Ирина Тимофеева | Кредитный брокер | Одобрение там, где банки отказали

Рыночная и залоговая стоимость: почему банк оценивает квартиру ниже, чем вы думаете?

При расчёте кредита под залог недвижимости нельзя ориентироваться только на стоимость квартиры по объявлениям. Банк оценит её по своим критериям, поэтому сумма кредита может оказаться ниже ваших ожиданий.

❗️ Дело в том, что рыночная и залоговая стоимость — разные показатели. И банк при выдаче кредита ориентируется не только на них.

➡️ Рыночная стоимость

Это цена, за которую квартиру можно продать на открытом рынке при обычных условиях. На неё влияют расположение, площадь, планировка, состояние дома и самой квартиры, инфраструктура и цены на аналогичные объекты.

➡️ Залоговая стоимость

Банк оценивает недвижимость с другой точки зрения: сколько он сможет получить за неё, если заёмщик перестанет выплачивать кредит и квартиру придётся реализовать.

У банка нет возможности долго ждать покупателя, который предложит максимальную цену. Поэтому он учитывает возможные сроки продажи, расходы на реализацию и риск изменения рыночной ситуации.

➡️ Почему оценка может оказаться ниже ожиданий?

→ Расположение. Даже в пределах одного района стоимость похожих квартир может заметно отличаться. Важны транспортная доступность, инфраструктура и спрос на жильё в конкретной локации.

→ Состояние недвижимости. Износ дома, необходимость ремонта, особенности планировки и техническое состояние могут повлиять на итоговую оценку.

→ Ликвидность. Одну квартиру можно продать достаточно быстро, а для поиска покупателя на другую потребуется больше времени. Банк учитывает эту разницу.

➡️ Как это влияет на сумму кредита?

Допустим, рыночная стоимость вашей квартиры составляет 10 млн рублей, а банк принимает её в залог по оценке 8 млн.

При этом кредитор обычно не выдаёт всю сумму, в которую оценил недвижимость. Он применяет дополнительный коэффициент, который зависит от условий конкретной программы и политики банка.

➡️ Что делать, если банк оценил квартиру дешевле?

Не стоит сразу отказываться от сделки. Сначала нужно разобраться, из-за чего получилась такая оценка ⤵️

Можно проверить, корректно ли учтены характеристики квартиры, сравнить предложения других банков и уточнить, какие требования к залогу действуют у каждого из них.

В разных организациях подход к оценке и допустимая сумма кредита могут отличаться. Поэтому иногда имеет смысл рассмотреть несколько вариантов.

Хотите узнать, на какую сумму можете рассчитывать под залог недвижимости? Свяжитесь со мной для консультации:

✉️ Пишите в личные сообщения
📞 +7 962 566-77-72

Когда брокеры не помогают, а запугивают: история одной сделки

Галина обратилась ко мне после неудачного опыта с другими брокерами. И, честно говоря, понять её настороженность было несложно.

➡️ Что произошло до нашего знакомства

Галина отправила документы предыдущим брокерам и ждала ответа неделю. С ней так и не связались. Когда она решила отказаться от их услуг, ей стали настойчиво звонить и писать. А потом и вовсе оставили записку с просьбой срочно с ними связаться по адресу квартиры, которую клиентка планировала использовать для залога.

После такого опыта довериться следующему специалисту было непросто. Тем более что предстояла сделка, в которой и без того хватало нюансов.

➡️ С чем мы работали

У Галины было несколько действующих микрозаймов, а на квартире уже стояло обременение. Клиентка серьёзно отнеслась к делу и быстро собрала пакет документов, а уже через 3 дня мы получили первое одобрение, но я предложила немного подождать: была вероятность найти условия выгоднее.

Из-за массовых технических сбоев у одной из организаций оно шло дольше обычного, но мы дождались, и условия действительно оказались интереснее.

➡️ Как решили вопрос с обременением

Чтобы провести сделку, подключили транзитного инвестора. В этой схеме он закрывает текущий долг по объекту, чтобы можно было двигаться дальше с оформлением новой сделки.

Для Галины такой формат был незнакомым. Она раньше не работала ни с кооперативами, ни с инвесторами, поэтому у неё возникали вопросы:

→ кто все эти участники;
→ как будут двигаться деньги;
→ на каком этапе она их получит.

Мы разбирали каждый шаг по порядку. В итоге расчёты прошли без задержек, Галина получила деньги поэтапно, как и было предусмотрено договорённостями.

Для меня в этой истории важен не только результат сделки. Галина пришла после ситуации, в которой вместо ответов на вопросы она получила давление. Поэтому мне было важно, чтобы на этот раз она понимала, что происходит, и могла спокойно принимать решения.

Если вы оказались в сложной ситуации и боитесь сделать шаг — запишитесь ко мне на бесплатную консультацию:

✉️ Пишите в личные сообщения
📞 +7 962 566-77-72

У меня теперь есть свой офис!

Всё лето я обдумывала эту идею, в начале осени готовилась, решала организационные вопросы, и вот наконец могу поделиться новостью: у меня появилось своё небольшое рабочее пространство.

👉 Теперь с радостью приглашаю в гости всех, кому удобнее встретиться лично, обсудить ситуацию, документы и возможные варианты решения финансового вопроса.

