Эльвира Набиуллина в Госдуме напомнила, что доступность жилья зависит не только от процентной ставки, и от цены квадратного метра.

В одном она точно права. Массовая льготная ипотека разогнала цены на новостройки. С 2020 по 2024 гг., когда действовала программа, стоимость квадратного метра в новостройке выросла в 2,5 раза — с 70 тыс. до 170 тыс. рублей. Строительство за спросом не успевало, и часть выгоды от низкой ставки ушла в цену квартиры. А после 2024 года покупателям достались и дорогой квадратный метр, и дорогой кредит.

Теперь глава ЦБ предлагает дождаться низкой инфляции, чтобы ставки по рыночной ипотеке пошли вниз. Но пока мы ждём, высокая ставка уже меняет рынок. В октябре в Москве и Подмосковье продали на 37% меньше квартир и апартаментов в новостройках, чем год назад. А средняя цена метра по прайсам проданных лотов выросла на 16%.

У застройщика своя арифметика и она не зависит от логики ЦБ. При цене квартиры 10 млн рублей и себестоимости 8 млн скидка в 10% съедает половину валовой прибыли. Чтобы заработать столько же, надо продать вдвое больше квартир. Кто их купит с ипотекой под 19%? Проще продавать меньше, но дороже, а новые проекты отложить. За январь–октябрь в Москве начали строить на треть меньше многоквартирного жилья, чем год назад.

Вот чего не хватает в рассуждении Набиуллиной. Пока дорогой кредит душит спрос, застройщики сокращают и будущее предложение. Спрос после снижения ставок может вернуться за месяцы, а новые дома строятся годами. Для доступного жилья нужны и низкая рыночная ставка, и умеренный рост цен, медленнее зарплат. Если стройка снова отстанет от спроса, часть экономии на процентах опять уйдёт в цену квартиры.