Недвижимость инсайды

КРТ-нулёвка: пицца и шиномонтаж не вписались в прекрасную Москву

Наша любимая разновидность комплексного развития территорий пополнилась ещё двумя проектами. Напомним, что КРТ-нулёвка — это когда город комплексно развивает территорию по принципу «снести всё, ничего не построить». В документах торжественные 0 кв. м нового капитального строительства, зато благоустройство и улично-дорожная сеть. Красота!

Первый счастливчик — ЗУ «Старопетровский проезд, 14, стр. 1» в Войковском районе. Всего 0,09 га, на которых расположилась пиццерия в домике из 90-х. В конце 90-х — начале нулевых такие магазинчики-«стекляшки» стояли чуть ли не на каждом перекрёстке столицы. Работали чаще всего круглосуточно, ассортимент — на 90% алкоголь, а ещё хлеб и жвачка. К 2010-м они уже потеряли актуальность и постепенно исчезали с московских улиц. Последним ударом стала масштабная борьба с самостроем, особенно около метро. Но, как видим, кое-кто выжил и существует до сих пор. Например, вот такая пиццерия. Люди работали, пиццу продавали, налоги платили. Чем она помешала роскошной Москве — загадка. Теперь строение попало под снос, а вместо него запланировано благоустройство. То есть вместо работающего бизнеса получаем потенциальный газончик. Наверное, так и выглядит комплексное развитие экономики города.

Второй проект — ЗУ «Керамический проезд, 8А» в Восточном Дегунине. Здесь 0,1 га, какой-то недостроенный сарай, ангар и шиномонтажка. Тут хотя бы логика понятнее: хозяйство выглядит довольно уныло, облагородить территорию действительно не помешает. Но результат тот же — 0 кв. м новой недвижимости, только благоустройство. Два существующих здания общей площадью около 850 кв. м отправляются под снос.

Самое прекрасное, что КРТ из инструмента преобразования огромных промзон постепенно превратилось в универсальный механизм борьбы с любой недвижимостью, которая не вписывается в представления города о прекрасном. Раньше на участке был бизнес, сотрудники, клиенты, налоги. Теперь будет благоустройство. Причём для этого нужен целый проект комплексного развития территории.

С такими темпами скоро пиццу будем заказывать из Химок, а переобувать шины — в Мытищах. Зато в Москве будет благоустроен каждый уголок.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

«Гинцветмет»: с пятого захода в лапы ОМ?

Кажется, у нашего старого знакомого — института «Гинцветмет» на ЗУ «Академика Королёва, 13» — наконец появился потенциальный покупатель. На очередные торги по продаже 100% акций института заявилось ООО «ОМ Строй», входящее в структуру «ОМ Девелопмент». Причём заявка всего одна.

Напомним, что Ростех пытается избавиться от этого актива уже несколько лет. В 2023 году стартовали с 3,7 ярда, потом попробовали голландский аукцион со снижением цены с 3,8 до 2,8 ярда. Никому не понадобилось. В начале 2024 года прайс опустился до 2,4 ярда, но и третий заход закончился ничем. Осенью снова пытались пристроить актив. Нынешние торги стартовали ещё в ноябре 2024-го, после чего дату проведения переносили столько раз, что можно было отдельный сериал снимать.

Теперь начальная цена составляет 3,8 ярда, а цена отсечения — 2,4 ярда. За эти деньги предлагается компания с имущественным комплексом площадью 43,6 тыс. кв. м и земельными участками общей площадью около 4,3 га. На территории стоит здание советского модернизма, которому мы ещё в 2021 году прочили снос ради нового девелоперского проекта.

Похоже, площадку можно предварительно записывать в потенциальный земельный банк «ОМ Девелопмент». Компания сейчас активно собирает проекты, а тут ещё и такой жирный кусок около Останкинской башни. Правда, сначала надо разобраться с градостроительными ограничениями и возможными ТЭПами. Именно эти вопросы, вероятно, и отпугивали покупателей все предыдущие годы.

