Вокруг земли с ВВ | Заработок на земельных участках

#технадзор помогает определиться клиенту с выбором дома под его бюджет.
#каркасныйдом #ремонт #дом #стройка #стройкадома #продам

давайте наберем 300🔥 и продолжим эту тему.

Если пост полезен подписывайтесь на канал, ставьте 🔥 и пересылайте пост друзьям

Участок за 1 млн может оказаться дороже участка за 1,5 млн

Когда человек выбирает участок, чаще всего он начинает с одного вопроса:
«Сколько стоит?»

И вот здесь кроется ошибка.
Потому что участок за 1 млн совсем не обязательно выгоднее участка за 1,5 млн.

Давайте на простом примере.

Есть участок №1 - 1 000 000 ₽.
На первый взгляд - отличный вариант.
Рядом похожий участок за 1,5 млн.
И первая мысль:
«Зачем переплачивать 500 тысяч?»

А теперь посмотрим, что мы получаем за эти деньги.
- У дешёвого участка нет нормального подъезда.
После дождя машина заезжает с трудом.
Нужно отсыпать дорогу и сделать нормальный въезд.
Допустим, ещё 150–200 тысяч.
- Электричество далеко.
Ещё 100–150 тысяч на решение вопроса.
- Сам участок зарос, есть перепад высот, нужно расчистить и выровнять.
Ещё деньги.
И участок за 1 млн очень быстро превращается в 1,3–1,5 млн.

Потом Вы выставляете его на продажу.
Приезжает покупатель и видит:
- подъезд нужно делать;
- электричество не решено;
- участок требует вложений;
- сколько ещё потратить — непонятно.
И покупатель начинает торговаться.
Потому что он считает не вашу цену покупки.
Он считает:
«Сколько мне ещё придётся вложить после покупки?»

А теперь участок за 1,5 млн.
- Подъезд есть.
- Электричество рядом.
- Участок расчищен.
- Рельеф нормальный.
Человеку не нужно сначала решать десять проблем, чтобы потом начать строить дом.
Он приехал, посмотрел и понимает:
«Здесь можно строиться».
И спокойно платит 1,5 млн.

Вот поэтому я всегда смотрю на участок немного иначе.
Не только:
«Сколько он стоит?»
А:
«Что мне ещё придётся сделать после покупки?»

Что делать?
До покупки определить полную стоимость объекта.
Не только цену в объявлении, а всё, что потребуется, чтобы участок стал нормальным, ликвидным объектом.
Цена покупки + дорога + электричество + расчистка + планировка + оформление + другие необходимые расходы.
Потому что дешёвая земля иногда оказывается просто недоделанной землёй.

Когда это делать?
Вроде и очевидно, До покупки.
Вот это принципиально.
Не тогда, когда уже стали собственником.
Потому что после сделки фраза:

«Оказывается, здесь ещё нужно вложить 300 тысяч»

уже никого, кроме вас, особенно не волнует.
Деньги продавцу отдали.
А проблемы остались вам.
Поэтому все существенные расходы нужно хотя бы приблизительно понимать до внесения денег.

Зачем это делать?
Чтобы сравнивать не две цены в объявлениях, а два готовых решения.
Например:
Участок №1
Покупка - 1 000 000 ₽
Подготовка - 300 000 ₽
Итого - 1 300 000 ₽
Участок №2
Покупка - 1 500 000 ₽
Подготовка - 50 000 ₽
Итого - 1 550 000 ₽
Разница уже не 500 тысяч.
Всего 250 тысяч.
А по качеству и ликвидности второй участок может быть намного интереснее.

И при продаже покупатель будет рассуждать точно так же.
Он не знает и не обязан знать, за сколько вы его купили.
Ему важно:
можно ли сюда нормально заехать, подключить электричество, построить дом и сколько ещё придётся потратить.
Поэтому иногда я спокойно прохожу мимо участка за 1 млн и покупаю тот, который стоит 1,3–1,5 млн.

Потому что моя задача - не купить дешевле всех (хотя очень бы хотелось)
Моя задача - купить выгоднее.

