Офисная Москва: 7,3 млн квадратов. А кто всё это займёт?

Только что писали о продаже площадки на ЗУ «Новоостаповская, 1» за 590 мультов. Там ещё нет самого офисника, зато уже есть МаИП и заявленные 27 тыс. кв. м будущего строительства. Хороший повод вернуться к офисному рынку Москвы.

Алверды Марине Жуковой, которая у себя в канале подняла довольно занятный вопрос: кому вообще нужны 7,3 млн кв. м новых офисов, которые девелоперы собрались построить в Москве до 2030 года?

Для понимания масштаба: за предыдущую пятилетку построили около 2,5 млн кв. м. То есть стройку хотят разогнать почти в три раза, а в одном только 2029 году запланировано более 2 млн кв. м.

Рынок, конечно, уже проходил подобные аттракционы. В 2015 году вакансия доходила до 18%, в пандемию — до 16%, в 2022-м — до 10%. Потом свободные площади постепенно поглощались. Но нынешний цикл интересен не только объёмом нового строительства, а тем, откуда этот объём вообще взялся.

По оценке CORE.XP, 52% всех анонсированных офисов, или 3,8 млн кв. м, приходится на проекты, связанные с городскими программами КРТ, МПТ и МаИП.

Новые деловые районы рождаются не только там, где арендаторы выстроились в очередь, но и там, где сложилась подходящая градостроительная финмодель. Читайте по губам: строим МПТ для получения льготы на изменение ВРИ. Конечно, КРТ и МаИП работают несколько иначе, но сам принцип занятный — город стимулирует создание коммерческих метров, не гарантируя появление спроса на них.

Вторая интересная история — 38% нового офисного строительства, или 2,8 млн кв. м, планируют продавать в нарезку. Блоками, этажами, небольшими помещениями для частных инвесторов. Причём в целом на продажу ориентировано 53% заявленного объёма, а непосредственно под аренду — только 8%.

Для девелопера всё понятно: построил, распродал метры и пошёл дальше. А вот что потом делать арендаторам, которым нужен офис на 2–3 тыс. кв. м, — вопрос открытый. Попробуйте собрать такой блок в здании с сотней собственников, у каждого из которых собственное представление об арендной ставке, отделке и сроках экспозиции.

Отсюда и парадокс. Офисов строят всё больше, а качественных площадей в аренду по-прежнему не хватает. По данным CORE.XP, в новых объектах, введённых со II квартала 2025-го по III квартал 2026-го, в аренду вышло всего 243 тыс. кв. м.

Есть, правда, ещё один нюанс. 7,3 млн кв. м — это заявления девелоперов, а не гарантированный ввод. Сама CORE.XP оценивает более реалистичный объём строительства до 2030 года примерно в 5,6 млн кв. м. Но даже это более чем вдвое превышает результат предыдущей пятилетки.

Вопрос даже не в том, смогут ли девелоперы распродать все эти офисные метры частным инвесторам. Интереснее, кто потом будет в них работать и платить аренду. Город может простимулировать стройку льготами, девелопер — распродать БЦ по этажам, а вот арендатора вместе с ГПЗУ пока не выдают.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX