Недвижимость: новости, законы, обзоры, аналитика рынка.

Что изменится в правовых нормах о недвижимости с ноября 2026 года

В ноябре 2026 года вступают в силу некоторые изменения, в той или иной степени затрагивающие сферу доходов и недвижимости россиян. Они касаются уплаты налогов и взаимоотношений граждан с судебными приставами.

▪️В ноябре 2026 года (до 1 декабря) необходимо оплатить налоги за 2025 год: на имущество, землю и транспорт. Сделать это можно через личный кабинет ФНС или Госуслуг, банковское приложение по QR-коду либо по реквизитам. Со 2 декабря за просрочку начнут начисляться пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день. Если задолженность превышает 500 рублей и не оспаривается, налоговая может взыскать деньги со счета во внесудебном порядке.

▪️С 26 ноября 2026 года судебные приставы получат упрощённый электронный доступ к кредитным историям должников. Бюро кредитных историй будут передавать данные по запросам приставов через систему межведомственного взаимодействия и обязаны отвечать в течение пяти рабочих дней. Это позволит быстрее выявлять банки, в которых у должника открыты счета и карты, и ускорит процесс взыскания задолженностей.

21 компания, работающая в сфере девелопмента и строительства, вошла в рейтинг 500 крупнейших по выручке компаний России по версии РБК.

Лидером отрасли стала ГК «ПИК» (37-е место в общем рейтинге) с выручкой 769,2 млрд руб. (+14% за год) и прибылью 68,5 млрд руб. (+140%). На втором месте — группа «Самолет» с выручкой 366,8 млрд руб. (+8%), при этом компания получила убыток в 1,7 млрд руб. Третье место заняла группа компаний «Ташир» с выручкой 278 млрд руб. (+7%).

В пятерку лидеров также вошли группа ЛСР с выручкой 252,1 млрд руб. (+5%) и ГК «ФСК» — 216,1 млрд руб. (+41%).

🏠 Новости в сфере недвижимости

Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками сокращается: в среднем по крупным городам новостройки сейчас на 20% дороже готового жилья, год назад – на 25%, сообщили аналитики Циан.

По данным Циан, за последний год «квадрат» на первичном рынке подорожал в среднем на 8%, на вторичном – на 12%.

Среди причин сокращения разрыва аналитики называют:

〰️переток спроса на вторичку, который толкает цены в этом сегменте вверх;

〰️активное пополнение рынка готового жилья недавно сданными новостройками. Расценки в них выше, чем в старом жилфонде, поэтому средние цены растут;

〰️замедление индексации цен девелоперами из-за сложностей, с которыми столкнулся сегмент. 2026 год может стать худшим годом по росту цен предложения за последние 8 лет. Более слабая ценовая динамика последний раз была зафиксирована в 2018 году (+3%).

Города с максимальным ценовым разрывом: Новокузнецк (новостройки на 54% дороже), Сочи (45%) и Челябинск (43%). Здесь строится мало нового жилья (а значит, сохраняется высокая конкуренция на первичном рынке), а квартиры на вторичном рынке продаются в морально устаревшем жилфонде.

«Из-за того, что вторичка дорожает быстрее новостроек, ценовой разрыв между сегментами продолжит сокращаться. Совсем он не исчезнет, т.к. на первичном рынке все же сохраняется рост из-за изменения структуры предложения в пользу более дорогих проектов, строительной инфляции, дорогого проектного финансирования», – отметила ведущий аналитик Циан Елена Бобровская.

Фасад обеспечивает сохранение тепла в квартирах жильцов, их безопасность и комфорт. Поэтому при появлении трещин, намокании стен или осыпании штукатурки нужно инициировать ремонт. Как пояснил Минстрой, действия жильцов зависят от того, какой ремонт требуется — текущий или капитальный.