И здесь есть ещё один важный момент.
Увидеть проблему - мало.
Например, написано: «электричество 300 метров».
Хорошо.
А сколько реально будет стоить подключение?
«Дорога грунтовая».
Хорошо.
А во что обойдётся нормальный подъезд?
«Участок зарос».
Хорошо.
А сколько стоит его расчистить и подготовить?
Вот здесь и начинается нормальная работа с землёй.

Как именно я проверяю эти моменты до покупки и считаю, во что мне реально обойдётся участок - расскажу в следующем посте. Если вам интересно

Если вы нашли участок, который подходит вам по всем ключевым параметрам:
✅ место;
✅ подъезд;
✅ электричество;
✅ ВРИ;
✅ форма;
✅ окружение;
✅ цена;
ждать скидку можно....но шанс ее получения очень низкий.
Сначала нужно понять:
а есть ли вообще причина этому участку дешеветь?
Если причины нет - ожидание может оказаться самой дорогой стратегией.
Потому что через месяц вы можете купить такой же участок.
Только уже дороже.
Или вообще не купить.
Потому что хороших вариантов в этой локации больше не будет.
Земля - это не товар с бесконечным ассортиментом.
Хороших участков всегда меньше, чем желающих их купить.
Поэтому я смотрю на землю не как покупатель, который хочет получить максимальную скидку.
Я смотрю как инвестор:
«Если я сейчас не куплю этот участок, смогу ли я потом найти такой же - за эти деньги?»
Если ответ нет - возможно, ждать уже поздно.
Quote Если пост полезен подписывайтесь на канал (https://t.me/vzemly),
ставьте 🔥 и пересылайте пост друзьям "ждунам"
П.С. Нюансы по выбору участков для заработка на них(перепродажи) опишу в следующих постах.

Серия постов: «Почему откладывать покупку участка - дорого»
Пост 3 Почему хорошие участки не дешевеют?
Одна из самых частых фраз, которую я слышу от покупателей:
- «Подожду. Продавец ещё уступит».
И знаете что?
Иногда уступит.
Но проблема в том, что вы ждёте скидку именно на тот участок, который вам действительно нужен.
А хорошие участки в это время просто уходят.
И потом начинается:
«А может, тот продавец всё-таки продаст дешевле?»
«А этот участок вроде похожий…»
«А почему теперь за такой участок хотят на 300–500 тысяч больше?»
Давайте разберёмся, почему так происходит.
Участок участку - рознь
Я условно делю участки на три категории.
1. Плохой участок - который ни при каких условиях мы не купим.
У него есть проблемы:
❌ нет подъезда и его невозможно сделать;
❌ проблемы с электричеством и их не решить в приемлемые сроки и деньги;
❌ неудобная форма - которая не позволяет разместить на участке дом;
❌ овраг, болото, ЛЭП, охранные зоны - не позволяющие использовать участок по назначению;
❌ плохое окружение - свалка вокруг или вид на кладбище;
❌ далеко от нормальной инфраструктуры.
Вот такие участки действительно могут дешеветь.
Потому что продавец понимает:
покупатель не хочет этот участок.
И чем дольше он висит, тем больше продавцу приходится уступать.
2. Переоценённый участок.
Участок сам по себе может быть хорошим.
Но продавец решил, что его земля стоит, например, 3 млн.
Хотя рынок говорит 2 млн.
Такой участок тоже может долго висеть.
И продавец со временем начнёт снижать цену.
Но здесь важно понимать:
дешевеет не хороший участок.
Дешевеет ошибка продавца в оценке его стоимости.
3. Ликвидный участок.
Вот такие участки я бы не советовал ждать.
Потому что у них есть набор характеристик, которые сложно заменить.
✅ Нормальный подъезд.
✅ Электричество.
✅ Правильная форма.
✅ Подходящий ВРИ.
✅ Нормальные соседи.
✅ Хорошее окружение.
✅ Перспективное место.
✅ И самое главное - ограниченное количество таких предложений.
Землю нельзя произвести ещё 10 штук на соседней улице.
Если есть хорошая локация, нормальный подъезд, коммуникации и правильные документы - таких участков может быть всего несколько.
И когда один из них появляется по адекватной цене, его не обязательно будут продавать полгода.
Пример из моей практики
Я постоянно сталкиваюсь с ситуацией, когда люди находят хороший участок и начинают ждать.
«Давайте посмотрим ещё».
«Может, через месяц будет дешевле».
«Сейчас цены высокие».
«Наверняка продавец уступит».
А потом этот участок просто покупает другой человек.
И через какое-то время аналогичный участок выходит уже дороже.
И получается так, что человек хотел сэкономить 100–200 тысяч, а в итоге переплатил несколько сотен тысяч.
Потому что он ждал не снижения цены.
Он ждал появления более выгодного предложения.
А оно не появилось.
Ещё один момент, который я вижу по своей работе.
Когда я покупаю землю для последующей перепродажи, я не смотрю только на цену.
Участок за 500 тысяч может быть намного хуже участка за 800 тысяч.
Потому что вопрос не в том, сколько стоит участок.
Вопрос в том:
- за сколько его потом можно продать и насколько легко это сделать.
Если участок дешёвый, но к нему нет нормального подъезда, непонятно с электричеством и неудобная конфигурация - низкая цена не может быть преимуществом.
Это может быть причиной, почему его никто не покупает.
А участок дороже, но с хорошими характеристиками, может уйти намного быстрее.
Поэтому я всегда говорю:
Не путайте дешёвый участок с выгодным участком.
Дешёвый - это просто низкая цена.
Выгодный - это когда вы покупаете актив, который имеет спрос.
Именно поэтому я не верю в стратегию:
«Подожду - хорошие участки обязательно подешевеют».
Нет.
Подешеветь может плохой участок.
Может подешеветь переоценённый участок.
Может продавец попасть в ситуацию, когда ему срочно нужны деньги.
Но если участок действительно хороший, а цена соответствует рынку, у продавца часто просто нет причины делать большую скидку.
Потому что он знает:
если не купите вы - купит следующий.
И вот здесь самое важное.

