Практикующий эксперт по вторичной недвижимости в Санкт Петербурге

6⃣ Ответственность

"Я свою работу сделал" против "Я с вами до ключей".

🟠 Посредник может исчезнуть после подписания договора аванса.

Дальше вы сами идёте в банк, к нотариусу, в МФЦ. Если сделка развалится на этапе регистрации — посредник просто разведёт руками.

🟠 Эксперт ведёт вас за руку.

Он лично присутствует на закладке денег, контролирует проверку денег в банке, согласовывает время выезда прошлых жильцов и передаёт вам квартиру по акту. Если банк внезапно меняет условия в день сделки, эксперт будет на телефоне в 23:00, чтобы это исправить.

7⃣ Оплата

"Мои услуги для вас бесплатны" против прозрачного договора.

🟠 Классическая уловка посредника при покупке ⤵

"Платит продавец, а я работаю для вас бесплатно" — это ложь! Его комиссия уже заложена в цену квартиры, и он будет защищать интересы того, кто больше платит (или того, с кем у него эксклюзив), а не ваши.

🟠 Эксперт работает по прозрачному договору.

Он честно объясняет, за что берёт деньги (за комплексную проверку, за экономию на торге, за безопасность), и фиксирует свои обязанности на бумаге.

Его комиссия — это страховка от ваших многомиллионных потерь.

❗️Бонус для вас: быстрый тест на 1 минуту ⬇

Спросите любого риелтора: "В какой ситуации вы посоветуете мне отказаться от сделки, даже если я потеряю задаток?".

Посредник начнёт юлить: "Ну, надо смотреть… обычно задаток не теряем…". Эксперт ответит сразу: "Если вскроется скрытое наследство, неучтённый собственник или критичная проблема с фундаментом. Задаток — это меньшее из зол, по сравнению с судами на три года".

Рынок недвижимости — это не магазин готового платья. Здесь нет "просто просмотра". Здесь чёткая продуманная стратегия защиты клиента и его финансов.

Посредник экономит ваше время сегодня, но отнимает ваши деньги завтра. Эксперт тратит ваше время на подробные проверки сегодня, чтобы сохранить ваши деньги на десятилетия вперёд.

Выбирайте тех, кто задаёт неудобные вопросы! Это и есть признак профессионала.

Понравился разбор? Сохраните пост, чтобы не потерять. А если прямо сейчас думаете о покупке или продаже — напишите в комментариях "ДИАГНОСТИКА", и я пришлю вам чек-лист из 20 вопросов для первого звонка любому риелтору, по которым он сам раскроет свой статус 👇

Всегда с вами Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#правильный_выбор

🔥 Эксперт из Питера

КТО РИЕЛТОР, А КТО ПОСРЕДНИК

Как отличить риелтора-эксперта от посредника: инструкция, которая сэкономит вам миллионы

Вы решили купить или продать квартиру. Открываете ленту, и на вас обрушивается целый шквал предложений: "Помогу продать", "Найду лучший вариант", "100% одобрение ипотеки". 

За этими одинаковыми фразами скрываются два совершенно разных специалиста. Один — ваш навигатор, который проведёт вас через минное поле сделки и сохранит ваши деньги.

Второй — курьер, который просто передаст документы и заберёт комиссию. 

Цена ошибки — сотни тысяч рублей на скрытых дефектах, сорванная сделка или потеря задатка.

Как за 15 минут разговора понять, кто перед вами? Вот 7 чётких маркеров 👇

1⃣ Вопросы

"Какую сумму вы ищете?" против "Зачем вам эта квартира?".

🟠 Посредник начинает с цифр.

Его задача — подогнать вас под готовый фильтр в базе объявлений. Он спрашивает: "Какой бюджет?", "Какой район?", "Сколько комнат?", продавая таким образом метры.

🟠 Эксперт начинает с вашей жизни.

Он спросит: "Для кого квартира?", "Планируете ли пополнение?", "Как далеко ездить до работы?", "Важна ли ликвидность для сдачи?". Он решает вашу задачу и может сам отговорить вас от покупки, если увидит, что объект не подходит под ваши жизненные сценарии, даже если и идеально вписывается в бюджет.

2⃣ Отношение к рынку

"Смотрите, какая красивая картинка" против "Смотрите, какая плохая локация".

🟠 Посредник — продавец воздуха.

Он будет нахваливать ремонт от застройщика, вид из окна и "уютную атмосферу", так как боится спугнуть вас неудобной правдой.

