Ипотека в России. Новости и Аналитика

Продолжение этого поста ☝️

Еще есть банки, в которых семейная ипотека отсутствует вовсе как продукт, и вся эта головная боль с калькуляторами, правилами и т.д. – не их забота!

Сбербанк

Оказался затейником и предложил альтернативу заемщику. Предлагает: берите ипотечный кредит на 15 лет по ставке в соответствии с правилами ИЛИ установить льготную ставку на весь период без повышения, но при субсидировании. То есть при оплате комиссии банку за льготную ставку на весь период.

Теперь застройщики, в том числе и ИЖД (индивидуальных домов) будут вынуждены оплачивать субсидию банку за срок кредитования больше 15 лет. За счет кого банкет? За счет покупателя, следует полагать.

С другой стороны, если посчитать, то такое удорожание (которого, кстати, может и не быть) может стать и выгодным заемщику, если учитывать, что ставка сохранится на весь срок и повышения платежа не случится. В каждом конкретном случае надо считать.

Для застройщиков многоквартирных домов матрица субсидирования сложная, зависит от множества факторов, и стоимость конкретного лота при кредитовании в Сбере надо уточнять у застройщика.

Для застройщиков частных домов субсидия составляет 4,9% от суммы кредита для получения срока кредитования клиенту более 15 лет.

Субсидирование, как известно, возможно ТОЛЬКО от застройщика, потому срок рефинансирования на семейную ипотеку в Сбере составляет сегодня лишь 15 лет.

Описанная логика применяется только в Сбере. К слову, до конца октября в Сбере можно получить ипотеку на ИЖС до 30 лет без всяких доп. условий и субсидирований.

Комбо-ипотека

Осталась. Максимальная сумма кредита 15/30 млн (регионы/столицы соответственно). Рефинансирование также осталось, ставки ниже 6% применяются к договорам, заключенным после 1 октября 2026 года.

То есть семейную ипотеку, взятую ранее под ставку 6%, на семейную ипотеку под ставку 2% (например), рефинансировать будет нельзя. А вот жилье, купленное по базовой ставке, рефинансировать на семейную с поэтапным (с рождением детей) снижением ставки уже будет возможно. Важно, чтобы объект соответствовал правилам семейной ипотеки.

Ипотека с донором

Вопросов много. Тема неоднозначная – не поддерживаем! Название отражает подоплеку сделки, но никак не официальное ее исполнение.

Итак, по сути, это ипотека с созаемщиком, которому выделять долю обязательно, и теперь обязательно еще и прописать. Пока не запрещена ипотека с созаемщиками с выделением доли при льготном кредитовании (некоторые банки это категорически запрещают), ипотека с донором сохранится.

Итого, прошлась по основным вопросам, которые задавались коллегами и обсуждались в профильных чатах.
Встречаемся тут же на следующей неделе.

Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

Прошло 2 недели, как начали действовать очередные новые правила семейной ипотеки.

Сегодня уже стало понятно, что и как работает, но, если кто-то еще не понял – давайте снова вместе повторим.

Изменения в категориях семей

Отменена категория семей «2-е детей до 18 лет» как целевая аудитория на покупку или строительство дома. Застройщики ИЖС потеряли большую часть целевой аудитории.

Правило по детям

- в семье должен быть ребенок до 7 лет;
- в семье должен быть ребенок с ограниченными возможностями до 18 лет.

❗️ Важно (!) Возраст старшего ребенка теперь не ограничен – хоть 30 лет. Главное, чтобы было выполнено одно из двух условий выше. Старшие дети, в том числе совершеннолетние, нужны для количества.

Отныне – чем больше детей, тем ниже ставка

Ставки «стартуют» при наличии 1 ребенка в семье от 10% в регионах и от 12% в столицах. Суммы кредита стартуют от 6/12 млн соответственно.

Минимальные ставки с 5-ю и больше детьми в регионах – 2% при максимальной сумме кредита 10 млн руб., в Москве и МО, в СПб и ЛО с 5-ю детьми минимальная ставка будет уже 4%, а сумма кредита – до 18 млн руб. Чем больше детей – тем ниже ставка и больше сумма кредита.

Приятные новости

Если у вас первый взнос 50% и более от стоимости жилья, ставка автоматически устанавливается не более 6%.

Если вы в течение года снижаете остаток задолженности по кредиту до 50% и менее от стоимости объекта, то ставка также устанавливается не более 6%.

Если у вас рождается ребенок, то ставка по ипотеке снижается в соответствии с текущими правилами (зависимость ставки от количества детей).

