Максим Отт 🔥 доходная недвижимость

Одна цена на весь год кажется удобной, но в праздники и выходные спрос выше, и такие даты обычно стоят дороже. Если не менять цену по сезону, студия быстро бронируется, но вы получаете меньше, чем могли бы. Поэтому цены лучше регулярно пересматривать и сверять с похожими предложениями рядом. Хотите расчёт под свою сумму? Напишите мне «РАСЧЁТ» здесь в MAX.
Создано с помощью ИИ.

Обещал рассказать про ответы гостям, за них проголосовали 29%. Гость пишет в 2 ночи: не может найти утюг, не знает, как включить свет. Если ответить через час или утром, когда проснётся администратор, это минус в оценке и недовольный гость. Поэтому у нас гостю отвечает бот, круглосуточно: пароль от Wi-Fi, как заказать еду, как дойти до метро. Гость получает ответ сразу, а оценки остаются высокими.

«Студия или вклад»: пересчитал и хочу спросить вас

На прошлой неделе я выложил ролик «Студия или вклад». Обсуждения под ним почти не было. Поэтому вернусь к самому расчёту и спрошу ваше мнение.

В ролике я брал вклад под 12%. Сейчас средняя максимальная ставка по вкладам в 10 крупнейших банках 13,06% (Банк России, 21.10). Пересчитал на 5 млн ₽:

• вклад: 47 342 ₽ в месяц после НДФЛ (упрощённо);
• студия из образца посуточно в управлении, загрузка 95%: 53 600 ₽ в месяц;
• та же студия при загрузке 70%: 33 000 ₽;
• долгосрочная аренда: 32 900 ₽.

Цифры студии из образца. Они условные и посчитаны до налогов собственника. При загрузке 95% студия впереди вклада примерно на 75 000 ₽ в год. При загрузке 70% она отстаёт примерно на 172 000 ₽ в год.

Теперь налог на имущество. В цифры выше он не вычтен. Если здание в перечне по ст. 378.2 НК и льготы нет, ставка 1,5%. При кадастровой стоимости 5 млн ₽ (условно) это 75 000 ₽ в год. То есть он может съесть весь выигрыш студии у вклада.

Но это расчёт только по деньгам, которые приходят каждый месяц. Есть вторая половина. Деньги на вкладе со временем съедает инфляция: через несколько лет на те же 5 млн ₽ можно купить меньше. Недвижимость обычно дорожает вместе с ценами, и это остаётся у собственника. Поэтому я сам выбираю недвижимость. Но смотрю на загрузку и проверяю здание, без этого никуда.

Мне важно ваше мнение. Что бы вы выбрали сами: вклад с известной ставкой или студию, где результат зависит от загрузки и налога? Напишите мне здесь, в MAX, я читаю все сообщения и постараюсь ответить.

Расчёт оценочный, цифры образца условные. Не является инвестиционной рекомендацией.

Меня зовут Максим Отт. С 2016 года занимаюсь доходной недвижимостью в Москве: 272 номера в отельном направлении, загрузка 94,4%, больше 250 объектов частных инвесторов в управлении. Ещё у меня загородное направление: баня ПарМангал на базе «Чайка» в Троицке.

Что здесь будет:
• сколько на самом деле приносит студия и где инвестор теряет деньги;
• цифры, решения и ошибки изнутри бизнеса;
• новые студии в управлении и объекты, которые я продаю.

Хотите посчитать доходность своей студии? Напишите мне здесь слово «РАСЧЁТ», и я пришлю расчёт.