ый говорит:
«Эх, надо было брать…»

Если пост полезен подписывайтесь на канал, ставьте 🔥 и пересылайте пост друзьям "ждунам"

История №2. «Сначала накопим денег на дом, потом купим землю»
Ещё одна распространённая ситуация.
Человек говорит:
«Землю пока брать не будем. Сначала накопим на строительство дома».
Логика вроде бы есть(но сомнительно).
Но проблема в том, что земля и строительство - это два разных рынка.
Пока человек копит деньги на дом, хороший участок может:
- подорожать;
- уйти другому покупателю;
- перестать продаваться;
- оказаться окружённым новой застройкой;
- потерять своё главное преимущество.
- попасть в зону где строить уже станет нельзя, как было с приаэродромной зоной 7.1 в МО и как сейчас с зонами затопления/подтопления в РФ.

И через год человек оказывается в ситуации:
Деньги на дом накопил.
А хорошей земли за старую цену уже нет.
И приходится выбирать уже не лучший участок, а из того, что осталось.

Частая история в поселках, где каждый первый запрос "хотим крайний участок с минимум соседей и выходом в лес"

История №3. Самое обидное - когда участок покупает сосед
Это вообще классика.
Человек несколько раз приезжает посмотреть участок.
Ему нравится.
Он говорит:
«Мне надо посоветоваться с женой».
Советуется.
Потом:
«Давайте через неделю решим».
Через неделю звонит.
А участок уже продан.
Причём самое интересное - покупатель иногда оказывается его будущим соседом.
И человек потом годами проезжает мимо и думает:
«Вот этот участок я мог купить...»
И дело даже не всегда в деньгах.
Просто решение было отложено на неделю.

Мы регулярно покупаем земельные участки не для того, чтобы держать их годами.
Наша задача — найти участок дешевле рынка, привести его в порядок и продать дороже.
И на таких сделках очень хорошо видно, как работает время.
Например, участок в Игумново
Покупка: 1 257 000 ₽
Продажа: 2 000 000 ₽
Дополнительные расходы на размещение, продвижение, продления и вынос точек: 25 402 ₽
Итого вложения: 1 282 402 ₽
Прибыль до налога:
2 000 000 ₽ − 1 257 000 ₽ − 25 402 ₽ = 717 598 ₽
Налог на прибыль 15%: 107 640 ₽
Чистая прибыль после налога: 609 958 ₽
Срок сделки: с 20.10 по 04.06, примерно 227 дней.