Торопиться поздравлять ОМ с приобретением пока не будем. Одна допущенная заявка — ещё не состоявшаяся сделка. Ребята вполне могут соскочить и не выкупить объект. Всё-таки одно дело заявиться на торги, другое — найти на банковских счетах необходимые ярды и довести сделку до конца. Так что ждём финальных результатов. А то «Гинцветмет» уже столько раз пытались продать, что очередная несостоявшаяся сделка никого особо не удивит.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Продолжаем историю с АДЦ «Коммунарка». На растущем рынке было модно собирать земельный банк в этом огромном проекте, а теперь, похоже, становится модно заниматься точечной монетизацией и распродавать отдельные кусочки. Вместо строительства нового Сити можно просто продать возможность его построить. Тоже вполне себе девелоперская стратегия.

На продажу выставили ЗУ «квартал № 150, участок 1И» площадью 0,6 га. Прайс — 300 мультов. ВРИ — офисно-торговое назначение. Продавец утверждает, что уже согласован АГР, а потенциальный объём строительства составляет порядка 32–40 тыс. кв. м. Отдельная красота — заявленная льгота по МПТ до 5 ярдов. Правда, это потенциальная экономия на платежах за изменение ВРИ, а не деньги, которые город выдаст покупателю участка.

Архитектуру тоже завезли. Стеклянная башня с хаотичной диагональной решёткой на фасаде и примыкающий к ней невысокий корпус с белыми аркадами. Получилось довольно эклектично, но для АДЦ «Коммунарка», где каждый девелопер пытается нарисовать собственное архитектурное событие, это уже практически норма.

Напомним, что изначально в рамках АДЦ рисовали аж 4,8 млн кв. м недвижимости. Потом огромную территорию стали нарезать на отдельные проекты и раздавать девелоперам. В нашем большом разборе уже считали «Самолет», «Основу», «Расцветай», «Гранель», Touch и других участников этого девелоперского праздника.

Сначала все хотели залететь в новый Сити, собрать побольше земли и получить ТЭПы. Теперь на рынок начинают выходить подготовленные участки с АГР и обещаниями миллиардной экономии на МПТ.

Только вот главный вопрос никуда не делся. Кто будет строить и, главное, кто потом займёт все эти офисные метры? Ведь продать землю под бизнес-центр значительно проще, чем построить его и найти арендаторов. Особенно когда таких бизнес-центров в одной локации запланировано как говна за баней.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Офисная Москва: 7,3 млн квадратов. А кто всё это займёт?

Только что писали о продаже площадки на ЗУ «Новоостаповская, 1» за 590 мультов. Там ещё нет самого офисника, зато уже есть МаИП и заявленные 27 тыс. кв. м будущего строительства. Хороший повод вернуться к офисному рынку Москвы.

Алверды Марине Жуковой, которая у себя в канале подняла довольно занятный вопрос: кому вообще нужны 7,3 млн кв. м новых офисов, которые девелоперы собрались построить в Москве до 2030 года?

Для понимания масштаба: за предыдущую пятилетку построили около 2,5 млн кв. м. То есть стройку хотят разогнать почти в три раза, а в одном только 2029 году запланировано более 2 млн кв. м.

Рынок, конечно, уже проходил подобные аттракционы. В 2015 году вакансия доходила до 18%, в пандемию — до 16%, в 2022-м — до 10%. Потом свободные площади постепенно поглощались. Но нынешний цикл интересен не только объёмом нового строительства, а тем, откуда этот объём вообще взялся.

По оценке CORE.XP, 52% всех анонсированных офисов, или 3,8 млн кв. м, приходится на проекты, связанные с городскими программами КРТ, МПТ и МаИП.

Новые деловые районы рождаются не только там, где арендаторы выстроились в очередь, но и там, где сложилась подходящая градостроительная финмодель. Читайте по губам: строим МПТ для получения льготы на изменение ВРИ. Конечно, КРТ и МаИП работают несколько иначе, но сам принцип занятный — город стимулирует создание коммерческих метров, не гарантируя появление спроса на них.

Вторая интересная история — 38% нового офисного строительства, или 2,8 млн кв. м, планируют продавать в нарезку. Блоками, этажами, небольшими помещениями для частных инвесторов. Причём в целом на продажу ориентировано 53% заявленного объёма, а непосредственно под аренду — только 8%.