Если в семье ребенок-инвалид до 18 лет, максимальная ставка составит 6% вне зависимости от количества детей. То есть ВЫШЕ 6% быть не может, а вот ниже – да!, если есть еще дети в семье и возраст хотя бы одного до 7 лет. При этом правило «чем больше детей, тем больше сумма кредита» тут тоже работает.

Пример

Если в Московской семье ребенок-инвалид и еще 2 детей, все старше 7 лет, то ставка будет 6%, а максимальная сумма кредита составит 18 млн руб.

ИЖС и жилые дома

Теперь ипотеку на цели ИЖС можно рефинансировать, но, если в расчетах использовался счет-эскроу. Полагаю, таких кредитов единицы.

Из приятного

Максимальная ставка на покупку дома и на цели ИЖС составит 6% вне зависимости от региона и количества детей в семье. Правило «чем больше детей, тем больше сумма кредита» также применимо. В регионах с тремя детьми максимальная сумма кредита составит 10 млн и ставка 6%. А вот ставка ниже 6% при указанных целях кредитования не снижается.

Требования по прописке

- отменено требование по прописке ребенка с родителем-заемщиком. Теперь, если родители в разводе – берет ипотеку кто успел, увы, так.

- введено требование по прописке основного заемщика в объекте в течение 5 лет после оформления права собственности, но не позднее чем через 271 день после оформления права собственности. Детей прописывать не надо.

Срок кредитования

Срок кредитования остался, как и был – 30 лет. А вот срок применения льготной ставки сохранится только 15 лет. Далее произойдет повышение:
- ИЛИ до ставки на момент прекращения возмещения (через 15 лет/180 мес) + 4 п.п.
- ИЛИ ключевая ставка на момент прекращения возмещения (через 15 лет/180 мес) + 3 п.п. (если ДДУ или ДКП) / +3,5 п.п., если ИЖС.

Повышение произойдет на меньшую из величин (что выгоднее заемщику). То есть, если у клиента установлена ставка 10%, то мы точно знаем, что МАКСИМАЛЬНО через 180 мес его ставка составит 14%.

Что в банках?

Глобально банки разделились на три лагеря и Сбер. Все стандартно.

Часть банков пока на стопе и семейную не выдают.

Вторая часть выдает строго на 15 лет (на период льготного возмещения), тут из-за сокращения срока платеж стал выше.

Третья часть банков выдает кредиты, как и раньше – до 30 лет или до максимального срока кредитования в конкретном банке, но уведомляют, что через 180 мес остаток задолженности будет пересчитан по повышенной ставке.

Продолжение следующим постом 👇

Ваша Екатерина Мишина ❤️

📌 Основные итоги прошедшей недели (9-16 октября) по версии Русипотеки

ВС опубликовал определение, в котором указал на недопустимость формального подхода к рассмотрению дел об оспаривании договора ипотеки с участием маткапитала

МВД предупредило о новой схеме мошенников: они обманывают россиян, предлагая им выплаты от государства на погашение ипотеки. Так они получают доступ к личным данным и учетным записям, чтобы украсть деньги и оформить кредиты

ЕС ввел санкции против девелопера «Самолет» и его гендиректора. «Самолет» продолжает вести всю операционную работу в плановом режиме, сообщили в компании. НКР снизило кредитный рейтинг девелопера до BBB. ru, прогноз изменен на негативный. «Самолет» объявил о смене гендиректора, Анна Акиньшина покидает пост по личным причинам

РГР запустила мобильное приложение «Мой риелтор» для тех, кто хочет провести сделку с недвижимостью

«Русипотека» подвела итоги работы банков Высшей ипотечной лиги за январь-август 2026 года:
⬩ общая выдача
⬩ первичный рынок
⬩ льготные программы и ИЖС
⬩ залоговое кредитование
⬩ ипотечные портфели
⬩ рефинансирование

Законодательство

ГД приняла в первом чтении законопроект, который позволит изымать у собственников неиспользуемые земельные участки сельхозназначения, находящиеся в ипотеке, с одновременным прекращением залога

Банки

ВТБ запустил ипотеку на комнаты и выкуп долей

Газпромбанк повысил ставки по рыночной ипотеке

Профильные мероприятия

29 октября – XV конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»

17 ноября – III Форум «Рынок ценных бумаг»

28-29 ноября – Международная выставка недвижимости MIPIF 2026

4-5 декабря – XI Всероссийский форум «Кредитный консалтинг 2026»

#ИтогиНедели

@rusipoteka

📰 Обзор прессы за неделю (9-16 октября)

🌱 Поссудите сами: каждый восьмой банк ушел с рынка ипотеки – Известия

Число банков, выдающих ипотеку, за три года сократилось более чем на 13% – с 249 до 216, следует из данных ЦБ. Рынок покинули 33 средних и малых банка, которые сталкиваются сразу с несколькими проблемами: льготные программы не всегда дают им достаточную доходность, а рыночная ипотека остается дорогой для заемщиков, и спрос на нее критически упал. Конкурировать с крупными игроками, которые могут привлекать деньги дешевле и договариваться с застройщиками, становится все труднее.

