MoscowRussia
ФНС запрашивает у россиян сведения о квартирах в Дубае. Что уже известно инспекции
Налоговые органы начали направлять гражданам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ, заключенных с 2023 года, – пишет РБК. Большинство запросов касается Дубая, первые пришли еще летом, сейчас появляются и по Абу-Даби. Консультанты говорят уже не о разовой инициативе одной инспекции, а о системной работе с данными зарубежного реестра.
Что видит ФНС России
Судя по текстам запросов, у инспекций есть выписки земельного департамента Дубая: дата сделки, адрес и площадь объекта, цена и конкретный гражданин – сторона договора. Сколько объект стоил при покупке и как проходили расчеты, инспекция не знает. Именно эти документы у владельцев и запрашивают.
Каким каналом пришли сведения, публично не раскрыто. ФНС России заявляет, что автоматического обмена с ОАЭ по доходам от недвижимости нет, а юристы допускают передачу через соглашение об избежании двойного налогообложения и другие механизмы межгосударственного обмена.
Что проверяют инспекции
1️⃣ Был ли доход. Цену продажи сопоставляют с расходами на покупку. Если объект был в собственности меньше минимального срока владения (по общему правилу – пять лет), налоговый резидент РФ обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ в России. Основная волна покупок в ОАЭ пришлась на последние пять лет, поэтому освобождение по сроку владения применимо к немногим сделкам.
2️⃣ Подтверждены ли расходы. В Дубае часто платили банковскими чеками, наличными или криптовалютой. Документально подтвердить такие расчеты сложно, а без подтвержденных расходов налог считают почти со всей цены продажи.
3️⃣ Соблюдено ли валютное законодательство. Как деньги выводились из России и возвращались, через какие счета, кто платил регистрационные сборы. Расчеты чеками, наличными и криптовалютой, по оценке консультантов, требованиям валютного законодательства РФ не соответствуют.
Чем это грозит
▪️штраф по ст. 122 НК РФ – 20% неуплаченного налога, при доказанном умысле 40%;
▪️штраф за неподачу декларации по ст. 119 НК РФ – 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30%;
▪️пени за каждый день просрочки уплаты;
▪️при недоимке свыше 2,7 млн руб. за три финансовых года подряд – риск уголовного дела по ст. 198 УК РФ. По оценке консультантов, для этого порога достаточно одной сделки в Дубае: это около $32 тыс. неуплаченного налога;
▪️штраф по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ за незаконные валютные операции – от 20 до 40% суммы операции;
▪️если объектов несколько и все сдаются в аренду – вопрос о предпринимательской деятельности без регистрации.
Что это значит для собственников
ОАЭ больше не та юрисдикция, о сделках в которой российская инспекция узнает только со слов владельца. Сделки 2023–2025 годов уже в поле зрения ФНС России, и выигрывает тот, кто разберется со своей позицией до запроса, а не после.
Если у вас есть или была недвижимость в ОАЭ
Юристы NOVATOR проведут ревизию прошлых сделок. Сверим, были ли вы налоговым резидентом РФ в год продажи, какой доход возник от продажи и аренды, отражены ли зарубежные счета и не нарушены ли валютные требования при расчетах. Если найдем пробелы, оценим, стоит ли подать уточненную декларацию до запроса инспекции и как снизить санкции. Если запрос уже пришел – подготовим ответ и пакет документов.
Если сделка только планируется
Продумаем порядок покупки и будущей продажи с учетом того, где вы будете налоговым резидентом на каждом этапе. Если объектов несколько, подберем структуру владения, при которой налоговые и юридические вопросы закрыты до сделки, а не после письма из инспекции.
Отвечать на запрос ФНС России наспех – худший сценарий: этот ответ потом становится основой для доначислений.
NOVATOR. Юристы о бизнесе | Max
Налоговые органы начали направлять гражданам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ, заключенных с 2023 года, – пишет РБК. Большинство запросов касается Дубая, первые пришли еще летом, сейчас появляются и по Абу-Даби. Консультанты говорят уже не о разовой инициативе одной инспекции, а о системной работе с данными зарубежного реестра.
Что видит ФНС России
Судя по текстам запросов, у инспекций есть выписки земельного департамента Дубая: дата сделки, адрес и площадь объекта, цена и конкретный гражданин – сторона договора. Сколько объект стоил при покупке и как проходили расчеты, инспекция не знает. Именно эти документы у владельцев и запрашивают.
Каким каналом пришли сведения, публично не раскрыто. ФНС России заявляет, что автоматического обмена с ОАЭ по доходам от недвижимости нет, а юристы допускают передачу через соглашение об избежании двойного налогообложения и другие механизмы межгосударственного обмена.
Что проверяют инспекции
1️⃣ Был ли доход. Цену продажи сопоставляют с расходами на покупку. Если объект был в собственности меньше минимального срока владения (по общему правилу – пять лет), налоговый резидент РФ обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ в России. Основная волна покупок в ОАЭ пришлась на последние пять лет, поэтому освобождение по сроку владения применимо к немногим сделкам.
2️⃣ Подтверждены ли расходы. В Дубае часто платили банковскими чеками, наличными или криптовалютой. Документально подтвердить такие расчеты сложно, а без подтвержденных расходов налог считают почти со всей цены продажи.
3️⃣ Соблюдено ли валютное законодательство. Как деньги выводились из России и возвращались, через какие счета, кто платил регистрационные сборы. Расчеты чеками, наличными и криптовалютой, по оценке консультантов, требованиям валютного законодательства РФ не соответствуют.
Чем это грозит
▪️штраф по ст. 122 НК РФ – 20% неуплаченного налога, при доказанном умысле 40%;
▪️штраф за неподачу декларации по ст. 119 НК РФ – 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30%;
▪️пени за каждый день просрочки уплаты;
▪️при недоимке свыше 2,7 млн руб. за три финансовых года подряд – риск уголовного дела по ст. 198 УК РФ. По оценке консультантов, для этого порога достаточно одной сделки в Дубае: это около $32 тыс. неуплаченного налога;
▪️штраф по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ за незаконные валютные операции – от 20 до 40% суммы операции;
▪️если объектов несколько и все сдаются в аренду – вопрос о предпринимательской деятельности без регистрации.
Что это значит для собственников
ОАЭ больше не та юрисдикция, о сделках в которой российская инспекция узнает только со слов владельца. Сделки 2023–2025 годов уже в поле зрения ФНС России, и выигрывает тот, кто разберется со своей позицией до запроса, а не после.
Если у вас есть или была недвижимость в ОАЭ
Юристы NOVATOR проведут ревизию прошлых сделок. Сверим, были ли вы налоговым резидентом РФ в год продажи, какой доход возник от продажи и аренды, отражены ли зарубежные счета и не нарушены ли валютные требования при расчетах. Если найдем пробелы, оценим, стоит ли подать уточненную декларацию до запроса инспекции и как снизить санкции. Если запрос уже пришел – подготовим ответ и пакет документов.
Если сделка только планируется
Продумаем порядок покупки и будущей продажи с учетом того, где вы будете налоговым резидентом на каждом этапе. Если объектов несколько, подберем структуру владения, при которой налоговые и юридические вопросы закрыты до сделки, а не после письма из инспекции.
Отвечать на запрос ФНС России наспех – худший сценарий: этот ответ потом становится основой для доначислений.
NOVATOR. Юристы о бизнесе | Max