Для девелопера всё понятно: построил, распродал метры и пошёл дальше. А вот что потом делать арендаторам, которым нужен офис на 2–3 тыс. кв. м, — вопрос открытый. Попробуйте собрать такой блок в здании с сотней собственников, у каждого из которых собственное представление об арендной ставке, отделке и сроках экспозиции.

Отсюда и парадокс. Офисов строят всё больше, а качественных площадей в аренду по-прежнему не хватает. По данным CORE.XP, в новых объектах, введённых со II квартала 2025-го по III квартал 2026-го, в аренду вышло всего 243 тыс. кв. м.

Есть, правда, ещё один нюанс. 7,3 млн кв. м — это заявления девелоперов, а не гарантированный ввод. Сама CORE.XP оценивает более реалистичный объём строительства до 2030 года примерно в 5,6 млн кв. м. Но даже это более чем вдвое превышает результат предыдущей пятилетки.

Вопрос даже не в том, смогут ли девелоперы распродать все эти офисные метры частным инвесторам. Интереснее, кто потом будет в них работать и платить аренду. Город может простимулировать стройку льготами, девелопер — распродать БЦ по этажам, а вот арендатора вместе с ГПЗУ пока не выдают.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Продолжаем историю с ЗУ «Новоостаповская, 1» рядом с ЖК «Первый Дубровский» от ПИКа. Площадку выставили на продажу за 590 мультов. Покупателю предлагают инвестиционный проект под строительство офисника площадью до 27,12 тыс. кв. м на участке 0,62 га. Земля в долгосрочной аренде под реализацию МаИП, ВРИ — деловое управление. Метро «Волгоградский проспект» прямо под окнами будущего офисника.

Напомним, история у площадки довольно занимательная. Ещё в 2021 году здесь согласовали офисник площадью 20 тыс. кв. м и высотой 20 этажей. Потом появился КРТ с объёмом застройки уже 27,12 тыс. кв. м. В феврале 2025 года мы писали, что объём будущего здания присутствовал даже в 3D-туре «Первого Дубровского», но затем загадочным образом исчез. Подозревали, что проект начал мутировать, и, кажется, не ошиблись.

В апреле 2026 года город сообщил об изменении ПЗЗ для строительства здесь офисного центра по механизму МаИП. Причём территория первоначального КРТ составляла 0,76 га, а теперь фигурируют 0,62 га. Так что история с границами участка, правами и градостроительной документацией ещё заслуживает отдельного изучения.

Самое интересное, что весь этот путь от утверждённого офисника через КРТ к МаИП пока закончился объявлением о продаже инвестиционного проекта. За 590 мультов предлагают не готовый бизнес-центр, а возможность самостоятельно пройти оставшуюся часть девелоперского цикла.

Посмотрим, найдётся ли покупатель и что в итоге нарисуют на площадке. Тем более что офисная Москва сейчас активно пополняется проектами, а вопрос, кто будет занимать все эти новые метры, становится всё интереснее.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Весь цирк вокруг цирка

Вчера торжественно стартовала стройка Большого Московского цирка в Мнёвниковской пойме. По такому случаю появились обновлённые визуализации экстерьера и интерьеров. Проект постепенно приобретает более реальные очертания, но архитектурно всё ещё выглядит довольно фантазийно. Самое время вспомнить весь цирк, который происходил вокруг цирка последние два года.

1. Сентябрь 2024 года. Объявили архитектурный конкурс на создание концепции нового цирка на ЗУ «Вернадского, 7». Причём в документации чёрным по белому было написано, что существующее здание собираются снести. Общественность тогда особенно не возмущалась. Сложно судить об износе и техническом состоянии старого цирка, но то, что это знаковый объект советского модернизма и важная часть архитектурного ансамбля района Университета — факт.

2. Январь 2025 года. Вот тут уже показали победителя конкурса (1), и у общественности натурально порвало жопу. Вместо советского модернизма предложили гигантский разноцветный шатёр с золотым навершием, к которому пристроили архитектурную сосиску в тесте. Лубочность, количество декоративных излишеств и откровенная фантазийность картинки задели даже тех, кто обычно далёк от архитектурной повестки. Автором концепции официально называли APEX, хотя поверить, что именно там в здравом уме могли придумать подобное творчество, было довольно сложно.

