат от собственника.
Наконец, смотрю на ликвидность. Насколько легко будет продать эту квартиру и кто станет её покупателем.
📌 Идеального района для инвестиций нет.
В центре можно переплатить за адрес, а в Мурино купить дешёвую квартиру далеко от метро, которая будет простаивать без арендаторов. При этом и в центре, и в Мурино можно найти удачные объекты. Всё зависит от конкретной квартиры, её цены и арендного потенциала.
При выборе квартиры важно смотреть не на рейтинг района, а на то, сколько она стоит, во сколько обойдётся покупка и насколько это выгодно именно вам.
А вы бы предпочли квартиру в центре или более доступный объект с потенциально лучшей доходностью?
Фёдор Евграфов
+79117773827