🟠 Эксперт — адвокат ваших денег.

Он первым укажет на минусы: "Да, дом красивый, но здесь промзона под окнами, а управляющая компания — банкроты. Через год вы не продадите это без дисконта в 15%".

Эксперт знает реальную статистику цен в радиусе километра, а не только ценники из рекламы.

3⃣ Проверка объекта

"Всё чисто" против папки с документами.

🟠 Посредник верит на слово.

"Продавец порядочный, я его знаю", "Квартира чистая, я проверял". Его проверка ограничивается отсутствием обременений в выписке из ЕГРН, которую заказывает банк.

🟠 Эксперт включает параноика.

Он запросит не только выписку, но и архивную форму 12 (история прописок), проверит паспорта на действительность, долги по ФССП, наличие судебных дел у продавца и законность перепланировок. Он найдёт риск там, где посредник увидит "идеальный вариант".

Эксперт всегда проверяет психоневрологический и наркологический диспансеры (ПНД и НД) для продавцов из группы риска.

4⃣ Ипотека

"Одобрим в любом банке" против "Вот здесь вам повысят ставку".

🟠 Посредник просто скинет ваш номер ипотечному брокеру-партнëру.

Ему неважно, какая будет страховка и скрытые платежи.

🟠 Эксперт считает математику.

Он знает, в каком банке сейчас дольше всего рассматривают объекты на вторичке, где придираются к перепланировке, а где выгоднее брать страховку.

Эксперт предупредит: "В этом банке из-за маткапитала вам поднимут ставку на 1%, давайте выберем другой".

5⃣ Переговоры

"Ну, уступят немного" против "Я сэкономил вам 300 тысяч".

🟠 Посредник торгуется на эмоциях.

"Скиньте хоть 100 тысяч, люди ведь хорошие". Он боится давить, так как в результате может потерять сделку, а следовательно и свою комиссию.

🟠 Эксперт торгуется на фактах.

У него на руках акт осмотра с десятком замечаний: трещина в фасаде, старые трубы, незаконная антресоль. Он торгуется не потому, что "жалко денег клиенту", а потому, что обосновывает дисконт рыночной стоимостью устранения этих проблем. Эксперт знает, как грамотно торговаться по условиям договора, а не только по цене.

#правильный_выбор

🔥 Эксперт из Питера

ОПРОС, ОПРОС, ОПРОС!

Друзья, мне очень важно ваше честное мнение. Я хочу, чтобы мой канал был для вас максимально полезным, а не просто фоном в ленте. 

Поэтому сегодня — без долгих подводок, а сразу к делу. Пройдите, пожалуйста, наш микро-опрос. Он займёт буквально минуту.

ИТАК ⤵

1⃣ Вопрос первый:

🔥 — Интересно
👎 — Неинтересно

Когда вы открываете мои посты, вы зачитываетесь или пролистываете по диагонали? Что цепляет, а что хочется пропустить?

2⃣ Вопрос второй:

❤️ — Есть польза
😭 — Нет пользы

Вы сохраняете посты, чтобы вернуться к ним позже? Применяете советы на практике? Или это для вас просто лёгкая болтовня, которая не несёт практической пользы?

Ваши ответы — это мой главный компас. Никакой критики я не боюсь, только честность.

Я хочу делать для вас только то, что реально полезно и интересно.

Выбирайте по две реакции из четырёх предоставленных мной в качестве вариантов в опросе и пишите их в комментариях под постом ⬇

Ну, а если напишете развёрнутый комментарий, — я буду читать его с двойным вниманием!

Ваш профессиональный помощник Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#опрос

🔥 Эксперт из Питера

ВЫВОД ⬇

Почему я рассказала вам эту историю? 

Дело в том, что, когда вы покупаете квартиру в одиночку, вы играете против профессионального продавца: он знает, как надавить на ваши эмоции, скрыть плесень за диваном и убедить вас, что "такая цена сейчас везде".

Вы влюбляетесь в обои и переплачиваете сотни тысяч.

Когда же вы работаете со мной, игра переворачивается. Я найду много причин, почему эта квартира стоит дешевле ещё до того, как вы успеете очароваться ею.

Таким образом я выведу сделку на финальный этап по максимально адекватной для вас цене. 

Планируете покупку? Тогда напишите мне в личные сообщения фразу "ХОЧУ СЭКОНОМИТЬ" ⤵

Я проанализирую 2-3 объекта, которые вы присмотрели, и честно скажу, сколько тысяч рублей я смогу выбить из продавца в вашу пользу. Первичная консультация всегда бесплатна 💸

Давайте покупать дорогое правильно!