🌱 По осени считают: что будет со спросом на ипотеку – Известия

Банки в сентябре резко нарастили выдачу ипотеки – объем составил 614 млрд рублей. По сравнению с августом показатель подскочил на 54%. Россияне стремились купить жилье до октябрьских изменений условий по «Семейной ипотеке». В дальнейшем эксперты ждут снижения спроса на льготную программу из-за корректировок и стагнации рыночных ставок.

🌱 Сдельное предложение: девелоперы увеличивают скидки в стремлении ускорить продажи квартир – Известия

На фоне кризиса продаж застройщики все чаще прибегают к скидкам, чтобы привлечь покупателей. Доля квартир массового сегмента, предлагаемых со скидкой, достигла 40% по РФ, а в Москве, Московской области – 44%. При этом в стране остается нераспроданной почти половина построенного жилья.

🌱 Мне только посмотреть – Коммерсантъ

Доля тех, кто интересуется и приходит на просмотр, но не покупает, за 3 месяца увеличилась на 30%. Эксперты связывают это со стабилизацией ключевой ставки и высокой рентабельностью депозитов, а также с дефицитом ликвидного предложения.

🌱 Погашение следует – Коммерсантъ

Вместе с ростом числа банкротств граждан растет и число случаев, когда внутри этой процедуры должникам удается договориться с кредиторами о рассрочке. Количество планов реструктуризации, утверждаемых ежеквартально, увеличилось с 2024 года в 9 раз.

🌱 Системно значимые доходы – Коммерсантъ

Чистая прибыль банковского сектора по итогам года может впервые превысить 4 трлн руб. Накопленные за последние годы активы, даже с учетом слабого роста кредитования, поддержат финансовые результаты банков.

🌱 Виталий Мутко: Эксперты предложили связать цифровые сервисы жилищной сферы – РГ

Эксперты предложили связать цифровые сервисы жилищного строительства и рынка недвижимости, чтобы участникам не приходилось повторно передавать одни и те же сведения при строительстве, продаже и аренде жилья.

🌱 Как новая семейная ипотека повлияет на рынок вторичного жилья в России– РБК

Вторичное жилье становится главным бенефициаром изменений в семейной ипотеке. 20–25% семей с детьми могут переориентироваться с новостроек на вторичный рынок. Это может привести к росту цен на готовое жилье.

🌱 Девелоперский рынок: движение вниз – BFM

Уровень покрытия средствами дольщиков на счетах эскроу задолженности девелоперов по проектному финансированию – один из самых точных показателей того, как чувствует себя рынок новостроек. Судя по подсчетам экспертов, самочувствие у него так себе.

🌱 Новые условия семейной ипотеки: 15 лет – это не ограничение для заемщиков, а их защита от банковских ловушек – IRN

Государство установило максимальный срок по кредиту в рамках семейной ипотеки – 15 лет. Ограничение срока – не ужесточение, а защита заемщика. Рассказываем почему.

🌱 Важная новация в семейной ипотеке – БН

С октября ставки и максимальные суммы по льготному кредиту дифференцируются с учетом количества детей в семье и региона проживания. Эксперты прогнозируют, как данная мера отразится на покупателях и как – на девелоперах.

🌱 Сбои в банке, Росреестре, у застройщика: что делать, когда горит сделка по ипотеке – Движение.ру

Технические проблемы, которые наблюдаются в Рунете после атак дата-центров, не сорвут сделки по ипотеке. Деньги на аккредитиве или эскроу останутся в банке, а документы оформятся после восстановления работы. Что делать покупателю, если системы «легли»?

@rusipoteka

Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов, чтобы их не использовали как квазижилье.

«По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, 5%, 10%, 15%. А все остальное – это только гостиница. Можно и так, и так делать. Второй вариант многие страны активно применяют в курортных районах», – сказал президент на форуме-съезде «Деловой России».

