Материальный капитал

6. Гражданство и ВНЖ — учитывайте заранее

Для гражданства Турции через недвижимость предусмотрена покупка от $400 000. Недостаточно просто заплатить эту сумму: нужны подтверждение стоимости, соответствие объекта и правильное оформление сделки.
До полной оплаты мы с адвокатами компании организуем проверки, оценку уполномоченной организацией и согласовываем расчёты.
Обязательный срок владения — минимум три года с ограничением на продажу. После истечения срока и снятия ограничения объект можно продать. Сама по себе такая продажа не прекращает гражданство, полученное законно.
Для ВНЖ по вновь приобретаемому жилью действует порог от $200 000. Проверяем стоимость, назначение жилья, адрес и требования к заявителю. Покупка не означает автоматического одобрения.
Я и адвокаты компании сопровождаем клиента от выбора объекта и подготовки документов до оформления покупки и подачи заявления.

Также я работаю с недвижимостью Бодрума и Анталии. Там отдельно разбираем сезонность, доступ к морю, управление и содержание — с учётом ваших планов.

Если вы пока думаете о покупке или уже серьёзно её рассматриваете, я провожу бесплатные консультации и подбираю недвижимость по вашим критериям. Достаточно просто написать мне.

Кира | Mercury Group
Написать Кире @kira_property

🇪🇸В Испании вводят НДС для краткосрочной аренды. Согласно закону 29/2026, с 1 декабря 2026 года сдача меблированного жилья одному арендатору на срок 30 ночей и менее будет облагаться налогом по ставке 10%.

Налог применяется автоматически — независимо от того, оказываются ли гостиничные услуги и есть ли у объекта официальный туристический статус.

▪️Исключение сделано только для сдачи комнат в собственном основном жилье. Долгосрочная аренда от НДС освобождена.

На практике для владельца это выглядит так: он сдаёт жильё за €500 в неделю — либо поднимает цену до €550, переложив налог на клиента, либо платит НДС из своей маржи и получает на руки €454,5.

Также придётся встать на учёт в AEAT по форме 036 и каждый квартал подавать декларацию по форме 303. Из приятного — входной НДС по расходам на содержание жилья можно возместить пропорционально срокам сдачи.

Декрет вступил в силу 8 октября, но ещё должен быть ратифицирован Постоянной делегацией Конгресса — голосование назначено на 12 ноября. В условиях отсутствия устойчивого большинства и накануне досрочных выборов 29 ноября ратификация под вопросом.

▪️Если документ отклонят, норму по НДС отменят ещё до 1 декабря. Регулятор пока не разъяснил, как быть с бронированиями до декабря 2026 года и как будет работать автоматическое взимание налога через Airbnb и Booking.com.

⚡️🇲🇪В Черногории с 1 ноября вводят визовый режим для россиян. Страна официально уведомила Россию о прекращении действия соглашения о взаимных поездках от 2008 года.

Теперь для въезда потребуется виза Черногории, либо действующая виза или вид на жительство Шенгенской зоны, США, Великобритании или Ирландии.

В список стран, гражданам которых нужна виза, вошли Россия, Беларусь, Китай, Саудовская Аравия и Турция. Причина — приведение политики в соответствие со стандартами ЕС: Черногория планирует вступить в Евросоюз в 2028 году.

▪️До 31 октября включительно россияне могут въезжать без визы и находиться в стране до 30 дней. С 1 ноября заявления принимают через визовые центры VFS Global в Москве, Архангельске, Мурманске, Петрозаводске, Пскове, Новороссийске, Воронеже и Екатеринбурге, а также напрямую в посольстве Черногории в Москве.

🇮🇩На Бали посчитали, в каких районах виллы приносят наибольшую доходность. Аналитики изучили более шести тысяч объектов на продажу на Бали и Ломбоке и сравнили, как окупаются вложения с учётом цены покупки и доходом. Исследование платформы Brixfox показало, что самая высокая чистая доходность — не в раскрученных локациях, а на полуострове Букит.

Лидерами стали районы Бингин, Улувату и Унгасан. В Бингине вилла стоит в среднем $259 000, загружена 71% времени, а чистая доходность достигает 7,7%. В Улувату при цене $272 000 и той же загрузке показатель составляет 7,3%. Замыкает тройку Унгасан с 6,1%. А вот в Убуде и Табанане доходность скромнее — 5,1% и 5,3%, хотя лучшие 10% объектов там выходят на 7,2–7,3%.

Для сравнения: в Чангу, который многие считают эталоном инвестиций, вилла обойдётся примерно в $300 000, но принесёт лишь 6% при загрузке 68%.

Есть и важный нюанс. Большинство вилл в топовых локациях — от 72% до 95% — продаются на условиях leasehold, то есть долгосрочной аренды земли, обычно около 25 лет. Цифры доходности учитывают операционные расходы, комиссии управляющих и налоги, но не амортизацию самого права аренды — оно дешевеет по мере истечения срока.

▪️Как отмечает сооснователь Brixfox Рожье де Гроот, покупая виллу на Бали, инвестор приобретает скорее время, чем землю. Поэтому оставшийся срок лизхолда — ключевой фактор при расчёте реальной окупаемости.

