NF PM Legal

❗️Недвижимость: главное за III квартал 2026 года

Росреестр выпустил свой традиционный квартальный обзор изменений законодательства о недвижимости. Собрали ключевые нововведения, на которые стоит обратить внимание.

🔴 Публичная кадастровая карта. Для защиты важных государственных, особо важных, режимных, критически важных и потенциально опасных объектов законом предусмотрена возможность прекращения отображения сведений о них на публичной кадастровой карте (ПКК). Подробнее об этом изменении мы рассказывали здесь. Не так давно Росреестр также утвердил форму заявления на такое исключение.

🔴 «Гаражная амнистия». Срок действия упрощённого порядка оформления гаражей и земельных участков под ними продлён до 1 сентября 2031 года. Еще 5 лет можно будет оформлять в собственность бесплатно публичные земельные участки, на которых расположены капитальные гаражи, возведённые до введения в действие ГрК РФ, при соблюдении установленных законом условий.

🔴 Государственный земельный контроль. Возражения на предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований теперь можно направлять через Госуслуги, а сами проверки будут проводиться с использованием дронов. Про дронов – инспекторов писали тут.

🔴 Кадастровая стоимость. Подать заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, теперь можно через Госуслуги или личный кабинет во ФГИС ЕЦП НСПД.

🔴 Новый вид разрешённого использования земельных участков. В классификатор ВРИ включён новый вид — «Отдых и оздоровление детей» (код 5.2.2).

#законодательство #недвижимость

⚡️ВС РФ: невыполнение охранного обязательства по ОКН - основание расторгнуть договор купли-продажи

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела дело №А40-217637/2024, в котором сделала важный вывод: неисполнение охранного обязательства собственника объекта культурного наследия (ОКН) является существенным нарушением договора и влечет его расторжение, даже, если такое условие расторжения прямо не предусмотрено договором купли – продажи объекта.

❓О чем спор?
ДОМ.РФ продало Предпринимателю здание ОКН на основании конкурса. Существенным условием конкурса было выполнение охранного обязательства, в том числе подготовка проекта и проведение противоаварийных работ в течение 12 месяцев.

Предприниматель проект не разработал, работы не провел. Кроме того, в здании выполнил незаконную перепланировку, а отдельные помещения продал третьим лицам без уведомления контролирующего органа. Впоследствии Предприниматель был привлечен к административной и уголовной ответственности за нарушение норм законодательства об объектах культурного наследия.

Из-за этого ДОМ.РФ обратилось в суд за расторжением договора купли – продажи, возврате здания, взысканием пеней по договору, а также штрафа по п. 10.6 Договора купли – продажи. Данный пункт предусматривал штраф в размере выкупной цены (73 333 129 руб.) в случае одностороннего расторжения договора продавцом.

✔️Позиция нижестоящих судов
Суды трёх инстанций взыскали пени, но отказали в расторжении договора, возврате имущества и штрафе по п. 10.6. По их мнению, данный пункт связывает расторжение с неисполнением условий конкурса в срок по п. 6.3 (7 лет), а он ещё не истёк. Значит оснований для расторжения нет. Кроме ого, органы охраны не зафиксировали угрозу разрушения памятника.

❓Что сказал ВС РФ?
Верховный Суд РФ не согласился с нижестоящими судами, постановил расторгнуть Договор купли – продажи, направить дело на новое рассмотрение в части возврата помещений и определения судьбы штрафа по п. 10.6 Договора.

🔍Ключевые выводы:
1️⃣Нарушение существенных условий договора является существенным нарушением договора и основанием для расторжения по п. 2 ст. 450 ГК РФ.
2️⃣Подход для аренды ОКН применим и к купле – продаже ОКН. По Закону №73 об охране ОКН работы по сохранению ОКН должны быть выполнены в срок не более 7 лет, включая подготовку и согласование проектной документации — не более 2 лет. Это существенное условие договора аренды. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о неспособности арендатора исполнить данные обязательства, договор может быть расторгнут в судебном порядке (Постановление Правительства №966 от 11 сентября 2015).
3️⃣Договор купли – продажи прямо закреплял, что исполнение условий конкурса является существенным условием.
4️⃣При повторном рассмотрении суды должны установить фактических владельцев помещений, привлечь их к делу и определить объём взаимных предоставлений, а также установить правовую природу штрафа по п. 10.6 Договора, и только после этого решить, кто кому что должен вернуть и возместить после расторжения сделки.

❓Что это значит для бизнеса?
1️⃣Покупая ОКН, реально оценивайте сроки и стоимость охранных работ.
2️⃣Приобретение ОКН требует дополнительной тщательной проверки исполнения охранных обязательств его владельцами. В противном случае есть реальный риск остаться без объекта и без компенсации нарушений.

Планируете сделку с ОКН? Юристы NF PM помогут структурировать сделку, проверить охранное обязательство и снизить риски. Пишите в личные сообщения: @VasilevaDariaNFPM

#судебная_практика #ОКН #градостроительство #недвижимость