Свой дом без дураков

❓ ВОПРОС: можно ли построить дом на участке, который находится в залоге у банка?

ОТВЕТ: Необходимо проверить условия договора об ипотеке и соблюсти требования законодательства к строительству.

Почему так
Согласно ст. 65 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», на заложенном земельном участке разрешается возводить здания и сооружения без согласия банка, если договором не предусмотрено иное. Если банк выдал закладную — документ о его правах на залог, — для строительства действуют особые условия.

По общему правилу ипотека распространяется и на построенный дом, если договором не установлено иное (ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ).

Что нужно сделать
1. Проверить договор об ипотеке и, если есть, закладную: предусмотрены ли ограничения на строительство.
2. Убедиться, что участок подходит для строительства жилого дома и соблюдены градостроительные требования.
3. Уточнить в банке, нужно ли уведомить его о строительстве или согласовать изменение условий залога.
4. После завершения строительства оформить дом в установленном порядке и зарегистрировать право собственности.

Что будет, если нарушить условия договора
Если договор требует согласия банка или устанавливает другие ограничения, их нарушение может повлечь предусмотренные договором и законом последствия. При наличии законных оснований банк может потребовать изменить условия ипотеки, а в определённых случаях — досрочно исполнить обязательство или обратить взыскание на заложенное имущество.

🏡 За городом, но в городе: россияне всё чаще покупают частные дома в черте мегаполисов

По данным аналитиков Домклик, понятие «дача» и «СНТ» меняет привычный смысл. Бывшие сезонные посёлки становятся местом для круглогодичного проживания, а россияне всё чаще выбирают частные дома в городской черте и пригородах.

📊 Города лидируют, но доля домов в черте города растёт
За первые 9 месяцев 2026 года абсолютным лидером по числу ипотечных сделок стали города — 72,8%. На загородные локации (сёла, деревни) пришлось 16,4%, ещё 10,8% — на посёлки, которые недавно вошли в черту города.

Если смотреть только на покупку готовых частных домов и объектов ИЖС, картина меняется:
· 54,3% сделок прошло в полностью загородных населённых пунктах;
· 23,6% — на «старой» территории городов;
· 22,1% — в посёлках в черте города.

То есть почти половина (45,7%) сделок с частными домами совершается в локациях с городской принадлежностью.

🏠 СНТ больше не «сезонка»
Исторически территории СНТ и ДНП воспринимались как сезонное жильё. Теперь они становятся полноценным жилым фондом. Показательный факт: средняя площадь недвижимости, приобретаемой в ипотеку в СНТ, более чем в 3 раза превышает среднюю площадь классической городской квартиры.

📍 Где ещё покупают дома: от станиц до островов
За пределами городов популярнее всего сёла (5,7%), деревни (4,6%) и посёлки (4,1%). Но есть и нетипичные локации:
· Станицы — 6 тыс. сделок (преимущественно Юг России);
· Хутора — 3,1 тыс. сделок;
· Аулы, улусы, аалы и арбаны — в национальных республиках;
· Более 350 сделок — в поселениях при железной дороге;
· Единичные сделки — на островах и даже месторождениях.

💰 Бюджет Минстроя на 2027–2029 годы: ключевые направления

Глава Минстроя Ирек Файзуллин представил в Госдуме основные параметры бюджета на ближайшие три года. Рассказываем главное.

🏠 Госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем»
На неё предусмотрено 3,7 трлн рублей. Наибольшая часть средств пойдёт на субсидирование ипотеки.

🏘 Нацпроект «Инфраструктура для жизни»
В трёхлетке на него заложено 543 млрд рублей. Средства направят на:
· поддержку проектов КРТ в населённых пунктах;
· благоустройство;
· модернизацию коммунальной инфраструктуры;
· расселение аварийного жилья;
· инфраструктурное развитие, включая перезапуск программы «Стимул»;
· жилищные субсидии для 18 категорий граждан.

Месяц назад на Московском финансовом форуме Файзуллин анонсировал перезапуск «Стимула» в 2027 году, но с важным изменением: субсидии пойдут исключительно на инфраструктуру для индивидуального жилищного строительства — дороги, инженерные сети и всё, что нужно для жизни в частном доме.

🏗️ Госпрограмма «Строительство»
Реестр объектов капитального строительства (РОКС) на 2027–2029 годы включает 836 объектов. Всего в рамках РОКС планируется реализация порядка 5 тыс. объектов. С 2027 года перечень строек будут утверждать в электронном виде — это ускорит принятие решений и позволит мониторить ход работ в реальном времени.

🔄 Новые регионы
На восстановление и социально-экономическое развитие новых субъектов предусмотрено 865 млрд рублей. Средства пойдут на восстановление ЖКХ, дорог, социальной инфраструктуры, ввод жилья и поддержку людей, утративших жильё.

