Russia
💎 Новый офис в Лужниках
Позавчера Sminex начал продавать бизнес-центр «Лужнецкий». Вместо серьёзного анализа с цифрами решил написать эмоциональный пост. Сейчас объясню почему.
Считать там особенно нечего. Стройка до 2031 года, ещё пять лет. Какие тогда будут арендные ставки и цены продажи, точно не скажет ни один специалист. Но есть базовые вещи, на которые можно ориентироваться.
Первое — локация.
Хамовники. Лужники. Магия этих слов работает практически на всей недвижимости. Я недавно писал про подвал в Староконюшенном переулке: подвал, а ценник забубенный. Потому что это место нужно всем (просто не каждый может себе позволить).
Многие заводские территории здесь ушли под жильё: строить его было слишком выгодно. Да, есть «Красная Роза», но офисов в районе серьёзно не хватает.
Второе — само здание.
Технические параметры, фасад, места общего пользования — всё по высшему классу. Очень необычный дизайн. Такие знаковые проекты хорошо продаются и дорожают или как минимум держат цену. Это большой плюс.
Теперь аренда.
Окупить арендой миллион рублей за метр сложно. Десять лет окупаемости выходят при ста тысячах годовой аренды. Но в Москве уже есть ставки выше 100 тысяч ₽/м² в год. На обычные офисные блоки, сервисные, конечно, не берём.
Если аренды недостаточно, остаётся рост стоимости.
За пять лет хочется увидеть удвоение: купил по миллиону, получил актив по два. Но почему он должен столько стоить?
Инвестору, который смотрит на доходность и риски, ответ неочевиден. А у покупателя для себя другая рациональность: стабильность владения, удобство, возможность устроить офис под себя и не зависеть от арендодателя. Место не столько для приумножения, сколько для сохранения капитала: купил хорошую недвижимость и спишь спокойно.
Такие покупатели часто ориентируются на цены квартир. Рядом они стоят два, три, четыре миллиона за метр. Ну, значит, офис миллион уж точно должен стоить!
Профессионалам такой способ оценки кажется неправильным. Но когда так думает критическая масса покупателей, их представления формируют реальные цены. Это как с языком: если большая часть людей будет говорить «ложить», оно станет нормой русского языка.
В разных сегментах недвижимости цену определяют разные покупатели. Квартиры чаще берут для себя, инвесторов там меньше. В офисах наоборот. Вопрос в том, кто будет покупать в этом здании и районе. Если существенную часть спроса сформируют конечные потребители, их логику придётся учитывать. Нам необязательно её разделять, чтобы заработать на росте стоимости актива.
Плюс инфляция.
Высокие бюджетные расходы поддерживают инфляцию. Грубо говоря, денег будет больше, а активов нет. Поэтому они подорожают. Разными темпами, но в среднем цены будут расти. Последние пять-шесть лет все так и происходило. И если ничего не поменяется то, мы увидим ещё одно удвоение.
А какие альтернативы?
Офисы около миллиона и дороже за метр уже не редкость, в том числе в стройке. Тот же ONE в Москва-Сити.
А чем Лужники хуже Сити? В Сити надо ехать, где-то парковаться. А тут офис рядом с домом: можно пройтись пешком, прогуляться по набережной. Это прям плюс.
На фоне аналогов цена «Лужнецкого» не удивляет. Sminex выжимает максимум. Не потому что они жадные, а потому что профессионалы. Это нормально.
Можно построить таблицу на 5, на 10 лет вперёд, но главных параметров мы не знаем: ни будущей цены офиса, ни арендной ставки.
✔️ В итоге, инвестору предлагают купить сильную локацию, качественный продукт и верить в рост рынка. Расчёт на то, что через пять лет за такой офис заплатят значительно больше. Причины есть: место, необычное здание, спрос покупателей для себя и инфляция.
P. S. На картинке 7 — блок №100: 53,5 м², 9-й этаж, 47,73 млн ₽, около 892 тысяч ₽/м². Сейчас это самый дешёвый по общей стоимости отдельный офис из доступных в продаже.
