Дневник брокера

Недвижимость можно купить за один день. А вот продать за нужную сумму — совсем другая история.

Когда инвестор выбирает объект, он обычно смотрит на стоимость покупки, потенциальную арендную плату и доходность.

Но я бы добавил к этому ещё один вопрос: кому я смогу продать эту недвижимость, когда захочу выйти из инвестиции?

Представим две квартиры одинаковой стоимости.

Первая — с удобной планировкой, хорошей транспортной доступностью и понятным спросом со стороны арендаторов и покупателей.

Вторая — с нестандартной планировкой, высокими расходами на содержание и небольшим кругом потенциальных покупателей.

Обе могут приносить одинаковую арендную плату сегодня. Но при продаже ситуация может оказаться совершенно разной.

Почему?

1. Чем уже круг покупателей, тем сложнее найти своего.

Объект может быть интересен конкретному человеку, но не подходить большинству из-за планировки, расположения или особенностей самого здания.

2. Цена покупки не гарантирует цену продажи.

То, что собственник вложил в ремонт или приобрёл недвижимость дороже соседних объектов, не означает, что рынок будет готов компенсировать эти затраты.

3. Срок продажи тоже имеет значение.

Если деньги понадобятся в определённый момент, может оказаться важнее продать объект в разумный срок, чем долго ждать покупателя, готового заплатить желаемую сумму.

И здесь есть важный нюанс.

Ликвидность не означает, что недвижимость обязательно подорожает или продастся мгновенно. Она означает, что у объекта есть понятный круг потенциальных покупателей и реалистичные условия продажи.

Поэтому перед покупкой я бы изучил не только арендный рынок, но и предложения о продаже похожих объектов: сколько их, чем они отличаются и насколько обоснована цена выбранной недвижимости.

Мой подход: инвестицию нужно оценивать с двух сторон — как она будет приносить деньги и как из неё можно будет выйти.

Потому что хорошая арендная доходность сегодня не отменяет необходимости думать о завтрашнем дне.

А вы при покупке недвижимости задумываетесь о будущей продаже или обычно рассматриваете объект прежде всего как источник арендного дохода?

#ДневникБрокера #Недвижимость

4,8% годовых на недвижимости. Звучит неплохо. Но давайте посчитаем, что останется после расходов.

В предыдущих публикациях я сравнил три формата недвижимости для инвестиций: квартиру, апартаменты и коммерческое помещение.

У каждого своя специфика. Но есть то, с чего я бы начинал оценку любого объекта, если задача — получать доход: с расчёта экономики.

Разберём на простом примере.

Представим, что мы рассматриваем квартиру стоимостью 25 млн ₽. Предполагаемая арендная ставка — 100 000 ₽ в месяц.

На первый взгляд всё выглядит понятно.

100 000 ₽ × 12 месяцев = 1 200 000 ₽ в год.

Делим годовой доход на стоимость квартиры и получаем 4,8% годовых.

Именно такую цифру удобно показывать в презентации объекта. Но это ещё не чистая доходность инвестора. Это доходность до вычета расходов.

Теперь посмотрим на ситуацию внимательнее.

Что может уменьшить этот доход?

Допустим, для нашего условного примера заложим следующие расходы за год:

— Содержание квартиры и обязательные платежи: 120 000 ₽.
— Резерв на мелкий ремонт и обслуживание: 100 000 ₽.
— Управление арендой: 60 000 ₽.
— Один месяц без арендатора: 100 000 ₽ недополученного дохода.

Это не рыночные нормативы и не прогноз расходов для конкретной квартиры. Это допущения, которые помогут увидеть сам принцип расчёта.

Считаем.

Потенциальный доход за год: 1 200 000 ₽.

Минус содержание: 120 000 ₽.

Минус ремонт и обслуживание: 100 000 ₽.

Минус управление: 60 000 ₽.

Минус месяц простоя: 100 000 ₽.

Остаётся 820 000 ₽ в год до налогов и расходов на приобретение объекта.

