Russia
У банкрота можно купить квартиру. Даже если он уже признан банкротом
Верховный суд подтвердил: должник вправе распоряжаться своим единственным жильем как до возбуждения дела о банкротстве, так и в ходе самой процедуры. И даже если финансовый управляющий решит оспорить такую сделку, то ее оставят в силе и покупателю бояться нечего.
Разберем на примере недавнего дела, которое дошло до Верховного суда.
Фабула дела:
Мужчине принадлежала 1/2 доли в квартире, полученная в результате приватизации ещё в 1993 году.
В 2018 году он подарил свою долю матери, которая стала единственным собственником квартиры. Спустя три года мать продала квартиру. Позже мужчину привлекли к субсидиарной ответственности по долгам компании на сумму 27 млн рублей и признали его банкротом.
Финансовый управляющий посчитал, что дарение было направлено на вывод имущества от кредиторов, и обратился в суд.
Три судебные инстанции признали договор дарения недействительным и взыскали с матери 15,5 млн рублей.
Суды исходили из того, что должник знал о финансовых проблемах компании, а значит, действовал во вред кредиторам.
Верховный Суд с таким подходом не согласился.
Он отметил, что суды не учли одно принципиальное обстоятельство: подаренная доля являлась единственным жильем должника. А на такое имущество распространяется исполнительский иммунитет.
Это означает, что принудительно продать такую недвижимость нельзя, она при наличии любых долгов осталась бы за должником. А значит он мог ей распоряжаться как хотел: дарить и продавать.
Т.е. банкрот может продать или подарить свое единственное жилье как до возбуждения дела о банкротстве, так и в ходе процедуры банкротства, если оно защищено исполнительским иммунитетом и такую сделку нельзя будет оспорить. Покупатель останется собственником.
Причем Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом споре мотивы должника при совершении дарения значения не имели.
Но есть обстоятельство, которое я обязательно нужно проверить перед покупкой такой квартиры.
Недостаточно просто получить выписку из ЕГРН и убедиться, что у продавца нет другой недвижимости. Нужно изучить все судебные дела с его участием.
Предположим, у должника есть квартира, которая по сведениям ЕГРН является его единственным жильем. Однако ранее суд вынес решение о признании за ним права собственности на другую квартиру. Решение вступило в законную силу, но документы для регистрации права в Росреестр еще не поданы.
В такой ситуации отсутствие записи в ЕГРН не подтверждает, что у должника нет прав на другую недвижимость. А раз есть и другая недвижимость, то правило безопасной покупки единственного жилья у банкрота уже не работает.
Поэтому я всегда проверяю наличие другого жилья не только по сведениям ЕГРН, но и по судебным актам.
Верховный суд подтвердил: должник вправе распоряжаться своим единственным жильем как до возбуждения дела о банкротстве, так и в ходе самой процедуры. И даже если финансовый управляющий решит оспорить такую сделку, то ее оставят в силе и покупателю бояться нечего.
Разберем на примере недавнего дела, которое дошло до Верховного суда.
Фабула дела:
Мужчине принадлежала 1/2 доли в квартире, полученная в результате приватизации ещё в 1993 году.
В 2018 году он подарил свою долю матери, которая стала единственным собственником квартиры. Спустя три года мать продала квартиру. Позже мужчину привлекли к субсидиарной ответственности по долгам компании на сумму 27 млн рублей и признали его банкротом.
Финансовый управляющий посчитал, что дарение было направлено на вывод имущества от кредиторов, и обратился в суд.
Три судебные инстанции признали договор дарения недействительным и взыскали с матери 15,5 млн рублей.
Суды исходили из того, что должник знал о финансовых проблемах компании, а значит, действовал во вред кредиторам.
Верховный Суд с таким подходом не согласился.
Он отметил, что суды не учли одно принципиальное обстоятельство: подаренная доля являлась единственным жильем должника. А на такое имущество распространяется исполнительский иммунитет.
Это означает, что принудительно продать такую недвижимость нельзя, она при наличии любых долгов осталась бы за должником. А значит он мог ей распоряжаться как хотел: дарить и продавать.
Т.е. банкрот может продать или подарить свое единственное жилье как до возбуждения дела о банкротстве, так и в ходе процедуры банкротства, если оно защищено исполнительским иммунитетом и такую сделку нельзя будет оспорить. Покупатель останется собственником.
Причем Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом споре мотивы должника при совершении дарения значения не имели.
Но есть обстоятельство, которое я обязательно нужно проверить перед покупкой такой квартиры.
Недостаточно просто получить выписку из ЕГРН и убедиться, что у продавца нет другой недвижимости. Нужно изучить все судебные дела с его участием.
Предположим, у должника есть квартира, которая по сведениям ЕГРН является его единственным жильем. Однако ранее суд вынес решение о признании за ним права собственности на другую квартиру. Решение вступило в законную силу, но документы для регистрации права в Росреестр еще не поданы.
В такой ситуации отсутствие записи в ЕГРН не подтверждает, что у должника нет прав на другую недвижимость. А раз есть и другая недвижимость, то правило безопасной покупки единственного жилья у банкрота уже не работает.
Поэтому я всегда проверяю наличие другого жилья не только по сведениям ЕГРН, но и по судебным актам.