Почему его удалось купить дешевле?
Потому что мы не ждали идеального момента.
Мы увидели объект, посчитали экономику и приняли решение.
Цена была интересной - мы зашли.
А уже после подготовки участка рынок показал его реальную стоимость.

Именно поэтому я всегда говорю покупателям:
Не спрашивайте только: «А вдруг участок подешевеет?»
Спросите себя:
«А что будет, если я его сейчас не куплю?»
Вот это намного более важный вопрос.
Потому что у ожидания есть две стороны.
Если вы ждёте и цена действительно падает - отлично(хотя мало вероятно)
Но если цена не падает?
Если растёт?
Если участок покупает другой человек?
Если через полгода таких предложений уже нет?
Если вам приходится покупать хуже и дороже?
Тогда выясняется, что вы не сэкономили.
Вы просто заплатили за своё ожидание. Купили себе опыт.

И ещё один важный момент
Я не говорю:
«Покупайте любой участок прямо сейчас».
Наоборот.
Плохой участок действительно может быть слишком дорогим.

И покупать только потому, что «земля всегда растёт», - глупость.

Но если вы нашли участок, который:
✅ подходит вам по локации;
✅ имеет нормальные документы;
✅ соответствует вашим задачам;
✅ имеет понятную перспективу;
✅ стоит адекватно относительно аналогов;
то бесконечно ждать идеального момента будет ошибкой.

Потому что идеальный момент обычно становится очевидным только задним числом.
Через год вы будете знать, что надо было купить.
Но купить по той цене уже не сможете.
Поэтому главный вопрос при покупке земли:
Не «А вдруг завтра будет дешевле?»
А: «Если я не куплю сегодня - сколько мне может стоить это решение через год?»

Иногда ответ - несколько сотен тысяч рублей. И это цена вашего не принятого решения в нужный момент.
А иногда - возможность купить именно тот участок, который вы действительно хотели уже не наступит.
Земля - это тот товар, которого больше не становится.
Хороших участков в хороших местах ограниченное количество.
И пока один человек думает, другой уже оформляет договор.
А потом перв

Серия постов: «Почему откладывать покупку участка - дорого»Пост 2 Знаете, какая самая дорогая ошибка при покупке земельного участка?

Купить дорого - не самая страшная, ведь дорого или дешево это всего лишь оценка и не более того, чаще всего субьективная.
Самая "дорогая" ошибка - не купить хороший участок вовремя.

Участок, который вы сегодня посмотрели, но решили «подумать», завтра может стоить на несколько сотен тысяч дороже или его просто купит кто-то другой, а не вы.

История №1. «Подождём немного»
Был участок, который продавался примерно за 1,5 млн ₽. В п. Зональная станция в рекламе был 2 дня, за два дня его посмотрело минимум 5 человек.

Мы отправили застройщика нашего посмотреть и сказали что участок можно поделить на два, тем самым получив цену даже ниже рынка за маленький участок.
- место хорошее;
- документы в порядке;
- подъезд есть;
- коммуникации рядом;
- цена по низу рынка.
у первых пяти покупателей решения так и не созрело, со слов продавца.

Мы после осмотра участка сразу поехали подписывать договор о намерениях и передавать задаток потому что знаем что «Давайте пока подождём. Вдруг цены снизятся». Работает только там где участок и так никому не нужен.
Прошло несколько месяцев.
Цены на аналогичные участки пошли вверх.
И тот же уровень предложения уже был 1,8–2 млн ₽.
Что получилось?
Человек который не купил ничего не сэкономил.
Он просто потерял возможность купить за 1,5 млн ₽. шикарный участок.

Чтобы купить аналогичный участок позже, ему пришлось бы доплатить 300-500 тысяч.
То есть его решение «подождать» стоило ему 300 000 -500 000 ₽. и не факт что вообще найдет в этой локации подобный участок.....