📍 Где меня найти: Республика Татарстан, Лаишевский район, село Сакуры, ул. Державина, д. 9Б.

И сразу напомню: для работы со мной совсем не обязательно жить рядом с офисом. Я дистанционно работаю с клиентами из разных городов и регионов России. Многие вопросы можно решить онлайн, без личных встреч и поездок.

Так что, где бы вы ни находились, можете обращаться ко мне за консультацией ❤️

А если вы неподалёку, буду рада познакомиться лично! 🤝

Чтобы договориться о встрече в офисе в удобное время, свяжитесь со мной одним из способов ниже:

✉️ Пишите в личные сообщения
📞 +7 962 566-77-72

Продать нельзя заложить: где поставить запятую 🤔️️️️️️

В поисках крупной суммы многие сразу думают о продаже квартиры, даже не рассматривая, что деньги можно получить, не расставаясь с ней. Продажа и кредит под залог решают одну задачу по-разному, и у каждого способа своя цена.

Разложим по полочкам ⤵️

➡️ Продажа недвижимости — продали и получили всю стоимость, и на этом всё.

✔ Плюсы
→ деньги в полном объёме, без процентов и ежемесячных платежей
→ нет долга и обременения, вопрос закрыт раз и навсегда
→ не нужно подтверждать доход и проходить скоринг

✗ Минусы и риски
→ недвижимость вы теряете навсегда, и следующую покупать придётся уже по новым ценам
→ быстрая продажа почти всегда идёт со скидкой: чтобы продать срочно, цену приходится снижать
→ сама сделка занимает время — поиск покупателя, торг, оформление растягиваются на недели, а то и месяцы
→ если владели объектом меньше минимального срока, с продажи придётся платить налог

➡️ Кредит под залог недвижимости — берёте деньги под обеспечение, а сама недвижимость остаётся вашей.

✔ Плюсы
→ квартира остаётся в собственности, вы продолжаете в ней жить
→ обременение регистрируется в Росреестре и снимается после погашения
→ деньги можно получить быстрее, чем при продаже
→ актив сохраняется, и если он растёт в цене, рост остаётся за вами

✗ Минусы и риски
→ это долг: есть проценты и ежемесячные платежи, которые нужно обслуживать
→ банк выдаёт не всю стоимость, а процент от своей, более консервативной оценки
→ нужна платёжеспособность: без подтверждённого дохода одобрить сложнее
→ при длительной неуплате возможно взыскание, но только через суд и только если перестать платить и выходить на связь

От чего отталкиваться при выборе?

➡️ Продажа подходит, когда объект больше не нужен, вы готовы расстаться с ним насовсем и хотите получить сумму больше и без обязательств.

➡️ Кредит под залог подходит, когда недвижимость вы хотите сохранить, нужна часть её стоимости и есть доход, чтобы обслуживать платёж.

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, запишитесь ко мне на бесплатную консультацию: вместе посчитаем, не выгоднее ли в вашем случае кредит под залог недвижимости.

📱 Пишите в личные сообщения
📞 Звоните +7 962 566-77-72

В каких случаях нужно согласие супругов на залог недвижимости?

Когда квартира передаётся в залог, почти всегда всплывает вопрос о супруге: нужно ли его согласие, в какой форме и что будет, если его не получить. Правило здесь одно, но с важными исключениями — разберём по порядку ⤵️

Зачем вообще нужно согласие 🤔

Имущество, нажитое в браке, по закону считается общим, даже если оформлено на одного из супругов. Залог — это распоряжение таким имуществом: если платежи перестанут вноситься, взыскание затронет квартиру, которая принадлежит обоим. Поэтому закон требует, чтобы второй супруг был в курсе и подтвердил своё согласие.

Когда согласие обязательно ⤵️

Если квартира куплена в браке, она совместно нажитая, и для передачи её в залог нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Устной договорённости или простой подписи недостаточно — только нотариальная форма.

❗️ Что будет без согласия: супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года с того момента, как узнал о залоге. Поэтому кредиторы такие сделки без согласия попросту не проводят.

Когда согласие не нужно ⤵️

➡️ Квартира куплена до брака
➡️ Получена в дар или по наследству, пусть даже в период брака
➡️ Между супругами заключён брачный договор, который закрепляет имущество за одним из них

В этих случаях собственник распоряжается квартирой единолично.

Отдельная история — когда согласие по закону нужно, но получить его сложно:

→ супруг за границей — согласие можно оформить через российское консульство или местного нотариуса. Требования к удостоверению документа и переводу зависят от страны

→ связь потеряна, но официально вы в браке — стоит проверить, можно ли изменить режим собственности на недвижимость. Раздел имущества возможен по нотариальному соглашению сторон или через суд, но при отсутствии связи договориться о разделе может не получиться.

❗️ После развода согласие тоже может понадобиться: право на раздел совместного имущества сохраняется ещё три года, поэтому «мы в разводе» автоматически вопрос не снимает.

Не знаете, как оформить кредит под залог недвижимости и какие документы подготовить? Обращайтесь ко мне за консультацией:

📱 Пишите в личные сообщения
📞 Звоните +7 962 566-77-72