Стройки России

Перевод апартаментов в квартиры обойдется девелоперу в половину стоимости проекта

Власти Москвы разрешили перевести вторую очередь комплекса Citimix (Тропарёво-Никулино) из нежилого фонда в жилой. За право продавать помещения как квартиры застройщику выставили счет на 3 млрд рублей.

Из чего состоят требования города:
• 2,08 млрд рублей — прямой платеж в бюджет за смену статуса;
• 973,6 млн рублей — взнос на социальную инфраструктуру.

Изначально инвестиции в строительство комплекса площадью 60 тыс. кв. м оценивались в 6,05 млрд рублей. Дополнительные сборы увеличат расходы застройщика (компания «Ксар-сервис», связанная с Apsis Globe) почти на 50%.

Этот кейс наглядно показывает экономику перевода апартаментов в полноценное жилье в Москве: легализация статуса обходится девелоперам в суммы, сопоставимые с половиной затрат на сам проект.

В России закрепят единые правила мастер-планирования городов

Президент поручил Правительству и Госдуме рассмотреть профильный законопроект до конца 2026 года.

Сейчас развитие территорий нередко сводится к проектированию жилых кварталов без четких гарантий своевременного появления инфраструктуры. Новый закон должен закрепить стандарты комплексного развития.

В мастер-планах будут заранее фиксировать:
▪️ где именно появятся школы, детские сады и дороги;
▪️ кто будет их строить;
▪️ за счет каких средств и в какие сроки.

Для девелоперов это означает, что социальная и транспортная нагрузка будет детально просчитываться и распределяться еще на этапе утверждения концепции застройки, а не постфактум.

Спрос на ипотеку для частных домов побил годовой рекорд

В сентябре банки выдали 16,9 тыс. кредитов на ИЖС и готовые дома на 92 млрд руб. Это максимум с начала года. Доля загородной недвижимости выросла до 13,6% — почти каждый седьмой заемщик выбирал частный дом.

Главным драйвером стала «Семейная ипотека»: покупатели спешили выйти на сделки до изменения условий госпрограммы с 1 октября.

Структура сентябрьского спроса:
▪️ Строительство: 5 тыс. кредитов на 33,7 млрд руб. Сегмент тотально зависит от господдержки — 9 из 10 займов оформлено по семейной программе.
▪️ Готовые дома: 11,9 тыс. кредитов на 58,8 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» здесь ниже (55%), но именно она обеспечила 95% месячного прироста. Выдачи по рыночным ставкам стабильны с июня — около 5 тыс. сделок в месяц.

Всего за три квартала на частные дома выдали 97 тыс. кредитов на 530 млрд руб. — примерно в 1,5 раза больше, чем годом ранее.

Интересно, что этот кредитный бум происходит на фоне резкого снижения объемов ввода нового загородного жилья.

«Неометрия» опровергла информацию о дефолте

Девелопер прокомментировал появившиеся ранее сообщения о проблемах с обслуживанием кредитов Сбербанка.

В компании заявили, что у структур группы нет просроченных обязательств перед банком, а информация о дефолте не соответствует действительности.

Застройщик подчеркнул, что работает в штатном режиме и выполняет все взятые на себя обязательства. Текущие проекты, которые находятся на стадии строительства, сейчас финансирует ВТБ.

PIONEER построит 181-метровую офисную башню у «Петровско-Разумовской»

Девелопер согласовал архитектурно-градостроительное решение для первого корпуса нового делового комплекса. Проект станет частью одноименного транспортно-пересадочного узла.

Параметры первой очереди:
▪️ Высота — 41 этаж (181 метр).
▪️ Площадь здания — 98 тыс. кв. м.
▪️ Нарезка — 344 офиса от 73 до 2 100 кв. м.

Всего комплекс будет состоять из двух башен общей площадью почти 175 тыс. кв. м. Сдать первый корпус планируют в 2030 году (предбронирование помещений уже открыто).

Главная ставка в проекте сделана на логистику. Между корпусами построят крытый переход с прямым доступом к метро, МЦД-1, МЦД-3 и будущей высокоскоростной магистрали (ВСМ) Москва — Санкт-Петербург.

Ожидается, что к моменту ввода башни пассажиропоток ВСМ составит не менее 23 млн человек в год. Локация будет востребована в первую очередь крупными компаниями, чьи сотрудники регулярно курсируют между двумя столицами. Рядом также есть выезды на СВХ и Дмитровское шоссе.

Крупные банки снова поднимают ставки по рыночной ипотеке

В октябре стоимость кредитов на жилье вне льготных программ выросла в среднем на 0,2–0,5 процентного пункта. Банки пересматривают условия на фоне удорожания заемных средств и ужесточения правил выдачи семейной ипотеки.