#новости #офис
Позавчера Sminex начал продавать бизнес-центр «Лужнецкий». Вместо серьёзного анализа с цифрами решил написать эмоциональный пост. Сейчас объясню почему.
Считать там особенно нечего. Стройка до 2031 года, ещё пять лет. Какие тогда будут арендные ставки и цены продажи, точно не скажет ни один специалист. Но есть базовые вещи, на которые можно ориентироваться.
Первое — локация.
Хамовники. Лужники. Магия этих слов работает практически на всей недвижимости. Я недавно писал про подвал в Староконюшенном переулке: подвал, а ценник забубенный. Потому что это место нужно всем (просто не каждый может себе позволить).
Многие заводские территории здесь ушли под жильё: строить его было слишком выгодно. Да, есть «Красная Роза», но офисов в районе серьёзно не хватает.
Второе — само здание.
Технические параметры, фасад, места общего пользования — всё по высшему классу. Очень необычный дизайн. Такие знаковые проекты хорошо продаются и дорожают или как минимум держат цену. Это большой плюс.
Теперь аренда.
Окупить арендой миллион рублей за метр сложно. Десять лет окупаемости выходят при ста тысячах годовой аренды. Но в Москве уже есть ставки выше 100 тысяч ₽/м² в год. На обычные офисные блоки, сервисные, конечно, не берём.
Если аренды недостаточно, остаётся рост стоимости.
За пять лет хочется увидеть удвоение: купил по миллиону, получил актив по два. Но почему он должен столько стоить?
Инвестору, который смотрит на доходность и риски, ответ неочевиден. А у покупателя для себя другая рациональность: стабильность владения, удобство, возможность устроить офис под себя и не зависеть от арендодателя. Место не столько для приумножения, сколько для сохранения капитала: купил хорошую недвижимость и спишь спокойно.
Такие покупатели часто ориентируются на цены квартир. Рядом они стоят два, три, четыре миллиона за метр. Ну, значит, офис миллион уж точно должен стоить!
Профессионалам такой способ оценки кажется неправильным. Но когда так думает критическая масса покупателей, их представления формируют реальные цены. Это как с языком: если большая часть людей будет говорить «ложить», оно станет нормой русского языка.
В разных сегментах недвижимости цену определяют разные покупатели. Квартиры чаще берут для себя, инвесторов там меньше. В офисах наоборот. Вопрос в том, кто будет покупать в этом здании и районе. Если существенную часть спроса сформируют конечные потребители, их логику придётся учитывать. Нам необязательно её разделять, чтобы заработать на росте стоимости актива.
Плюс инфляция.
Высокие бюджетные расходы поддерживают инфляцию. Грубо говоря, денег будет больше, а активов нет. Поэтому они подорожают. Разными темпами, но в среднем цены будут расти. Последние пять-шесть лет все так и происходило. И если ничего не поменяется то, мы увидим ещё одно удвоение.
А какие альтернативы?
Офисы около миллиона и дороже за метр уже не редкость, в том числе в стройке. Тот же ONE в Москва-Сити.
А чем Лужники хуже Сити? В Сити надо ехать, где-то парковаться. А тут офис рядом с домом: можно пройтись пешком, прогуляться по набережной. Это прям плюс.
На фоне аналогов цена «Лужнецкого» не удивляет. Sminex выжимает максимум. Не потому что они жадные, а потому что профессионалы. Это нормально.
Можно построить таблицу на 5, на 10 лет вперёд, но главных параметров мы не знаем: ни будущей цены офиса, ни арендной ставки.
✔️ В итоге, инвестору предлагают купить сильную локацию, качественный продукт и верить в рост рынка. Расчёт на то, что через пять лет за такой офис заплатят значительно больше. Причины есть: место, необычное здание, спрос покупателей для себя и инфляция.
P. S. На картинке 7 — блок №100: 53,5 м², 9-й этаж, 47,73 млн ₽, около 892 тысяч ₽/м². Сейчас это самый дешёвый по общей стоимости отдельный офис из доступных в продаже.
#новости #офис
Views: 30
