Нормальные люди тоже могут потерять работу, поссориться или перестать выполнять обещания.
Поэтому лучше договориться обо всём на берегу.
🏠 Недвижимость без риска
Наталья Жукова — работаю лично.
Помогаю собственникам грамотно оформить сдачу квартиры, предусмотреть риски и разобраться в сложных ситуациях.
💬 А вы сталкивались с нанимателями, которые переставали платить и отказывались съезжать? Как решали вопрос?
🏠 КВАРТИРА МОЯ. А ЖИВЁТ В НЕЙ ЧУЖОЙ ЧЕЛОВЕК. БЕСПЛАТНО!
Представьте ситуацию.
Вы сдали квартиру. Первые месяцы всё прекрасно: деньги поступают вовремя, наниматель вежливый, никаких проблем.
А потом начинается…
— Зарплату задержали, переведу через неделю.
— Сейчас трудности, потерпите до следующего месяца.
— Я же никуда не денусь, обязательно заплачу!
Проходит месяц. Второй. Третий.
Долг растёт, коммунальные платежи начисляются, а наниматель уже и на звонки отвечает через раз.
Наконец собственник говорит:
— Всё! Освобождайте квартиру!
А в ответ:
— Не съеду. И что вы мне сделаете?
И вот здесь собственник неожиданно обнаруживает, что даже в собственной квартире не может просто взять и выставить человека за дверь.
❗ Почему нельзя просто поменять замки?
Потому что, пока у нанимателя сохраняется право пользоваться квартирой, самовольная блокировка доступа, вынос вещей или отключение коммунальных услуг могут обернуться проблемами уже для собственника.
Даже если наниматель задолжал деньги.
Собственность на квартиру не даёт права самостоятельно выселять человека вопреки установленному законом порядку.
Что делать?
1. Начните с договора.
Проверьте сроки оплаты, размер задолженности, условия расторжения договора и порядок направления уведомлений.
2. Зафиксируйте долг.
Соберите выписки по платежам, переписку, расчёт задолженности.
Не ограничивайтесь телефонными разговорами.
3. Направьте письменное требование.
Укажите сумму долга, срок оплаты и предложите добровольно расторгнуть договор и освободить квартиру.
4. Если договориться не получилось — обращайтесь в суд.
Для договора найма жилого помещения закон предусматривает специальные основания расторжения.
Например, при обычном долгосрочном найме — невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.
При краткосрочном найме до года — невнесение платы более двух раз после наступления установленного договором срока платежа.
Есть и другие основания, предусмотренные законом.
Важно: не всякая просрочка позволяет немедленно выселить нанимателя.
А если суд расторгнет договор, но человек добровольно не освободит квартиру, принудительное выселение производится в установленном порядке.
🔐 А теперь мой практический совет собственникам
В квартире, которую сдаёте, я рекомендую устанавливать два замка.
От одного комплекта ключей можно оставить резерв у себя, а ключи от второго передать нанимателю, сохранив запасной экземпляр по согласованию.
Но обязательно пропишите в договоре порядок доступа собственника в квартиру.
Зачем это нужно?
Представьте: авария, прорыв трубы, угроза затопления соседей, а наниматель уехал и не отвечает на телефон.
Резервные ключи могут помочь организовать доступ в экстренной ситуации — с соблюдением закона и при необходимости с участием аварийной службы.
Но обратите внимание: второй замок — не способ наказать должника!
Запирать квартиру так, чтобы наниматель не мог попасть внутрь, пока его право пользования не прекращено, нельзя рассматривать как законную замену процедуре выселения.
А как защититься заранее?
✔️ Заключайте письменный договор, даже если сдаёте квартиру знакомым.
✔️ Проверяйте документы будущего нанимателя.
✔️ Берите обеспечительный платёж и чётко прописывайте, какие обязательства он обеспечивает.
✔️ Составляйте акт передачи квартиры с фотографиями мебели, техники и показаний счётчиков.
✔️ Указывайте конкретную дату оплаты и порядок действий при просрочке.
✔️ Не позволяйте задолженности накапливаться месяцами без письменных требований.
✔️ Предусмотрите порядок осмотра квартиры и действий при авариях.
И ещё один важный момент
Договор — это не формальность, которую подписывают ради галочки.
Это документ, который должен защищать интересы обеих сторон, особенно когда отношения перестают быть дружескими.