Как инициировать ремонт фасада: пошаговая инструкция

▪️Зафиксировать проблему и обратиться в управляющую компанию

• Составить заявление с указанием выявленных дефектов и приложить фотографии повреждений.
• Попросить провести осмотр фасада, составить акт осмотра, определить перечень необходимых работ и их смету.
• Передать заявление в управляющую компанию (УК).

▪️Провести общее собрание собственников дома

После составления сметы и определения примерных сроков собственники могут:

• При масштабных повреждениях — принять решение о капитальном ремонте фасада и направить обращение о переносе сроков региональному оператору капремонта и в уполномоченный орган региона.
• При небольших повреждениях — утвердить перечень работ, их стоимость и порядок финансирования текущего ремонта.
• При необходимости — решить вопрос о выборе подрядчика или смене управляющей организации.

▪️Пожаловаться в прокуратуру и Минстрой

Если предыдущие действия не дали результата, жители вправе обратиться в Минстрой и прокуратуру. Жалобу можно подать лично или через официальные интернет-порталы ведомств.

Жилые апартаменты запретят выдавать за гостиницы. Что изменится для застройщиков и собственников

Новый подход к решению проблемы апартаментов нашло Минэкономразвития. Законопроектом о строительстве гостиниц через механизм долевого участия, который был представлен на общественное обсуждение, по сути, планируется ликвидировать большую часть такого квазижилья.

Предполагается внести в законодательство требование о том, что по схеме долевого строительства могут возводиться только многоквартирные или индивидуальные (в поселках) дома, таунхаусы, гаражи с машино-местами и гостиницы (по правилам разрабатываемого сейчас гостиничного закона). Одновременно устанавливается, что на участках для размещения объектов туристической индустрии (это определяется видом разрешенного использования земли) строить что-либо с привлечением денег дольщиков можно только по нормам нового законопроекта.

Просто назвать строящееся здание гостиницей будет недостаточно. Законопроектом предлагается схема, которая позволит отличить реальные отели от апартаментов-квартир. Во-первых, застройщик уже в проектной декларации и договоре долевого участия (ДДУ) должен указать, кто будет управлять отелем - с каким гостиничным оператором он заключил договор. Оператор должен соответствовать определенным требованиям и быть включен в реестр, который создадут власти. Также в ДДУ должно указываться, какой категории будет гостиница - разрешается от трех звезд и выше.

Использовать гостиничную недвижимость собственник сможет лишь с ограничениями - обременения внесут в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Среди условий договора по управлению гостиницей, предполагается законопроектом, будет запрет собственникам использовать помещения в здании для постоянного проживания и в иных целях, не связанных с предоставлением гостиничных услуг. Также запрещено будет передавать недвижимость во временное владение или пользование третьим лицам. То есть ни проживать там самому, ни сдавать ее в аренду без гостиничного оператора не получится.

Законопроект, как предполагается, вступит в силу с марта 2028 года. Но коснется он и уже построенных апартаментов. Предусмотрено, что с марта 2030 года под управлением гостиничных операторов должны оказаться и ранее построенные апартаменты (гостиницы с множеством собственников, а также капитальные объекты, в которых номера, иные помещения, принадлежат на праве собственности отдельным лицам). На владельцев такой недвижимости также должен распространяться запрет на постоянное проживание в ней и сдачу в аренду.

В своем номере отеля собственник не сможет проживать постоянно

Новые правила поставят заслон широко применявшейся модели создания апартаментов на землях под туристическую недвижимость. Однако значительное число апартаментов все же строится на земле другого назначения. Помимо этого, законопроект предполагает довольно серьезные ограничения для собственников и покупателей юридически чистых гостиничных комплексов. Впоследствии требования закона могут быть пересмотрены в сторону смягчения.

Апартаменты строить не запретят, но строить их под видом жилья больше не получится. Рынок квазижилья, по замыслу авторов документа, должен уступить место либо классическим жилым проектам, либо настоящим гостиницам с оператором. В последнем случае собственник фактически получит не квартиру, а инвестиционный инструмент в виде номера в управляемом гостиничном фонде. Юридически апартаменты - это нежилые помещения. Конституционный суд в феврале 2026 года подтвердил, что в них можно временно регистрироваться, но статус жилья им от этого не присваивается: постоянная регистрация по-прежнему невозможна. Законопроект не подвергает сомнению этот статус апартаментов…

Аналитики Домклик оценили, какая доля квартир в регионах соответствует обновленным требованиям программы семейной ипотеки.

