Вчера РБК опубликовало новость о том, что российская налоговая начала рассылать запросы продавцам недвижимости в Эмиратах с российскими паспортами.
Напомню, что если вы проводите в России 183 дня и больше в течение календарного года, то являетесь налоговым резидентом РФ.
По закону вы обязаны декларировать доходы, полученные в том числе и за пределами страны. Например, от сдачи квартиры в Дубае в аренду или в случае продажи. Это не опция, а обязанность. С дохода надо оплатить НДФЛ 13-15%.
Если вы этого не делаете, то берёте на себя риск. Если налоговая узнаёт о незадекларированном доходе, вам начислят не только сам налог, но и штрафы вместе с пенями за время просрочки.
А она узнала. Вообще купить базу собственников недвижимости можно практически в любой стране. В Москве на сером рынке продают выгрузки по каждому жилому комплексу. В Дубае ситуация аналогична.
Получила ли наша налоговая официальную выгрузку о проданных квартирах с DLD или просто предприимчиво купила базу у местных торговцев данными, история умалчивает. Может даже договорились на рефералку. Но задать вопрос о полученном доходе за пределами страны они могут.
Конечно, есть исключения, когда налог не платится. Например, если вы владели квартирой в Дубае пять лет и больше, то при продаже личной квартиры налог не возникает. Это правило действует и для зарубежной недвижимости.
Не надо платить налог также, если вы живёте в России меньше 183 дней в году и не являетесь её налоговым резидентом. В этом случае доходы от продажи личной недвижимости в Дубае не облагаются НДФЛ. Даже если у вас российский паспорт.
Но есть нюанс. Если вы не налоговый резидент, но у вас сохранилось российское ИП на упрощённой системе налогообложения, то к вам могут быть вопросы.
Если вы совершили сразу несколько сделок в рамках одного года за границей, то вашу деятельность могут признать предпринимательской.
Тогда доходы от продаж могут попасть под налогообложение в рамках УСН. На упрощёнке 6% с доходов, налог надо заплатить со всей стоимости лота, а не только с заработанной прибыли.
При этом отсутствие российского налогового резидентства ипешников на упрощёнке от этого риска не защищает. Да, налоговой ещё надо будет признать деятельность предпринимательской и здесь будут важны обстоятельства каждой сделки.
Сама по себе покупка квартиры в Дубае не создаёт обязанности платить налог в России. Налоговые последствия возникают, когда недвижимость приносит доход. По закону его надо декларировать.
Поэтому советую всем, кто активно инвестирует в недвижимость за пределами страны, внимательно разобраться со своим налоговым статусом и заранее проверить возможные обязательства. Особенно если у вас до сих пор открыто ИП в России.