Как изменились базовые ставки:
▪️ Газпромбанк: плюс 0,2 п.п. Кредиты на готовое жилье и новостройки теперь выдают под 17,9–18,9% годовых.
▪️ ДОМ.РФ: плюс 0,5 п.п. Ставки на квартиры начинаются от 18,8%, на покупку готового частного дома — от 19,7%.
▪️ ПСБ: плюс 0,44 п.п. Процент для первичного и вторичного рынка вырос до 18,49%.

Несмотря на заградительные ставки, спрос не останавливается. В ПСБ отмечают, что в октябре среднедневное число заявок на рыночные программы подскочило на 60% по сравнению с сентябрем. Вероятно, покупатели спешат зафиксировать текущие условия, ожидая дальнейшего роста ключевой ставки и еще большего удорожания кредитов.

Выдачи льготной ипотеки за месяц взлетели ровно в два раза

В сентябре россияне оформили 70,37 тыс. кредитов с господдержкой на общую сумму 430,68 млрд рублей. Объем выдач превысил августовские показатели на 100%.

Двукратный рост — прямое следствие эффекта «последнего вагона». Покупатели массово спешили выйти на сделки до 1 октября, чтобы успеть воспользоваться семейной ипотекой до ужесточения условий.

Интересно, что ажиотаж затронул регионы неравномерно. Наименьший прирост спроса зафиксирован на Дальнем Востоке и Севере:
▪️ Якутия: +8%
▪️ Камчатка: +19%
▪️ Хабаровский край: +21%
▪️ Архангельская область: +24%

Единственным субъектом РФ, где выдачи льготных кредитов в сентябре не выросли, а упали, стала Чукотка (минус 26%).

Такая аномалия объясняется просто: в этих регионах продолжает действовать местная дальневосточная и арктическая ипотека под 2% годовых. Жителям этих территорий не было смысла поддаваться общей панике из-за пересмотра федеральных программ, так как их ключевые льготные условия остались неизменными.

«Эталон» определился с планами на бывшую АТС на 1-й Дубровской

Девелопер представил архитектурные концепции нового премиального ЖК под брендом Aurix Development. Проект появится на месте бывшей телефонной станции (1-я Дубровская, 1).

Параметры застройки:
— Участок: 0,6 га
— Состав: два корпуса (9–28 этажей)
— Площадь квартир: ~13 тыс. кв. м

На согласование предложено три варианта архитектуры:
1. Спокойная композиция со строгой сеткой фасадов.
2. Более сложная структура из смещенных блоков.
3. Диагональная пластика и скошенная кровля у малоэтажного корпуса.

В этом проекте интересна стратегия девелопера. Ранее «Эталон» выставлял на продажу россыпь площадок под бывшими АТС (на ул. Бабаевской, Дениса Давыдова, Новаторов и др.), доставшихся от «Лидер Инвеста». Участок на Дубровской компания решила оставить себе, сделав ставку на высотный премиум-класс в районе Пролетарской — локации, которая еще недавно для этого сегмента считалась неочевидной.

Экономика элитных проектов: кейс «Фонтанки 130»

Разрыв между кредитными обязательствами девелопера и реальным объемом продаж — частая картина в премиальном сегменте. Показательный пример — строящийся комплекс «Фонтанка 130» от компании «Еврострой» в Санкт-Петербурге.

Финансовая модель проекта:
• Официальная стоимость проданных по ДДУ квартир (деньги, лежащие на эскроу-счетах) составляет 1,035 млрд рублей.
• При этом кредитная нагрузка измеряется миллиардами. Только два стартовых кредита оцениваются суммарно в 1,22 млрд рублей, а общий объем выбранных средств может достигать 3 млрд.
• На экономику проекта также давят масштабные социальные обязательства: капремонт и софинансирование двух детских садов, обустройство библиотеки, передача городу двух квартир и благоустройство прилегающих территорий.

Что это значит на практике
Кредиты застройщика сейчас заметно превышают объем средств, вырученных от продаж. Чтобы свести экономику при таких вводных, девелопер вынужден держать высокую планку цен: покупателю квадратный метр обходится примерно в 700 тыс. рублей (из которых около 400 тыс. — наценка за саму локацию, а 300 тыс. — стоимость самого дома).

Слово «элитный» автоматически не делает метр дороже. При текущем соотношении долга и продаж успешность проекта будет зависеть от того, насколько реальное качество готового дома и инфраструктуры совпадет с заявленным прайсом.