Всегда на связи с вами Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

ОБОСНОВАННЫЙ ТОРГ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ 💰

Мои клиенты — это, как правило, и продавцы, и покупатели недвижимости. Так что моя главная задача — отстоять их интересы, а также защитить их от неразумных действий и пустых финансовых потерь при совершении сделки купли-продажи.

Сегодня — про торг при покупке квартиры ⤵

400 000 РУБЛЕЙ!

Ровно столько я вытащила из кармана продавца и положила в карман своего клиента на прошедшей сделке.

Реальная история из моей практики 👇

После долгих поисков мы с клиентом нашли ту двухкомнатную квартиру, о которой он так долго мечтал.

Объект — просто конфетка: вполне адекватный собственник (назовём его Виктор) выставил цену за неё в 12 400 000 рублей.

— Скидывать не буду, — сказал он на просмотре, — у меня очередь из покупателей, завтра придут с наличными.

Очередь оказалась мифом, а моя работа — реальностью. Так, через день мы подписали предварительный договор купли-продажи на 12 000 000 рублей. 

Как я сэкономила клиенту 400 тысяч за одни сутки? Никакой магии, только холодный расчёт.

Пока другие покупатели переплачивают за "свежий ремонт" и "уютную атмосферу", я вижу в объявлениях только цифры, риски и скрытые дефекты.

Вот три рычага, которые я использую ⬇

1⃣ Я бью не в цену, а в "скрытую стоимость владения"

Виктор был уверен, что его ремонт идеален, однако я увидела значительные недостатки по последнему и озвучила их продавцу:
 

⚫ Кривая стена в спальне (скрыта за шкафом) — выравнивание обойдётся в 150 тысяч;
⚫ Заставленный стояк в ванной — любой прорыв у соседей сверху потребует демонтажа плитки, это ещё плюс 100 тысяч риска;
⚫ Старый газовый котёл, который "работает как часы" ➡ по регламенту его замена стоит 80 тысяч.

Я не говорила: "Скиньте цену!". Я лишь положила на стол распечатку сметы от своего проверенного мастера: "Виктор, чтобы привести эту квартиру в состояние, которое вы описываете в объявлении, моему покупателю необходимо вложить ещё 400 тысяч сразу после покупки. Он готов их вложить, но тогда стартовый чек должен быть другим".

2⃣ Я продаю продавцу его главную боль — "Время"

Виктор продавал квартиру, чтобы закрыть сделку по встречной покупке. У него горели сроки по задатку, и он уже заплатил аванс за свой новый дом.

Я нашла эту уязвимость и предложила ему не просто скидку, а сервис:

Мы выходим на задаток завтра в 18:00. Я уже проговорила с банком ваш объект, одобрение будет за 2 часа. Мы не будем выносить вам мозг неделями.

Для него 400 тысяч скидки стали платой за гарантию того, что его следующая сделка не сорвётся.

3⃣ Я использую "тупик в цифрах"

Когда Виктор сказал своё последнее слово: "12 200 000 — это дно", я не стала торговаться за каждые 50 тысяч. Это выглядит как мелочность.

Я сделала шаг назад ⤵

На 12 200 000 мой клиент не проходит по лимиту одобрения, нам не хватает для этой суммы первоначального взноса. Мы вынуждены будем отказаться и вернуться к поиску неликвида на первом этаже.

В общем, я поставила Виктора перед выбором: либо он теряет 400 тысяч сейчас, либо теряет реального покупателя и начинает продавать заново (а простой объекта стоит ему 100 тысяч в месяц ипотеки). 

Через час он позвонил сам и согласился на 12 миллионов 🎉

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

Главный секрет ⤵

Люди платят высокую цену не за квадратные метры, а за отсутствие головной боли.

Если вы продаëте квартиру с готовыми документами, без скрытых долгов, с понятной историей и готовы быстро выйти на сделку ➡ ваша квартира объективно стоит дороже, чем "убитая" альтернатива с проблемными документами. 

❗️Не бойтесь отказывать. Тот, кто просит скидку в 10% просто потому что "всегда торгуюсь", часто уходит, а через неделю возвращается, потому что за эти деньги вокруг только неликвид.

P. S.

Рынок сейчас сложный. Покупатели сейчас в приоритете и они пытаются диктовать свои условия. Конкуренция между объектами высокая.