#апартаменты #недвижимость

@rusipoteka

Половина потенциальных покупателей квартир на вторичном рынке – «квартирные туристы».

По подсчетам «Инком-Недвижимость», доля тех, кто интересуется и приходит на просмотр, но не покупает, за три месяца выросла на 30%.

Эксперты связывают это со стабилизацией ключевой ставки и высокой рентабельностью депозитов, а также с дефицитом ликвидного предложения.

В компании «Этажи Москва» считают, что в большей степени растущее количество потенциальных покупателей на вторичном рынке обусловлено изменениями условий семейной ипотеки. Семьи с одним и двумя детьми теперь, понимая, что ставка вместо 6% превратилась в 10-12%, активно стали смотреть вторичный рынок.

Как показал ранее проведенный экосистемой недвижимости М2 опрос риелторов по самым распространенным причинам отказа от сделки, большинство (49%) клиентов охотятся за скидками – они бойко торгуются, пытаясь сбить цену объекта на 20–30%.

#недвижимость #вторичка

@rusipoteka

🏗️ «Самолет» объявил о смене гендиректора.

Пост покидает Анна Акиньшина. Как сообщили в компании, она приняла решение покинуть ГК «Самолет» по личным причинам.

Для утверждения на должность нового гендиректора совету директоров компании будет предложен Иван Иванов, занимающий в настоящее время должность управляющего директора направления Самолет Селект.

#самолет #застройщики

@rusipoteka

По данным индекса цен ДОМ РФ на сентябрь 2026 года, первичное жилье в России подорожало:

— на 5,9% с начала 2026 года
— на 10,8% к сентябрю 2025 года
— на 1% к августу 2026 года

В сентябре рост цен ускорился перед изменением условий семейной ипотеки: за месяц строящиеся жилье подорожало в среднем на 1% после +0,6% в августе и июле.

По итогам 9 месяцев 2026 года цены на новостройки выросли на 5,9%, опередив накопленную инфляцию (5%). Таким образом, в реальном выражении средние цены с начала года выросли на 0,8%.

Регионы с наибольшим ростом цен:

за сентябрь:
— Кабардино-Балкария (+4,5% м/м)
— Мурманская область (+3%)
— Курская область (+2,5%)

за январь-сентябрь:
— Тверская область (+20,5%)
— Курская область (+18,7%)
— Кемеровская область (+13,8%)

Снижение цен с начала года зафиксировано только в Хакасии (-5,4%), Астраханской области (-4,8%), Краснодарский крае (-1,4%) и Омской области (-1,1%).

#цены #первичка #новостройки

@rusipoteka

В компании «Этажи» подготовили рейтинг банков по ипотеке за сентябрь.

В рейтинге по одобряемости (3 и 4 карточки) показана статистика с учетом заявок, которые банки-партнеры возвращают на доработку.

«Формально это не отказ, но по факту клиент одобрения не получил, – учли это при расчете одобряемости», – отметили в компании.

#банки #ипотека #этажи

@rusipoteka

💬 Алексей Попов,
главный аналитик Циан:

▪️По стартам продаж новостроек в РФ интересная история, что стартов стало на 13% больше, верхний показатель – 24,8 млн кв. м (за первые девять месяцев 2026 года – прим.). А разрешений на строительство там, где документы уже выпущены и старты продаж могут быть как открыты, так и не открыты, там достаточно серьезное снижение – минус 31% (15,8 млн кв. м за январь-сентябрь 2026 года – прим.).

▪️Показатель выдачи разрешений на строительство жилья в разные годы имеет разную сезонность, однако текущее снижение – достаточно заметное. Казалось бы, смягчились условия по проектному финансированию, смягчились условия того, как банки оценивают новые проекты. Вроде бы все стало мягче, но застройщики не так активно получают разрешительную документацию, как в 2025 году.

▪️Цены пока растут, но ниже инфляции, ниже, чем на «вторичке». Почти весь рост годовой – это рост четвертого квартала 2025 года и самого начала 2026 года. В третьем квартале 2026 года цены выросли на 11% по сравнению с третьим кварталом 2025 года.

▪️Цены по итогам года (в декабре 2026 года к декабрю 2025 года) могут вырасти на 7%. Застройщики замедлили индексацию, стало больше скидок, акций. Переток в сторону более дорогих объектов в структуре предложения не приводит к тому, что цены растут. Это, скорее всего, будет худший год по росту цен предложения за последние шесть лет, однако массового переписывания цен на ожидается.

#мнение #недвижимость #новостройки

@rusipoteka