🌊 Правительство снимет ограничения на стройку в зонах подтопления

По данным «Интерфакса», правительство готовит постановление, которое снимет ограничения для строительства в зонах подтопления и затопления. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Что случилось
С 4 августа 2026 года вступили в силу изменения в Водный кодекс. Они фактически запретили возводить в зонах затопления и подтопления капитальные объекты — за исключением сооружений инженерной защиты. Инициатива появилась после наводнения в Дагестане. Под запрет попали 74 млн кв. м проектов. Из них 11 млн кв. м должны были ввести в эксплуатацию уже в этом году. То есть застройщики, которые начали стройку до принятия закона, не могут завершить работы и сдать объекты.

План из двух этапов
По словам Хуснуллина, чтобы решить проблему с уже начатыми стройками, предусмотрено два шага:
1. Постановление правительства.
Документ уже внесён на рассмотрение. Он снимет ограничения, чтобы существующие проекты можно было реализовать — достроить дома и ввести объекты в эксплуатацию.
2. Поправки в кодексы.
В осеннюю сессию планируется принять изменения в Водный и Градостроительный кодексы. В них, в том числе, будут учтены вопросы страхования.

📉 Сентябрьский рывок не спас статистику: ввод ИЖС за 9 месяцев упал на 21%

По данным отчета «Дом.РФ» (на основе статистики Росстата), в сентябре 2026 года ввод частных домов впервые с начала года превысил прошлогодний уровень — на 4% год к году.

До этого с января ввод ИЖС ежемесячно снижался. Самый сильный спад зафиксировали в феврале — на 46% год к году.

Что подстегнуло сентябрь
Одновременно с активизацией ввода выдача ипотеки на частные дома достигла максимума с начала года. В сентябре выдали почти 17 тыс. кредитов на строительство домов — на 42% больше, чем в августе. Причина — повышенный спрос перед изменением условий семейной ипотеки (с 1 октября).

Общая картина за 9 месяцев
Несмотря на сентябрьский всплеск, накопленным итогом ввод ИЖС остаётся в минусе. За январь–сентябрь введено 41,4 млн кв. м — это на 21% меньше, чем за тот же период прошлого года.

⚖️ Верховный суд постановил снести гостиницу на участке под ИЖС

Верховный суд поддержал снос коммерческого объекта, построенного на земле под индивидуальное жилищное строительство. Собственница участка в Сочи воспользовалась упрощённым уведомительным порядком для ИЖС, но фактически возвела гостиницу. Администрация потребовала признать постройку самовольной.

Что решили суды
Первая инстанция в иске отказала: угрозы жизни и здоровью нет, права других не нарушены. Но апелляция и кассация с этим не согласились, поддержав снос. Верховный суд оставил их решение в силе.

Ключевой тезис ВС
Уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ) — это упрощённая процедура для добросовестных собственников ИЖС. Использовать её для обхода разрешения на строительство коммерческого объекта — злоупотребление правом. Возведение постройки с нарушением вида разрешённого использования — основание для сноса, если не доказана возможность привести объект в соответствие с установленными требованиями.

⚖️ Связь с недавним делом в Новомосковске
Ранее мы писали о жителе Новомосковска, который сдавал двухэтажный гостевой дом с баней, чаном и бассейном как «vibe-дачу» на 15 человек. Суды двух инстанций подтвердили: это предпринимательская деятельность, а значит — нецелевое использование земли. Там дело закончилось штрафом 10 тыс. рублей.

В чём разница
В Новомосковске наказали рублём за фактическое использование дома не по назначению. В Сочи пошли дальше — снесли сам объект, потому что он изначально возводился как коммерческий, а не жилой. То есть если вы строите дом, который по конструктиву не может быть жилым, и прикрываетесь уведомлением для ИЖС, рискуете не штрафом, а потерей постройки.

🏚️ Аварийные дома снесут — землю отдадут под ИЖС: как это будет работать

Росреестр разработал законопроект, который позволит передавать земельные участки с аварийными и подлежащими сносу объектами в аренду — как на торгах, так и без них. Ключевое условие: инвестор сносит здание за свой счёт. Сейчас такие участки фактически «заморожены» — из-за стоящего аварийного объекта землю невозможно вовлечь в оборот.

Как это будет работать
Чтобы инвестор мог снести здание, в Земельный кодекс предлагается добавить возможность установления сервитута на участок (дополнение к ст. 39.23). Законопроект поддержали 77 субъектов РФ.

Чем это отличается от законопроекта Совфеда
Сегодня мы писали о другом законопроекте — от Заксобрания Амурской области. Он расширяет географию использования земель после сноса: порог населённых пунктов, где такие участки можно вовлекать под ИЖС, предлагается поднять с 30 до 100 тыс. человек.