Если вам нужен профессиональный переговорщик, я готова вам помочь. Я умею грамотно торговаться, выстраивая диалог так, чтобы каждый аргумент покупателя об уступке превращался в подтверждение ценности вашего объекта, а также забирая из переговоров каждый доступный рубль в вашу пользу.

И ваша квартира продаётся по максимально возможной цене.

Напишите мне в личные сообщения и мы разберём ваш случай и подготовим стратегию продажи ⤵

Всегда с вами Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

ТОРГ — ЭТО ВЕЛИКОЕ ИСКУССТВО 💰

Как продать квартиру дороже и не отдать полмиллиона первому встречному?

Знакомая ситуация: вы поставили квартиру за 10 миллионов. Приходит покупатель, обходит комнаты, цокает языком и с порога выдаёт: "Скидывайте 500 тысяч, и я готов выходить на задаток сегодня".

Первая реакция — согласиться. В голове стучит: "А вдруг это последний? А вдруг рынок встал?". Стоп!

Торг — это не выпрашивание скидки у вас.

Это психологическая дуэль, где побеждает тот, у кого холоднее голова и весомее аргументы.

Даю вам 5 проверенных на практике правил, которые я использую в диалоге с покупателем, чтобы отстоять цену и продать квартиру дорого 👇

1⃣ Цена должна быть "бронированной" ещё до показа

Покупатель торгуется не с вами, а с вашим объявлением. Если в тексте написано: "небольшой торг", "рассмотрю предложения", то вы уже проиграли 3–5% от стоимости. 

🔴 Как делать: 

В объявлении должны быть прописаны только факты (этаж, площадь, состояние). Если квартира объективно стоит своих денег, покажите эту уверенность в тексте.

Покупатель должен прийти на просмотр с мыслью "квартира классная, цена рыночная", а не "тут можно поживиться".

2⃣ Правило "Торг на берегу"

Никогда не начинайте обсуждать скидку в коридоре, пока человек ещё не увидел планировку и не влюбился в вид из окна. 

🔴 Как делать:

Когда покупатель спрашивает: "Какая последняя цена?", отвечайте вопросом: "Давайте сначала вы посмотрите квартиру и скажете, всё ли вас устраивает по состоянию. Если мы с вами найдём общий язык по объекту, я уверен, мы договоримся и по цене".

Переключите фокус с денег на ценность.

3⃣ Аргументы вместо эмоций (ваша броня)
 
Когда покупатель давит на недостатки ("у вас обои старые", "рядом шумная дорога"), не оправдывайтесь. Продавайте решение его проблем ⬇

🔴 Старый ремонт?

"Именно поэтому цена не завышена. Это чистый холст. Любой ремонт под себя сейчас стоит от миллиона. Вы не переплачиваете за "чужой вкус", который всё равно пришлось бы сносить. Вы экономите эти деньги".

🔴 Последний этаж?

"Зато над вами никто не топает, не зальёт и нет шума соседей сверху. Это абсолютная тишина, за которую в этом районе люди доплачивают".

🔴 Сравнение с соседями?

"Да, в соседнем подъезде продавали дешевле. Но там была ипотечная квартира с отказом опеки и прописанными людьми, они стояли на стопе в пяти банках. Моя квартира юридически чистая, выход на сделку за 3 дня. За скорость и безопасность всегда есть премия".

4⃣ Метод "Уступка за уступку"

Никогда не отдавайте скидку просто так — скидка должна быть заработана покупателем.

Как делать: 

Если покупатель настаивает на скидке в 300 тысяч, не говорите "нет". Сделайте паузу и скажите:

Я готов обсудить скидку, если мы выходим на сделку до конца недели и вы вносите задаток прямо сейчас. Либо, если мы оставляем полную цену, я оставляю вам всю встроенную технику, кухню и шкафы — это само по себе стоит 400 тысяч. Что вам интереснее?

Вы не проиграли в цене, а предложили эквивалент.

5⃣ Психологический "якорь"

Если торг неизбежен, никогда не сбрасывайте сумму, которую просит покупатель. 

Как делать:

Просят 500? Предложите 100. Просят 200? Предложите 50.

Во-первых, это покажет, что вы не в отчаянии. Во-вторых, цифра 50 000 после 200 000 будет звучать для покупателя как "почти договорились".

И всегда округляйте. Вместо "10 000 000 минус 70 000" говорите "9 930 000". Нечётные, конкретные цифры выглядят как ваш окончательный финансовый предел, а не как случайная цифра.

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера