СПЕЦИФИКА НОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ:
Главная особенность Новых территорий, возьмём для примера Луганск: переходный период и проверка документов
До заключения сделки продавец обязан привести в порядок правоустанавливающие документы. Здесь действуют важные региональные правила:
• Статус договора аренды земли. Согласно Закону ЛНР № 2-I «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений...», все договора аренды земли, заключенные до вхождения региона в состав РФ (до 30.10.2022 г.), подлежат обязательной перерегистрации по российским стандартам.
• Сроки продлены. Официальная перерегистрация старых договоров аренды земли в ЛНР продлена до 1 января 2028 года. Однако, если вы планируете продажу, обновить договор и сделать перерасчет арендной платы необходимо до выхода на сделку купли-продажи. Для этого арендаторы обращаются в Министерство имущественных и земельных отношений ЛНР
👆👆Шаг 3. Составление договора купли-продажи (ДКП)
Договор купли-продажи части коммерческого помещения должен содержать два критически важных блока условий:
1. Идентификация объекта недвижимости. Максимально подробно описывается продаваемая часть (адрес, кадастровый номер, точная площадь, назначение, этаж, номера комнат согласно экспликации и техническому плану).
2. Статус земельного участка. В тексте ДКП обязательно указывается, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером [ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХ], который находится в аренде у Продавца на основании договора аренды с Администрацией поселка [Название] за № [ХХ] от [Дата]. Прямо прописывается, что к Покупателю переходит право аренды на долю данного земельного участка, соразмерную его доле в праве на недвижимость.
Обратите внимание: Если продается доля в праве собственности (вариант №2 из Шага 1), сделка в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению.
Шаг 4. Регистрация в Росреестре и оформление множественности лиц
После подписания ДКП и акта приема-передачи документы подаются на государственную регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Росреестр фиксирует право собственности покупателя на часть помещения.
Однако на этом процедура не заканчивается. Финальный и обязательный этап — оформление множественности лиц в договоре аренды земли:
1. Новый собственник (покупатель) и прежний собственник (продавец) обращаются в администрацию поселка с заявлением. К нему прикладываются выписки из ЕГРН, подтверждающие переход прав на недвижимость.
2. Администрация обязана заключить дополнительное соглашение к существующему договору аренды земли.
3. В результате этого соглашения покупатель официально становится соарендатором земельного участка. С этого момента общая сумма арендной платы за землю разделяется между продавцом и покупателем пропорционально площади принадлежащих им помещений.
Чек-лист для покупателя перед сделкой:
• Проверить отсутствие задолженности продавца по арендной плате перед администрацией (попросить акт сверки расчетов).
• Убедиться, что срок действия договора аренды земли не истекает в ближайшие месяцы.
• Проверить вид разрешенного использования (ВРИ) участка — он должен соответствовать фактическому коммерческому использованию помещения (например, «для размещения торговых объектов», «офисные здания» и т.д.).
❗❗Как продать часть коммерческого помещения на арендованной у администрации земле: правила, риски и пошаговый алгоритм
Покупка и продажа коммерческой недвижимости — процесс всегда строго регламентированный, но если объект расположен на земельном участке, который находится в муниципальной аренде, сделка приобретает ряд юридических нюансов. Главный вопрос, который возникает у предпринимателей: нужно ли спрашивать разрешения у местной администрации и что будет с землей после смены собственника здания?
В этой статье подробно разберем, как правильно оформить продажу части нежилого помещения, чтобы Росреестр не приостановил регистрацию, а администрация поселка не расторгла договор аренды.
Главный принцип: «Судьба земли следует судьбе недвижимости»
Это базовое правило российского законодательства (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ). При продаже коммерческого помещения или его части к покупателю автоматически переходит право пользования соответствующей долей земельного участка на тех же условиях, что были у продавца.
Согласие администрации поселка на саму продажу недвижимости не требуется. Муниципалитет не вправе запретить собственнику распоряжаться его коммерческими метрами. Однако земельные отношения после сделки придется переоформить в обязательном порядке.
Шаг 1. Юридическое обособление: доля или самостоятельный объект?
Продать «просто 50 квадратных метров» по договору купли-продажи (ДКП) невозможно, если они никак не выделены в документах. У продавца есть два пути:
1. Выдел части помещения в натуре (создание нового объекта).
Для этого комната или блок комнат должны быть изолированы, иметь отдельный вход и собственные инженерные узлы (или техническую возможность их проведения). Проводится кадастровый учет, площади присваивается отдельный кадастровый номер, и она регистрируется в Росреестре как самостоятельное нежилое помещение. Именно оно и становится предметом ДКП.
2. Продажа доли в праве общей долевой собственности.
Если изолировать помещения физически невозможно (или это нецелесообразно), продается, например, 1/2 или 1/3 доля во всем коммерческом объекте. В этом случае физические границы на плане не закрепляются (покупатель приобретает право на долю во всем имуществе).
Важно: Если у помещения уже есть другие сособственники, у них возникает преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан сначала письменно предложить выкупить долю им, и только в случае их отказа или молчания в течение 30 дней продавать ее третьим лицам.
Шаг 2. Изучение договора аренды земли: фактор 5 лет
Отношения с администрацией поселка напрямую зависят от срока действующего договора аренды земельного участка:
• Срок аренды более 5 лет (долгосрочная аренда).
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия собственника (администрации). Достаточно лишь направить в муниципалитет письменное уведомление после того, как сделка будет зарегистрирована.
• Срок аренды менее 5 лет (краткосрочная аренда).
В этом случае необходимо тщательно изучить текст договора аренды. Как правило, муниципалитеты включают туда пункт о необходимости получения предварительного письменного согласия на уступку прав или смену арендаторов. Нарушение этого условия может стать поводом для расторжения договора аренды через суд.
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ👇👇
Я возвращаюсь в эфир! 🔥
Знаю, что давно здесь ничего не публиковала. Затишье было исключительно рабочим: за это время накопился огромный багаж сложных, закрученных и по-настоящему поучительных историй из практики.
Возвращаюсь к нашей любимой рубрике — детальному разбору реальных кейсов на стыке недвижимости и права.
В ближайших постах будем разбирать:
• Подводные камни при продаже коммерческих помещений и как не потерять миллионы на налогах и скрытых обременениях.
• Скрытые риски сделок с жильем, о которых часто молчат риелторы.
• Тонкости судебных споров и новые лазейки в законодательстве.
• Нестандартные ситуации с оформлением имущества и как из них выбираться.
Никакой «воды» и скучной теории — только чистая практика, алгоритмы защиты ваших квадратных метров и разбор чужих ошибок, которые сэкономят вам миллионы.
Включайте уведомления на канал 🔔 и пишите в комментариях, какие темы сейчас для вас наиболее актуальны. Стартуем уже сегодня!
Rostov OblastRussia