Разница в подходах:
· Законопроект Совфеда отвечает на вопрос: «Где ещё можно будет строить ИЖС на месте снесённых аварийных домов?» — расширяет список городов.
· Законопроект Росреестра отвечает на вопрос: «Как передать участок инвестору, чтобы он снёс аварийное здание?» — создаёт механизм аренды со сносом.

Что будет, если примут оба закона
Они дополнят друг друга. В итоге:
· у инвесторов появится больше площадок, где можно взять землю в аренду и расчистить её;
· у муниципалитетов — возможность вовлекать пустующие участки в оборот и выставлять их на торги под ИЖС;
· у жителей — больше вариантов купить землю под строительство собственного дома.

Масштаб проблемы
По данным ЕГРН и Аварийного фонда, в России более 11,3 млн объектов общей площадью 23 млн кв. м, снос которых не осуществлён. Ещё 43 511 объектов признаны аварийными и подлежат сносу — они занимают 580,1 га. Такие здания создают риски для жизни людей и создают нагрузку на бюджеты.

🏗️ Землю после сноса аварийных домов разрешат отдавать под ИЖС в городах до 100 тысяч жителей

Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию поддержал законопроект, который расширит возможности использования земельных участков, освободившихся после сноса аварийных многоквартирных домов.

Что предлагается
Законопроект вносит изменения в закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Сейчас такие участки можно использовать под ИЖС только в населённых пунктах численностью до 30 тысяч человек. Порог предлагается поднять до 100 тысяч.

Что это даст
У муниципалитетов появится больше возможностей вовлекать такую землю в оборот с учётом сложившейся застройки. В том числе — выставлять участки на торги для индивидуального жилищного строительства. А у жителей — возможность купить землю под строительство собственного дома.

Почему это важно
Сейчас во многих городах участки после сноса аварийных домов пустуют и постепенно зарастают. Расширение порога позволит вовлечь их в оборот и дать людям землю под ИЖС там, где раньше это было невозможно.

#пятничный_мем

Хороших выходных! 🍁

🪞 Стиль модерн в частном доме

Модерн — не просто архитектурный стиль, а целое художественное направление, расцвет которого пришёлся на рубеж XIX–XX веков. Он стремился отойти от прямого копирования исторических стилей и создать новый язык архитектуры, объединяющий здание, интерьер и декор.

Одним из первых знаковых произведений модерна стал особняк Тасселя в Брюсселе, спроектированный архитектором Виктором Орта в 1893 году. В архитектуре этого направления появились плавные линии, асимметричные композиции, растительные мотивы и новые возможности использования металла и стекла.

В разных странах модерн получил собственные названия и особенности: во Франции и Бельгии его называли ар-нуво, в Германии — югендштилем, а в России закрепилось название «модерн».

Характерные черты:
· плавные линии и природные мотивы —изгибы, напоминающие стебли растений, волны и другие органические формы
· асимметрия композиции, сложные фасады с эркерами, башнями, криволинейными элементами
· декоративные детали: растительный орнамент, художественная ковка, мозаика и витражи
· крупные окна необычной формы — арочные, круглые, овальные, часто с витражами
· комбинирование материалов: дерево, камень, металл, стекло, железобетон
· пастельная цветовая гамма: жемчужно-серый, оливковый, бежево-розовый, с акцентами тёмного дерева и меди

При этом модерн не сводится исключительно к плавным линиям: существуют и геометричные его разновидности.

Окружение и участок
Модерн стремится к гармонии с природой. В оформлении участка могут использоваться извилистые дорожки, естественные посадки, цветники свободных очертаний и художественная ковка.

Интерьер
Внутри модерн — это единое художественное произведение, где каждая деталь проработана: от дверных ручек до лестниц. Характерные приёмы — витражи, мозаика, декоративная штукатурка, деревянные панели, художественная ковка и орнаменты с природными мотивами. Изогнутые лестницы с декоративными перилами встречаются в известных интерьерах модерна.

Почему выбирают модерн:
· индивидуальность — необычная композиция и внимание к деталям позволяют создать запоминающийся архитектурный образ
· выразительный декор
· связь архитектуры и интерьера
· гибкость: элементы модерна легко комбинируются с другими направлениями

Но есть нюанс
Чистый модерн в ИЖС — редкость. Это стиль дорогой, требующий высокой квалификации архитектора и мастеров. Ошибка в пропорциях криволинейных форм, дешёвые имитации ковки или витражей — и вместо изысканного особняка получится безвкусица. В большинстве современных проектов используют отдельные приёмы модерна — арочные окна, кованые перила, растительный орнамент — вплетая их в более практичную канву. Именно такой подход позволяет получить узнаваемый образ без неподъёмных затрат.

Фото: Pinterest, ИИ

#архитектура_ИЖС