Серия постов: «Почему откладывать покупку участка - дорого»

Пост 3 Почему хорошие участки не дешевеют?
Одна из самых частых фраз, которую я слышу от покупателей:
- «Подожду. Продавец ещё уступит».
И знаете что?
Иногда уступит.
Но проблема в том, что вы ждёте скидку именно на тот участок, который вам действительно нужен.
А хорошие участки в это время просто уходят.
И потом начинается:
«А может, тот продавец всё-таки продаст дешевле?»
«А этот участок вроде похожий…»
«А почему теперь за такой участок хотят на 300–500 тысяч больше?»
Давайте разберёмся, почему так происходит.
Участок участку - рознь
Я условно делю участки на три категории.
1. Плохой участок - который ни при каких условиях мы не купим.
У него есть проблемы:
❌ нет подъезда и его невозможно сделать;
❌ проблемы с электричеством и их не решить в приемлемые сроки и деньги;
❌ неудобная форма - которая не позволяет разместить на участке дом;
❌ овраг, болото, ЛЭП, охранные зоны - не позволяющие использовать участок по назначению;
❌ плохое окружение - свалка вокруг или вид на кладбище;
❌ далеко от нормальной инфраструктуры.
Вот такие участки действительно могут дешеветь.
Потому что продавец понимает:
покупатель не хочет этот участок.
И чем дольше он висит, тем больше продавцу приходится уступать.
2. Переоценённый участок.
Участок сам по себе может быть хорошим.
Но продавец решил, что его земля стоит, например, 3 млн.
Хотя рынок говорит 2 млн.
Такой участок тоже может долго висеть.
И продавец со временем начнёт снижать цену.
Но здесь важно понимать:
дешевеет не хороший участок.
Дешевеет ошибка продавца в оценке его стоимости.
3. Ликвидный участок.
Вот такие участки я бы не советовал ждать.
Потому что у них есть набор характеристик, которые сложно заменить.
✅ Нормальный подъезд.
✅ Электричество.
✅ Правильная форма.
✅ Подходящий ВРИ.
✅ Нормальные соседи.
✅ Хорошее окружение.
✅ Перспективное место.
✅ И самое главное - ограниченное количество таких предложений.
Землю нельзя произвести ещё 10 штук на соседней улице.
Если есть хорошая локация, нормальный подъезд, коммуникации и правильные документы - таких участков может быть всего несколько.
И когда один из них появляется по адекватной цене, его не обязательно будут продавать полгода.
Пример из моей практики
Я постоянно сталкиваюсь с ситуацией, когда люди находят хороший участок и начинают ждать.
«Давайте посмотрим ещё».
«Может, через месяц будет дешевле».
«Сейчас цены высокие».
«Наверняка продавец уступит».
А потом этот участок просто покупает другой человек.
И через какое-то время аналогичный участок выходит уже дороже.
И получается так, что человек хотел сэкономить 100–200 тысяч, а в итоге переплатил несколько сотен тысяч.
Потому что он ждал не снижения цены.
Он ждал появления более выгодного предложения.
А оно не появилось.
Ещё один момент, который я вижу по своей работе.
Когда я покупаю землю для последующей перепродажи, я не смотрю только на цену.
Участок за 500 тысяч может быть намного хуже участка за 800 тысяч.
Потому что вопрос не в том, сколько стоит участок.
Вопрос в том:
- за сколько его потом можно продать и насколько легко это сделать.
Если участок дешёвый, но к нему нет нормального подъезда, непонятно с электричеством и неудобная конфигурация - низкая цена не может быть преимуществом.
Это может быть причиной, почему его никто не покупает.
А участок дороже, но с хорошими характеристиками, может уйти намного быстрее.
Поэтому я всегда говорю:
Не путайте дешёвый участок с выгодным участком.
Дешёвый - это просто низкая цена.
Выгодный - это когда вы покупаете актив, который имеет спрос.
Именно поэтому я не верю в стратегию:
«Подожду - хорошие участки обязательно подешевеют».
Нет.
Подешеветь может плохой участок.
Может подешеветь переоценённый участок.
Может продавец попасть в ситуацию, когда ему срочно нужны деньги.
Но если участок действительно хороший, а цена соответствует рынку, у продавца часто просто нет причины делать большую скидку.
Потому что он знает:
если не купите вы - купит следующий.
И вот здесь самое важное.