Россияне приобрели за рубежом на 21% меньше объектов с января по сентябрь 2026 года, чем за тот же период прошлого года. За такой разницей скрывается перестройка рынка под новые запросы покупателей.

Сама мотивация покупок заметно изменилась. Доля чисто инвестиционных сделок сократилась с 46% до 32%, тогда как доля приобретений ради вида на жительство выросла до 68%.

При этом 70% таких покупателей не собираются переезжать — зарубежный статус нужен для безвизовых поездок, работы с иностранными счетами, образования и медицины.

Средний бюджет сделки снизился на 25,5% именно потому, что спрос сместился в более доступный сегмент под иммиграционные цели.

География тоже показательна. Европа заняла половину всех сделок против 41% годом ранее. Среди европейских направлений ощутимо выросли объёмы сделок в Венгрии, Испании и Греции.

При этом средний чек увеличился в Греции на 58% и на 50% во Франции. Покупатели готовы платить больше там, где видят понятную программу ВНЖ.

Доля сделок в Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока сократилась.

▪️Ажиотаж 2022–2024 годов ушёл, ему на смену пришёл рациональный спрос — меньше спекулятивных сделок, больше осознанных решений под конкретную жизненную задачу.

🇦🇪В Дубае люксовый сегмент показал смешанную динамику. В третьем квартале 2026 года заключили 86 сделок с жильём дороже $10 млн — на 17% меньше, чем годом ранее (103 сделки).

После долгого периода рекордов рынок пошёл на спад. Давление оказали геополитика и военные конфликты в регионе.

При этом общие показатели за девять месяцев остаются высокими. С января по сентябрь в Дубае оформили 412 сделок на $6,7 млрд — почти столько же, сколько за весь прошлый год (500 сделок). В сегменте от $25 млн заключили 13 сделок на $500 млн за квартал, в основном на Palm Jumeirah и в Emirates Hills.

Цены скорректировались. По данным JLL, средняя стоимость жилья в эмирате снизилась на 5%, а в премиальных локациях ещё сильнее. На Palm Jumeirah квадратный фут подешевел на 9% за год — до 4 083 дирхамов (~$1 112). Такой уровень привлекает новую категорию покупателей — тех, кто берёт резиденцию для себя и долгосрочного проживания, а не для спекуляций.

▪️Возвращение богатых иностранцев после отпусков оживило рынок в конце сентября. Хотя покупатели настороженно относятся к глобальным рискам, налоговая система и инфраструктура эмирата не дают спросу просесть.

🇬🇪В Тбилиси растёт спрос на новое жильё. За сентябрь в столице заключили 4 245 сделок с квартирами на $376 млн. Это на 6,4% больше по количеству, чем годом ранее, а денежный объём рынка прибавил 24,1%, по данным Colliers Georgia.

Основным драйвером стал сегмент современных ЖК, а старый фонд постепенно сдаёт позиции. Продажи напрямую от застройщиков выросли на 6,3%, а перепродажи в только что сданных домах подскочили на 14,6%. В сумме операции с новым жильём прибавили 9,8%, тогда как сделки со старыми объектами просели на 4,7%.

▪️Иностранцы составили 12% покупателей, но львиную долю спроса обеспечили местные жители.

Цены поднялись во всех районах и сегментах. На первичном рынке квадратный метр подорожал в среднем на 11,9%.

Максимальный прирост — в районах между центром и окраинами (+15%), в самом центре (+12,3%) и в пригородах (+9,9%).

▪️На вторичном рынке новые дома прибавили около 10%, а старый фонд — 14%. В центральных локациях старые квартиры подорожали особенно заметно — до 17,3%.

🇨🇾На Кипре рынок строящегося и планируемого жилья резко оживился. В третьем квартале 2026 года заключили 1 956 сделок на €606,4 млн — почти на 50% больше по количеству и на 52% по стоимости, чем кварталом ранее. По данным Landbank Analytics, активность перераспределяется между регионами, и каждый привлекает своего покупателя по бюджету.

• Лимассол укрепил позиции по деньгам — 599 сделок на €245,3 млн, а доля в общей стоимости выросла с 32% до 40,5%.
• Пафос нарастил долю по количеству — с 12,8% до 17%.
• Ларнака показала самый заметный рост среди городов — плюс 75% за квартал при средней цене €205 000.
• А вот Никосия, несмотря на 489 сделок, уступила — её доля в общем объёме снизилась с 34,5% до 25%, в стоимости — с 26,2% до 16,2%.

Основной спрос сосредоточен в доступном сегменте. Почти две трети сделок — 64,8% — пришлось на объекты дешевле €300 000 (1 267 сделок).

Самый популярный диапазон — €200 000–299 999 (27,9%).

Жильё от €300 000 до €499 999 выбрали в 521 случае.

Элитный сегмент от €1 млн остался стабильным — 2,5% сделок (48 объектов).

▪️Средняя квартира обошлась в €269 217 при медиане €214 500. Дома дороже — в среднем €478 138, медианная цена €380 000. В Landbank Analytics подчёркивают, что это не индекс цен, а отражение разнообразия проданных объектов.