3. Февраль — март 2025 года. Недовольство цирком наложилось на общее раздражение градостроительными экспериментами. Пришлось срочно проворачивать фарш обратно. Сначала решили оставить Вернадку в покое и перенести новый цирк в Мнёвниковскую пойму. Затем подключили «Активного гражданина» — инструмент архитектурной демократии, позволяющий подкрепить принятое решение мнением горожан.

4. Март 2025 года. На голосовании победил (2) всё тот же разноцветный шатёр, получивший поддержку 29% взрослых и 42% детей. Правда, концепцию немного видоизменили. От первоначальной архитектурной сосиски отказались, превратив второй объём в нечто вроде ландшафтного холма. Картинки остались фантазийными, но мотив сохранился.

После голосования спорить стало сложнее: горожане высказались, проект одобрен, всем спасибо. Хотя если поговорить с архитекторами в кулуарах, восторгов по поводу этой архитектуры особо не услышишь. Но архитектурные кулуары — это, конечно, не мнение широких масс.

5. Октябрь 2026 года. Стройке дали официальный старт, появились новые рендеры (3). Проект ещё немного мутировал, чтобы из фантазии хоть как-то материализоваться в пространстве и времени. Основной купол с разноцветными отверстиями и золотым навершием никуда не делся. А вот второй корпус теперь выглядит как обычный остеклённый объём с волнообразными фасадными элементами. Никакого ландшафтного холма на чертежах уже не видно. Видимо, проектировщикам всё-таки пришлось задуматься, как эту красоту строить.

Представители города, конечно, уверяют, что объект будет выдающимся. Изучали лучшие мировые практики, всевозможные Диснейленды, Леголенды и прочие достижения индустрии развлечений. Технологическое оснащение обещают практически галактического уровня. Главное, что детям должно понравиться, а мнение архитекторов тут, видимо, дело десятое. Хотя никто не спорит, что цирку действительно нужна современная техническая начинка.

Но с архитектурой получилась совершенно другая история. На наших глазах рождается памятник эпохе посредственной, ИИ архитектуры, когда количество цветов, декоративных элементов и сложных форм почему-то считается показателем качества проекта.

Насколько достойным получится сам цирк, покажет время. Но история вокруг него уже весьма показательна. Сначала принимается спорное архитектурное решение, затем возникает общественное недовольство, после чего проект переносится, немного переделывается и получает дополнительный апрув через голосование. И вот уже на руках есть доказательная база: всё согласовано, мнение горожан учтено, архитектура выбрана.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Семейку опять хотят подкрутить

Не прошло и месяца с очередной перекройки семейной ипотеки, как появились новые поручения Президента. На этот раз по итогам заседания Совета по демографической и семейной политике. И там есть два довольно интересных пункта для рынка недвижимости.

1. Семейная ипотека. Правительству поручено до 1 января 2027 года рассмотреть возможность дальнейшего изменения условий программы для многодетных семей. В частности, речь о дифференциации максимальной суммы кредита в зависимости от количества детей.

Напомним, что с 1 октября ставки и лимиты уже привязали к количеству детей и региону. Теперь, судя по всему, хотят ещё раз посмотреть, насколько действующие условия подходят многодетным семьям.

2. Сельское жильё. До 15 декабря правительству совместно с комиссиями Госсовета предстоит рассмотреть совершенствование мер жилищной поддержки семей на селе. Здесь тоже предлагают учитывать количество детей, но с приоритетом ИЖС.

Семейка ещё не успела переварить октябрьские изменения, а её уже готовят к очередному раунду обсуждений. Правда, пока это исключительно поручения рассмотреть возможные изменения, а не новые правила кредитования.

Посмотрим, что в итоге предложит правительство. Особенно интересно, насколько новые лимиты будут соответствовать реальным ценам на жильё. А то можно сколько угодно дифференцировать ипотеку по количеству детей, но квадратные метры от этого дешевле не становятся.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Мухин раскопал, кто занимается проектом на бывшей территории Московского шинного завода — ЗУ «Шарикоподшипниковская, 11» или ЗУ «1-я Дубровская, 13А». По его информации, девелопером выступит ГК «Основа».

