В сделках по структурированию девелоперских проектов часто применяют опционные конструкции.

При выборе опциона основной вопрос, какова его цель: опцион купить актив (колл - опцион) или опцион продать актив (пут-опцион).

Колл-опцион: "я праве купить, ты обязан продать". Держатель опциона вправе купить долю на заранее согласованных условиях. Вторая сторона обязана ее продать.

Например, девелопер присматривается к компании, которой принадлежит земельный участок. Пока параметры будущей застройки не согласованы и не установлен вид разрешенного использования земельного участка, покупать компанию он не готов.

Стороны оформляют колл-опцион: после согласования определённых параметров девелопер вправе приобрести 100% долей за установленную цену.
Параметры согласовали, проект интересен — девелопер реализует опцион. Решил отказаться от покупки — может им не воспользоваться. А вот продавец уже не сможет просто сказать: «Я передумал, теперь хочу дороже».

Что важно для сделки: предусмотреть триггеры, когда, при наступлении каких обстоятельств у девелопера возникает право воспользоваться опционом.


Пут-опцион — «я вправе продать, ты обязан купить».

Здесь держатель опциона получает право продать свою долю определённому покупателю на заранее согласованных условиях. Решение о продаже принимает держатель права; его контрагент принимает на себя обязанность купить.

Например, девелопер уже приобрёл компанию с земельным участком. Но стороны предусмотрели: если к установленной дате согласовать нужные параметры застройки не удастся, девелопер сможет продать долю обратно прежнему владельцу.
Если предусмотренное условие наступило, девелопер вправе воспользоваться пут-опционом. Прежний владелец не сможет отказаться от выкупа только потому, что проект оказался невыгодным.
И тут опять же важно прописать, при каких обстоятельствах возникает право.

Главная особенность обоих механизмов: у держателя опциона есть выбор. У другой стороны — заранее принятое обязательство.

Поэтому фраза «у нас предусмотрен опцион» ещё ничего не говорит о защищённости участника сделки. Нужно посмотреть:
— кому принадлежит право;
— какую долю и по какой цене можно купить или продать;
— когда и при каких обстоятельствах можно реализовать опцион;
— чем подтверждается наступление этих обстоятельств;
— как обеспечены расчёты.


И ещё один практический момент: пут-опцион создаёт обязанность выкупить долю, но сам по себе не обеспечивает наличие денег у покупателя.
Поэтому механизм выхода из проекта нужно продумывать вместе с обеспечением оплаты.
#DuediligenceВаганова
#DDВаганова
#СделкиВаганова