Банный бизнес работал. Недвижимость была зарегистрирована. А суд обязал снести здание.
😳Вот вам реальный судебный кейс, который хорошо показывает, почему при покупке коммерческой недвижимости недостаточно проверить только выписку из ЕГРН.
➡️Предприниматель построил банный комплекс площадью 165 кв. м на земельном участке с видом разрешённого использования «для садоводства».
➡️Здание зарегистрировал в ЕГРН по упрощённой процедуре как садовый дом.
➡️Но фактически там работала коммерческая баня: посетители, вывеска, реклама услуг на сайте.
➡️Администрация обратилась в суд с требованием снести объект как самовольную постройку.
И самое интересное — сначала предприниматель выиграл!
🧑⚖️Суд первой инстанции посчитал, что право собственности зарегистрировано, а градостроительный регламент к тому времени уже изменили: на участке стало допустимо «бытовое обслуживание».
Казалось бы, проблема решена.
Но апелляция и кассация поддержали администрацию. Верховный Суд пересматривать дело отказался.Почему❓
⚖️Статья 222 ГК РФ — самовольной может быть признана постройка, возведённая на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства такого объекта, либо с нарушением других установленных требований.
⚖️ Статьи 36–37 ГрК РФ и статья 85 ЗК РФ — допустимое использование участка определяется градостроительным регламентом и видом разрешённого использования
⚖️ Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 — при оценке признаков самовольной постройки имеет значение, допускалось ли строительство такого объекта на участке в юридически значимые моменты.
❌
Главная ошибка предпринимателя: ⚡️Коммерческий объект изначально построили на земле, которая не предусматривала такого использования, и оформили как садовый дом без необходимых для коммерческого здания процедур.
⚡️Последующее изменение ВРИ само по себе не устранило нарушения, допущенные при строительстве.
⚡️Кроме того, предприниматель не доказал соответствие здания строительным и противопожарным требованиям, а также его безопасность.
Вывод для инвестора: запись о собственности в ЕГРН не гарантирует законность постройки и возможность использовать её для бизнеса.
Перед покупкой коммерческого объекта я рекомендую проверять не только собственника и обременения, но и:
📌 ВРИ земельного участка.
📌Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
📌 Основания возведения здания и необходимую разрешительную документацию.
📌 Соответствие фактического использования объекта его документам и градостроительным требованиям.
Иначе можно купить недвижимость, вложиться в ремонт, найти арендаторов — а потом получить иск о сносе.
📚
Судебное дело — текст судебного акта в системе ГАРАНТМы с Анаром постоянно говорим
доходность объекта нужно оценивать вместе с юридическим
и рисками. Потому что даже самые красивые цифры не помогут, если само здание окажется под угрозой сноса.
А вы при покупке недвижимости проверяете историю строительства или ограничиваетесь актуальной выпиской из ЕГРН? 👇