За 27 лет работы с недвижимостью я убедилась: проблемы с арендой часто начинаются с фразы:
— Да зачем нам договор? Мы же нормальные люди!
🏠 ПОЛУЧИЛИ КВАРТИРУ В НАСЛЕДСТВО. ПРОДАЁТЕ ЗА 5 МИЛЛИОНОВ. А СКОЛЬКО ОСТАНЕТСЯ?
Казалось бы, всё просто.
Вступили в наследство, оформили квартиру в собственность, нашли покупателя и получили деньги.
Но иногда продавца ждёт неприятный сюрприз.
Оказывается, из этих 5 миллионов ещё придётся оплатить расходы, о которых он даже не подозревал!
И суммы могут быть весьма существенными.
💰 1. Налог с продажи
Само получение квартиры в наследство обычно не облагается НДФЛ.
А вот при продаже налог может возникнуть.
Если со дня смерти наследодателя не прошло трёх лет, продажа, как правило, ещё не освобождается от налога по сроку владения.
Например, квартиру продают за 5 миллионов рублей.
Применяем имущественный вычет в 1 миллион.
Остаётся 4 миллиона налогооблагаемого дохода.
Налог — 520 000 рублей! (В этом примере предполагается ставка 13% и отсутствие других оснований для уменьшения налога.)
Но подождите расстраиваться.
А что, если налог можно уменьшить?
Например, наследодатель когда-то покупал квартиру за 4 миллиона рублей, и сохранились подтверждающие документы.
В определённых случаях наследник вправе учесть эти расходы при расчёте налога.
Тогда налоговая база может составить всего 1 миллион рублей.
И налог — уже 130 000 рублей!
Разница — 390 000 рублей.
А в некоторых ситуациях налог с продажи вообще не возникает.
Поэтому я всегда советую сначала разобраться с документами, а уже потом определяться с продажей.
👨👩👧 2. А кто у нас наследники?
Вот ещё один вопрос, который я обязательно задам продавцу.
— Среди наследников есть несовершеннолетние дети?
Если ребёнок получил долю в квартире по наследству, её продажа потребует особого оформления.
Как правило, понадобятся:
✔️ Предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
✔️ Нотариальное удостоверение договора, поскольку продаётся недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему.
✔️ Оплата нотариального тарифа и предусмотренных законом расходов.
И здесь уже недостаточно просто найти покупателя и договориться о цене.
Нужно заранее выяснить, на каких условиях опека разрешит продажу детской доли.
А это дополнительные расходы, документы и время.
📑 3. И это ещё не все возможные расходы
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться дополнительные документы, нотариальные действия и другие услуги.
А иногда расходы возникают потому, что особенности продажи не были учтены заранее.
🔎 Так сколько же стоит продать наследственную квартиру?
У двух собственников могут быть совершенно одинаковые квартиры стоимостью 5 миллионов рублей.
Но один продаст практически без дополнительных расходов.
Другой заплатит налог.
Третьему потребуется разрешение опеки и нотариальное оформление.
И итоговые суммы, которые останутся после продажи, будут разными.
Поэтому, когда ко мне обращаются с продажей наследственной квартиры, я предлагаю начинать не с объявления.
Сначала разберёмся:
✔️ Когда открылось наследство?
✔️ Кто является наследниками?
✔️ Есть ли среди них несовершеннолетние?
✔️ Какие расходы возникнут при продаже?
✔️ Можно ли законно уменьшить налог?
✔️ Есть ли возможность сократить другие расходы на оформление сделки?
И только после этого выстраиваем план продажи.
🏠 Мой подход
Я считаю, что задача специалиста по недвижимости — не просто найти покупателя.
Важно помочь собственнику разобраться во всех нюансах сделки, предусмотреть возможные сложности и найти законные способы уменьшения расходов.
Иногда своевременная консультация позволяет сохранить десятки, а порой и сотни тысяч рублей.
И эти деньги лучше оставить собственнику, чем потерять из-за того, что кто-то вовремя не задал нужный вопрос.
🏠 Недвижимость без риска
Наталья Жукова — работаю лично.
27 лет практики в недвижимости.
📩 Получили квартиру в наследство и планируете продажу?
Обращайтесь. Разберём вашу ситуацию, рассчитаем возможные расходы и посмотрим, где их можно законно уменьшить.
Возможно, после такой консультации вы совершенно иначе посмотрите на предстоящую сделку.
Russia