Предельная стоимость недвижимости рассчитывалась как сумма максимального размера кредита, рассчитанная исходя из количества детей, и первоначального взноса в размере 20%.

Изменение условий программы существенно расширило доступность жилья в большинстве регионов. В регионах с умеренной стоимостью недвижимости программа покрывает от 85% до 96% рынка при максимальных лимитах, тогда как в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане и Краснодарском крае доля доступных предложений остается более ограниченной, отмечают аналитики.

⚫️Наиболее благоприятная ситуация в Волгоградской и Воронежской областях: при лимите 7,5 млн рублей под программу попадает 60–76% лотов, при 10 млн рублей – 80–90% лотов.

⚫️Наиболее проблемным рынком выступает Москва. В столице даже при максимальном лимите доступны лишь 37,8% квартир. В Санкт‑Петербурге – 76,1% квартир.

Общая сумма ущерба от пяти крупнейших случаев мошенничества с жильем в России за три года составила более ₽500 млн, рассказала замруководителя платформы "Мошеловка" Александра Пожарская.

По ее словам, на первом месте🥇 - дело Долиной в 2024 году, ущерб от которого составил ₽317 млн. Деньги из ячейки забрала курьер в сумках и затем перевела в криптовалюту. Громкое разбирательство закончилось тем, что курьер и три дроппера получили от четырех до семи лет колонии, но квартира осталась у покупательницы.

"Дело Долиной стало крупнейшим не только из-за высокой стоимости самого объекта недвижимости, но и потому что певица передала мошенникам не только деньги, вырученные от продажи квартиры, но и еще большую сумму сверх того", - отметила Пожарская.

На втором месте🥈, по данным Пожарской, оказалась серия афер сразу с 16 московскими квартирами в 2024 году с общим ущербом в ₽108 млн. Это крупнейший известный конвейер одной схемы, где каждую квартиру продавали отдельно и деньги отдавали курьерам.

Третье место🥉 занимает мошенничество 2024 года, жертвой которого стала пожилая женщина, потерявшая ₽33,8 млн. Жертва сначала положила ₽3,5 млн, потом продала квартиру за ₽29,3 млн, которые отдала курьеру, а затем заплатила еще ₽1 млн "для ускорения дела", добавила Пожарская.

Четвертое и пятое место по сумме ущерба, по ее словам, у афер с квартирами в столице, произошедших в 2025 и 2024 годах. Ущерб составил ₽30 млн и ₽19,1 млн соответственно.

☝️Крупнейшие мошенничества с жильем были зафиксированы в 2024-2025 годах. В 2026 же году люди, скорее всего, стали осторожнее после громких историй предыдущих лет, объяснила Пожарская. Кроме того, пострадавшие нередко обращаются в полицию не в момент мошенничества, а спустя длительное время, когда уже не могут принять факт, что поддались на уловки, совершили ошибку и лишились жилья. В связи с этим истории 2026 года пока могут быть просто не зафиксированы.

Пожарская ожидает, что в будущем подобных случаев мошенничества станет меньше, чему будут способствовать как меры со стороны законодателей и общественников, так и усилившаяся бдительность собственников жилья.

Главные риски и ограничения апартаментов связаны с их статусом. Несмотря на то, что их нередко позиционируют как жилье, юридически они им не являются. Апартаменты являются нежилыми помещениями и относятся к коммерческой недвижимости.

▪️Отсутствие постоянной прописки. В апартаментах можно сделать временную регистрацию, но нельзя - постоянную. В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку — возможна только временная регистрация (обычно на срок до 5 лет). Из-за этого могут быть трудности с зачислением в детсады, школы и прикреплением к поликлиникам.

