Покупка на торгах в низком чеке ВСЕ или как я не купил еще один обьект и решил посчитать, сколько «не заработал»
На днях обсуждали с постоянными участниками рынка торгов, что в низком чеке до 20 000 000 рублей в СПб и до 30 000 000 рублей в Москве сейчас не разгуляешься, на каждый аукцион заявляется множество участников, которые «слишком смело» оценивают свои возможности, сроки или окупаемость)
Вы знаете, что для соревнования доходностей, я ищу недорогой объект, который куплю на торгах для перепродажи и вместе с квартирами я мониторю недорогие нежилые помещения и паркинги до 5 000 000 рублей, что бы их можно было адекватно сравнивать с кладовками «Складно» и моим портфелем акций
Поделюсь недавним примером На торгах ушло машино-место в ЖК «Офицерский» на Офицерском переулке 8.
Цена победителя 2 678 555 рублей. Допустим, что бы победить мы предложили бы чуть больше и забрали его за 2 679 000 рублей.
Что было бы дальше?Заходим на Авито похожие места выставлены за 3 100 000 - 3 300 000 рублей и как мы знаем это пока
влажные фантазии желания продавцов, а не реальная цена, поэтому для расчета возьмем нижнюю цену и заложим всего 100 000 на торг, т.е. мы, в лучшем сценарии, сможем продать этот паркинг за 3 000 000 рублей.
Посчитаем расходы:- покупка 2 679 000
- госпошлина 4 000
- комиссия агента за продажу 50 000 (если показываем сами примерно столько потратим на бензин и своего времени)
- реклама на Авито 3 000 (это в лучшем случае)
Итого: 2 736 000 рублей Ну неплохо 264 тысячи прибыли (с магией цифр можно писать что заработал 300% годовых на торгах и продавать курсы)
Но есть один нюанс, налоги! В моем случае ИП: УСН 6% + НДС 5% , т.е.
- НДС 142 857 рублей
- УСН с выручки без НДС примерно 171 429 рублей
Всего налогов 314 286 рублей
Итоги сделки минус 50 286 рублей, все сушите весла! Хорошо, а если УСН «доходы минус расходы» 15%, плюс тот же НДС 5%?
- НДС - 142 857 рублей
- УСН примерно 18 171 рублей
Чистая прибыль 102 971 рублей
Около 3,8% на вложенные деньги за всю сделку, если продать через полгода - это примерно 7,7% годовых.
Т.е. эти «бизнес проекты» остаются для предпринимателей без активной жизненной позиции НДС или для «пассивных инвестиций» Ладно, может, оставить и сдавать?
Сейчас в этом паркинге есть два предложения аренды, одно за 18 000 рублей в месяц, допустим мы сдадим сразу за 17 000, чтобы быстрее найти арендатора, хотя сама по себе низкая цена скорость не гарантирует.
Получаем:
17 000 * 12 = 204 000 рублей в год или 7,6% годовых до налогов, содержания и простоев
На УСН 6% + НДС 5% останется примерно 182 600 рублей, или 6,8% годовых БЕЗ УЧЕТА СОДЕРЖАНИЯ
Вот такая вот фигня …
Russia
▶ video
▶ video