Теперь возвращаемся к стоимости квартиры — 25 млн ₽.

820 000 ₽ ÷ 25 000 000 ₽ × 100 = 3,28% годовых.

Получается, что в нашем примере вместо первоначальных 4,8% после учтённых расходов остаётся 3,28%.

И это ещё не окончательный финансовый результат: мы не учитывали налоги, затраты на покупку и возможные крупные ремонтные работы. Если объект приобретается с использованием кредита, отдельно нужно рассчитать платежи по нему и денежный поток инвестора.

Вот почему я не люблю оценивать инвестиционную недвижимость только по арендной ставке.

Высокий доход в объявлении и деньги, которые действительно остаются у владельца, — две разные вещи.

Есть ещё один момент. Доходность сама по себе не отвечает на вопрос, хорошая ли это инвестиция.

Нужно понимать, насколько легко будет сдать объект, кто составляет круг потенциальных арендаторов, какие расходы могут возникнуть в будущем и насколько ликвидной останется недвижимость при продаже.

Поэтому при сравнении квартиры, апартаментов и коммерческого помещения я бы считал не только потенциальный доход, но и расходы, риски простоя и возможный сценарий выхода из инвестиции.

И только после этого сравнивал бы варианты между собой.

Мой подход в недвижимости простой: сначала понять задачу, затем проверить цифры и риски — и только потом принимать решение о покупке.

А теперь вопрос к вам.

Если бы вы выбирали инвестиционную недвижимость, что было бы важнее: более высокая потенциальная доходность или более предсказуемый доход при возможности продать объект в будущем?

#ДневникБрокера #Недвижимость

Квартира, апартаменты или коммерческое помещение: куда вложить деньги?

Если рассматривать недвижимость как инвестицию, я бы не стал выбирать объект только по потенциальной доходности. У каждого варианта своя логика, свои расходы и свои риски.

Квартира.

Понятный многим формат. Её можно сдавать в аренду, а при необходимости — продать. Но многое зависит от расположения, планировки, состояния дома и цены покупки. Даже в одном жилом комплексе две похожие квартиры могут сильно отличаться по привлекательности для арендаторов и будущих покупателей.

Апартаменты.

Здесь важно разобраться в статусе объекта, расходах на содержание и правилах использования. Условия могут отличаться от привычной квартиры, поэтому до покупки нужно внимательно изучить документы и посчитать все регулярные платежи.

Коммерческое помещение.

Здесь инвестор фактически покупает не просто квадратные метры, а возможность получать доход от бизнеса, который арендует помещение. Большое значение имеют расположение, поток людей, окружение и спрос со стороны арендаторов. Если помещение простаивает, дохода не будет, а расходы останутся.

Я бы не стал утверждать, что один из этих вариантов всегда лучше остальных.

Например, квартира может подойти тому, кому важна возможность в будущем продать объект для личных целей. А коммерческое помещение может оказаться интереснее инвестору, который готов разбираться в арендаторах и особенностях конкретной локации.

Мой подход: сначала считаем экономику и оцениваем риски, а уже потом выбираем формат.

В следующем материале разберём, на каких цифрах стоит проверять инвестиционную привлекательность объекта, чтобы не ориентироваться только на обещанную доходность.

#ДневникБрокера #НедвижимостьБезИллюзий

Понравилась квартира? Не спешите переводить аванс.

Перед передачей денег я бы проверил три вещи:

— Кто продаёт объект и имеет ли необходимые полномочия.
— Соответствуют ли документы фактическому состоянию недвижимости.
— На каких условиях вносится платёж и когда деньги возвращаются.

Дальше перечень проверок зависит от объекта, его истории и обстоятельств сделки.

Аванс и задаток имеют разные правовые последствия, поэтому условия соглашения нужно понимать до подписания.

Хорошая сделка начинается не с перевода денег, а с понимания того, на каких условиях вы их передаёте.

Если планируете покупку, напишите мне «ПРОВЕРКА». Обсудим вашу ситуацию.