Согласовали довольно внушительные параметры: 138 080 кв. м общей площади и 1 005 квартир. Напомним, ранее мы показывали два варианта 185-метрового небоскрёба. Один — довольно унылая палка, второй — с консолями и прочими архитектурными излишествами.

Правда, есть подозрение, что ни один из этих вариантов до реализации не доживёт. У города теперь своя архитектурная методичка, поэтому, скорее всего, увидим очередную итерацию творчества. Посмотрим, что там в итоге согласуют.

Для «Основы» это не единственная история с перспективными площадками. Недавно писали про ЗУ «2-я Синичкина, 1А», где девелопер готовит жилой проект с архитектурой от KAMEN.

А в локации ещё и «Эталон» согласовывает три варианта архитектуры для бывшей АТС на ЗУ «1-я Дубровская, 1». Плюс в ближайшее время должен быть старт продаж на ЗУ «Новоостаповская, 3» от Sminex.

Девелоперы разные, амбиции у всех большие, премиальность ожидается соответствующая. Осталось понять, сколько архитектурных излишеств переживёт согласования и какой прайс нарисуют за всё это прекрасное будущее.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Подъехала свежая банковская агитка ЦБ за сентябрь. Регулятор пишет, что ипотека «значительно ускорилась». Ещё бы. Перед 1 октября покупатели опять побежали в последний вагон семейной ипотеки на старых условиях.

По цифрам:
— 617 млрд руб. ипотечных выдач — рекорд 2026 года, +62% к августу.
— 70% выдач пришлось на господдержку против 56% месяцем ранее. По одной семейке выдали 399 млрд руб. против 182 млрд в августе. Почти две трети всей сентябрьской ипотеки держались на одной программе.
— Рыночная ипотека тоже подросла: 184 млрд руб. (+10%). Правда, средняя ставка по-прежнему около 18%.
— На эскроу прибавилось 229 млрд руб. (+3,1%). И тут нюанс: ЦБ объясняет прирост не только ипотечным ажиотажем, но и замедлением ввода жилья. То есть деньги дольше остаются на счетах ещё и потому, что дома медленнее сдаются.
— Ну и банки за сентябрь заработали 414 млрд руб. чистой прибыли. На 5,9% меньше августа, но, кажется, за финансовое здоровье банковского сектора пока можно не переживать.

Итого: рекорд сентября — не внезапно оживший рыночный спрос, а очередная попытка успеть до изменения условий господдержки. Похоже, часть спроса опять одолжили у будущих месяцев. Теперь посмотрим, что останется от этого праздника в октябре, когда семейка уже работает по новым правилам.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Оказывается, на Хитровку сейчас показывают не нейрослоп, а концепцию Филиппа Никандрова из 2017 года. Петр Монич провел расследование. Суть, скорее всего, там такая:

1. Бюро Асадова без разрешения повесило картинки проекта на свой сайт (может разрешение и было, но теперь его точно не было). Поскольку на сайт архитектурных бюро всем срать, сколько оно там висело — хз, может год, может два, потом на него обратил внимание Мухин, опубликовал в телеге. И тут понеслось.
2. Все начали пилить рилсы в защиту Хитровки, а что вы хотели, место знаковое.
3. За срач получил по ходу люлей заказчик — «Снегири». И по ходу целую неделю думали, как из этой ситуации отруливать.
4. Дали на орехи Асадову, теперь концепция офисника на сайте бюро не висит.
5. Дальше решили написать пиар-релиз, чтобы успокоить общественность, и тут начинается самое интересное. Зачем-то на картинку, которая пошла в пиар-релиз, присобачили концепцию, которую «Снегири» в 2017 году заказывали для проекта в Большом Палашевском переулке, она была тогда отправлена в стол. Автором её выступал Филипп Никандров. Сходство с ней 100%, плюс аргумент за — видно, что птичка Хитровки, визуализация окружения взята из картинок Асадова, то есть в буквальном смысле взяли какие-то картинки из 2017 года и пришили в визуализацию от картинок, которые всю эту кашу заварили.

Поэтому ждем какую-то другую концепцию для Хитровки, ибо сейчас это полный бред вообще, сделанный для отработки волны возмущения и возможных петиций. Вот такая херня, собачка.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX