Строим частный дом

⚡️⚡️ Госдума одобрила во втором и третьем чтении законопроект №155842-8

Тот самый, о ЖК и об управлении общим имуществом в коттеджных поселках. Он предлагает установить единые правила для общей инфраструктуры поселков: дорог, ворот, ограждений, инженерных сетей и других объектов, которыми пользуются жители.

Актуализируем подробности.

▶️ Общие расходы станут обязательными. Если инфраструктура находится в общей долевой собственности, ее содержание оплачивают собственники. По умолчанию — пропорционально площади участка: например, за 12 соток вдвое больше, чем за 6. Перед покупкой клиент вправе потребовать сведения о составе имущества и расходах на него.

▶️ Размер расходов будут утверждать ¾ общего числа голосов собственников, которым принадлежит общее имущество. Решение станет обязательным и для тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании. Механизм тарификации и предельных сумм не прописан.

▶️ Проход и проезд к своему участку должны быть свободными и бесплатными по землям общего назначения, предусмотренным для этого проектом планировки территории ЖК. Препятствовать доступу запрещено, но расходы на содержание общей дороги сохраняются.

▶️ Доля в общей инфраструктуре будет переходить вместе с участком — она также пропорциональная площади участка. Продать ее отдельно или оставить себе после продажи земли нельзя.

▶️ Управление можно будет поручить самим собственникам, ТСН или управляющей организации. Для выбора способа управления потребуется ¾ общего числа голосов, а для создания нового ТСН — единогласие. Договор с управляющей организацией составляется максимум на три года.

▶️ ЖК считается образованным с внесения границ в ЕГРН. Границы определяют через градостроительную документацию, которую одобряют более чем 50% общего числа голосов собственников. Если все участки принадлежат девелоперу, он может самостоятельно организовать ЖК.

Важный нюанс: дороги и сети не станут собственностью жителей автоматически. Если инфраструктура принадлежит отдельному владельцу, существующее право собственности сохраняется. Пользование ею будет регулироваться соглашением с учетом установленных проектом гарантий, включая право бесплатного прохода и проезда.

Перед покупкой будущим собственникам необходимо четко понять, кому принадлежат дороги и сети, что включено в общее имущество и как рассчитаны расходы. Именно от этого будут зависеть платежи и возможности влиять на управление поселком.

Если законопроект примут, то датой официальной отмены «коттеджного рабства» можно будет считать 1 марта 2028 года.

«Технониколь» планирует «зайти» в Индию с самоклейкой

⚫️ В этой стране компания хочет развивать производство самоклеящейся гидроизоляции, заявил совладелец холдинга Игорь Рыбаков.

По данным компании, в ноябре 2025 года местная производственная площадка выпустила первую партию битумных рулонных материалов по ее стандартам. В ассортимент вошли наплавляемые и самоклеящиеся гидроизоляционные мембраны. А в январе 2026 года партия продукции дошла до Вьетнама.

Самоклеящиеся мембраны — это рулонная гидроизоляция с клеевым слоем. Заявлено, что при монтаже такого материала не требуется наплавлять его горелкой.

Что известно о самом производстве?

⚫️ Технониколь сообщает о «10-летнем пути» договоренностей с индийской площадкой, однако название, местоположение и объем инвестиций Рыбаков не раскрыл. Но нам известно, что в октябре 2016 года компания подписала с индийской SUN Group и властями штата Андхра-Прадеш меморандум о рассмотрении возможности создания производственного кластера за $60 млн около Вишакхапатнама.

Как сообщала компания, «продукт должен полностью соответствовать требованиям по внешнему виду и техническим характеристикам, чтобы его можно было поставлять дальше в другие страны Азии». Но реалии местного бизнеса показали, что «быстрых побед не будет», отметил менеджер по развитию региона управления «ТН Азия» Антон Беляков.

Само направление вроде бы работает.

⚫️ Индию компания развивает с 2015 года, тогда она открыла офис в Мумбае. По заявлениям, за десятилетие выручка направления превысила 4,5 млрд руб., в том числе 733 млн руб. в 2023 году. Это продажи: 7 млн м² рулонных материалов, 1,8 тыс. тонн битумных праймеров, 2,5 млн м² «Шингласа», 33 тыс. м³ XPS и др. К десятилетию присутствия в стране у компании было 45 сотрудников и три склада.

Помимо России, предприятия корпорации расположены в Беларуси, Казахстане и Узбекистане. В 2023 году компания попала под зарубежные санкции, власти Польши передали под принудительное внешнее управление местные активы компании. За это владельцы топ-70 самой прибыльной компании РФ подали иск Польше на 10 млрд руб., к которому суд привлек ЦБ.

Девелоперам поселков придется подтверждать свою добросовестность

⚫️ На выходных решили детально рассмотреть постановление правительства Московской области от 26 декабря 2025 года № 1822-ПП «Об утверждении требований к развитию территорий, в границах которых предусматривается строительство индивидуальных жилых домов и садовых домов».

В документе прописано требование публиковать отчетность.

Застройщик в рамках реализации договора о комплексном развитии территории представляет информацию и отчетность в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области о соблюдении требований к ИЖС в порядке и сроки, установленные условиями заключенного договора, но не реже чем 2 раза в год. Информация и отчетность о соблюдении требований к ИЖС подлежит опубликованию на официальном сайте застройщика и Комитета.

⚫️ То есть девелоперу необходимо публиковать как минимум два раза в год актуальную информацию о состоянии проекта и отправлять ее в Мособлархитектуру и загружать на свой сайт. Конкретный порядок и сроки определяются договором КРТ.

Замруководителя комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Ольга Яшкова назвала эту обязанность «добросовестностью». Она указала, что на сайте поселка должна быть отдельная вкладка «Моя добросовестность», в которую покупатель может зайти и посмотреть, как девелопер реализует свой договор КРТ: что предусмотрено в этом договоре, какой срок и какой статус у того или иного мероприятия.

⚫️ Покупатель сможет проверить, какие объекты должны появиться в поселке и выполняет ли девелопер свои обязательства. То есть исполнение контрактов КРТ вывели на максимальный уровень прозрачности.

Благо, в постановлении правительства МО № 772 власти смягчили требования КРТ по инициативе правообладателя: теперь нет обязанности строить все детсады, школы и другую инфраструктуру, если инициатором КРТ является сам девелопер.

Редакция последнего постановления предусматривает:

▶️ для блокированной застройки в кластерах — строительство образовательных объектов не менее чем на 50% требуемой обеспеченности за свой счет.
▶️ для малоэтажных многоквартирных домов в смешанных кластерах — на 100% обеспеченность участками под социнфраструктуру. Строить сами здания необязательно.
▶️ для индивидуальной застройки — формирование участка под образовательные объекты при подтвержденной потребности. Участок под школу — от 2,2 гектара, под сад — от 0,5 гектара — эти активы передаются муниципалитету бесплатно.

Эти обязательства включаются при одобрении Градостроительным советом МО. Сейчас территории КРТ под индивидуальное жилищное строительство в Московской области занимают более 54  тыс. гектаров. Речь идет о более чем 2,5 тыс. зон КРТ в ПЗЗ муниципалитетов.

Найден способ более или менее безопасно спилить деревья на участке.

⚫️ Такую систему разработала компания Stein Worldwide под линейкой Speedline PT System для спила деревьев на высоте и в сложных условиях. Крепишь часть, которую хочешь спилить, и направляешь ее по заранее «натянутому» маршруту.

⚡️ Владимир Путин поручил рассмотреть дифференциацию максимального размера кредита по семейной ипотеке в зависимости от числа детей.

Об этом пишет ТАСС, забывая, что лимиты сейчас дифференцированы в зависимости от числа детей и региона. Подробнее здесь. Возможно, в данном контексте «рассмотреть» означает «пересмотреть».

Технониколь попробовала новую нишу: префаб-таунхаус

Компания собрала первые арендные таунхаусы для вахтовиков ПАО «Селигдар» в Алдане (Якутия).

⚫️ Это очередной пилотный проект по заказу ДОМ.PФ — арендный дом блокированной застройки по префаб-технологии в коттеджном поселке. Всего на площадке поставили два таунхауса общей площадью 1,5 тыс. м².

Это Крайний Север.

⚫️ Главный смысл гипотезы в том, чтобы использовать префаб для сокращения сроков возведения домов и оптимизации затрат. Как мы знаем, вечная мерзлота ограничивает выбор типа фундамента — в проекте применены винтовые сваи, которые передают нагрузку на устойчивое мерзлое основание. Дом приподнят над землей, а продуваемое подполье должно работать на снижение теплового воздействия на грунт.

Внешне выглядит неплохо — если горнодобывающая отрасль перейдет от устаревших вахтовых поселков к капитальному энергоэффективному фонду, можно снизить эффект дефицита кадров за счет более комфортных условий для сотрудников.

Работа в Якутии требует особого внимания к условиям проживания: после смены сотрудникам важно возвращаться в теплое и комфортное жилье. В этом проекте мы применили префаб-технологии для создания энергоэффективных и эстетичных быстровозводимых домов, рассчитанных на суровый климат. Полученный опыт станет основой для масштабирования формата арендного ИЖС по всей стране, — отметила руководитель экспертного центра ИЖС бизнес-направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова.

⚫️ Однако мы знаем, что префаб не гарантирует качество и надежность. Высокая заводская готовность и скорость сборки может быть обеспечена при отсутствии внешних факторов (погодные условия, поставка комплекта), но на объекте дом собирают руки человека из материала того качества, который был изначально выбран на заводе.

В этом году на ПМЭФ глава Якутии Айсен Николаев, гендиректор ДОМ.PФ Виталий Мутко и президент ПАО «Селигдар» Александр Хрущ подписали соглашение о реализации в Алдане пилотного проекта корпоративной аренды от ДОМ.PФ в сегменте ИЖС на базе строящегося коттеджного поселка «Селигдар Вилладж».

⚫️ ДОМ.PФ хочет профинансировать строительство 40 индивидуальных и 10 таунов, а также спорткомплекса и частного детсада общей площадью 12,8 тыс. м². Соцобъекты, к сожалению, планируется построить позже: проект предполагается реализовать в две очереди, первую из которых (22 частных дома) планируется заселить уже в этом году, вторую (оставшиеся дома и инфраструктуру) — в 2027-м. ДОМ.РФ приобретет у «Технониколь» объекты и предоставит их в аренду ПАО «Селигдар» на пять лет (с обязательством обратного выкупа) для передачи в субаренду сотрудникам предприятия.

Интересно, что «Технониколь» и ДОМ.PФ попали в топ-100 самых прибыльных компаний России по версии рейтинга Forbes-2026.

Поддержка пойдет в многодетные села

⚫️ Совершенно верно подметили коллеги, вчерашняя сенсация о поручении в изменениях семейной ипотеки касается многодетных семей — пока подробностей нет.

Другое поручение связано с жилищной поддержкой семей, живущих в сельской местности.

⚫️ Президент поручил связать условия с количеством детей, отдав приоритет индивидуальному жилищному строительству. Доклад ждут до 15 декабря. Среди ответственных — председатель правительства Михаил Мишустин, глава Татарстана Рустам Минниханов и глава Мордовии Артем Здунов.

Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета Российской Федерации по направлениям «Инфраструктура для жизни» и «Семья» рассмотреть вопрос о совершенствовании действующих мер по обеспечению жильем семей, проживающих в сельской местности, с учетом дифференциации условий предоставления указанных мер в зависимости от числа детей в семье и приоритета индивидуального жилищного строительства.