▪️Выше налоги: содержание апартаментов из-за статуса коммерческих помещений обходится дороже квартир. По оценкам экспертов, ежегодный налог на апартаменты может быть до 20 раз выше, чем на квартиру.

▪️Дороже коммунальные услуги. Еще один значимый минус апартаментов в части расходов на содержание — это более высокая коммуналка. По оценкам экспертов, тут разница может составлять от 15 до 30%. Это связано с тем, что тарифы для них рассчитываются как для коммерческих помещений, при этом коммунальные льготы тоже не применяются.

▪️Меньше юридической защиты при банкротстве застройщика. Обычно у дольщика в такой ситуации есть два основных варианта — забрать вложенные деньги, которые были заморожены на эскроу-счете (минус — эта сумма уже будет недостаточной для покупки аналогичной недвижимости), или требовать достройки объекта. Сложности могут возникнуть при втором варианте. А если апартаменты строились вне 214-ФЗ риски еще выше.

▪️На апартаменты не распространяется правило об исполнительском иммунитете. Апартаменты могут забрать за долги, даже если они единственная недвижимость.

▪️На апартаменты не распространяются льготные программы и маткапитал. Ставки по ипотечному кредиту и требования к заемщику могут быть тоже выше.

Лидером по снижению цен на частные дома с начала года стала Москва. Средняя стоимость выставленного на продажу дома здесь составляет 31,5 млн руб. — на 2,6% меньше, чем в начале года. Также подешевели дома в Краснодарском крае — на 0,2%, до 11,7 млн руб. В Подмосковье и Ростовской области цены стагнировали, составив в среднем 18,6 млн и 8,3 млн руб. соответственно.

▪️В остальных крупных регионах России частное жилье подорожало. Сильнее всего средние цены выросли в Нижегородской области — на 15,2%, до 6,8 млн руб., Воронежской области — на 11,1%, до 6,2 млн руб., и Самарской области — на 10,7%, до 7,5 млн руб.

▪️Для сравнения: в Санкт-Петербурге средняя стоимость частного дома выросла на 2%, до 25,2 млн руб., а в Ленинградской области — на 5,8%, до 13,4 млн руб.

🏠 Новости в сфере недвижимости

Ввод жилья за три квартала в России – минимальный за 5 лет. К такому выводу пришли аналитики Циан.

За 9 месяцев 2026 года в России построено 66,3 млн кв. м жилья – это на 13% меньше, чем в прошлом году (тогда 76,6 млн кв. м).

«Ввод жилья по итогам трех кварталов 2026 года – минимальный с 2021 года. Рост сдерживается стагнацией в экономике и высокими ставками, а в сегменте ИЖС на это наложился сложный переход на эскроу-счета и сокращение показателей по дачной амнистии», – отметила ведущий аналитик Циан Елена Бобровская.

Снижение показателя, по данным Циан, произошло за счет сокращения ввода населением.

🔴Объем ИЖС составил 41,4 млн кв. м – на 21% меньше, чем годом ранее (52,4 млн кв. м). Отрицательная динамика – в большинстве регионов, положительная – только в 10. Наибольшее снижение в Тыве (в 4 раза). Рост, в основном, в регионах с небольшими объемами ИЖС (Чукотский АО, Магаданская область, Калмыкия, Сахалинская область и др.), но есть и исключения (Дагестан, Самарская область). В Московской области снижение на 31%, в Ленинградской – на 11%, в Краснодарском крае – на 33%.

🔴Девелоперы построили 24,9 млн кв. м – на 3% больше чем за три квартала 2025 года (24,2 млн кв. м). Но и этот показатель довольно низкий по сравнению со значениями прошлых лет (2021-2024 гг.). Регионов с положительной динамикой больше, максимальный рост в Чукотском АО (в 12 раз). В Москве рост на 12% (за счет домов по реновации), в Московской области, наоборот, снижение на 22%.