Максим Отт, основатель УК «Апарт-Эксперт». С 2016 года занимаюсь доходной недвижимостью в Москве: студии, апарт-отели, загородные объекты. Рассказываю на цифрах, сколько приносит студия и где инвестор теряет деньги. Бесплатный расчёт доходности студии: напишите мне здесь, в MAX, слово «РАСЧЁТ».
ПодписчикиСколько подписчиков у канала сейчас. Волна — число подписчиков в каждой точке периода. Изменение — к началу периода.10,0 %+0 с 29 октября
ПросмотрыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших за период. Это не просмотры за день: сколько посмотрели вчера, MAX не сообщает. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.11у постов за период
РеакцииСколько реакций у постов, вышедших за период. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.0у постов за период
УпоминанияСколько раз канал упомянули другие каналы: ссылки и репосты, без рекламных постов. Чем крупнее круг, тем больше упоминаний в этой точке периода. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.61▼ 17,3 %было 76по подписке
РепостыСколько раз другие каналы сделали репост постов этого канала (без рекламных постов). Репосты входят и в число упоминаний. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.28▲ 15,4 %было 25после входа
Средний охват постаСколько просмотров в среднем набирает один пост. Считаем по постам старше двух суток: у свежих просмотры ещё растут. Точки, где есть свежие посты, — пунктиром и полыми кружками: охват всех постов на сейчас, он ещё вырастет.5 478▲ 1,0 %было 5 421после входа
ERRКакая доля подписчиков видит средний пост: средний охват ÷ подписчики × 100 %. Линия — ERR в каждой точке периода, пунктир — ERR прошлого такого же периода. Точки с постами моложе двух суток — полые кружки на пунктирном конце линии.28,9 %▼ 0,2 п. п.пунктир — было 29,0 %после входа
Вовлечённость ERКак часто читатели реагируют на посты: реакции ÷ просмотры × 100 %. Засечка на полосе — прошлый период.2,84 %▼ 0,2 п. п.
Постов в деньСколько публикаций в среднем выходит за день. Клетка — точка периода: чем темнее, тем больше постов в день. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.4,3▼ 8,3 %было 4,8после входа
Доля рекламыКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества: до 10 % — низкая, до 25 % — умеренная, до 50 % — высокая, дальше — очень высокая. Рост доли отмечается красным.3,1 %▲ 0,3 п. п.
ДинамикаСверху — число подписчиков на конец каждой точки периода, снизу — прирост за точку: зелёный — подписчиков стало больше, красный — меньше. Над графиком прироста — самый большой прирост и самая большая убыль. Сколько подписалось и отписалось по отдельности, MAX не сообщает.
Рост аудитории
Мы начали наблюдать за каналом недавно: график появится, когда наберётся хотя бы две точки с числом подписчиков. MAX не отдаёт прошлых чисел, поэтому история начинается с первого опроса.
Оценка каналаОценка канала от 0 до 100 из пяти частей: аудитория, честность роста, рекламная нагрузка, доверие и достоверность расчёта. Полоса — сколько баллов часть набрала из своего максимума. Индекс пересчитывается каждую ночь; каналы сравниваются с похожими — той же категории и размера.
ОхватыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших в каждой точке периода (а не просмотры за день). Подписан рекорд; точка с сегодняшним днём бледнее — день ещё идёт. Средний охват поста — по постам старше двух суток.
Просмотры и охват
702 763просмотров за период▼ 7,9 %
Средний охват поста — 5 478 просмотров (посты старше двух суток).
ВовлечённостьER — реакции, делённые на просмотры, в процентах — у постов каждой точки периода. Пунктир — ER за весь период. Изменение — в процентных пунктах к прошлому такому же периоду.
ЦитируемостьИндекс цитируемости (ИЦ) — насколько часто и какими каналами упоминают этот канал за последние 30 дней, без рекламных постов. Уровень — место среди похожих каналов. Линия — ИЦ в каждой точке периода (в неделе и месяце — средний за её дни).
Индекс цитируемости пока не рассчитан: он появится после ночного расчёта, когда канал упомянут другие каналы.
РитмСколько постов в среднем выходит в каждый час каждого дня недели, время московское: чем темнее клетка, тем больше публикаций. «Лучшее время» — часы, в которые у постов старше двух суток самый высокий средний охват.
Когда и сколько публикует
ПнВтСрЧтПтСбВс
036912151821
Лучшее время:09:0018:00часы, в которые у постов самый высокий средний охват
ФорматыИз чего состоит лента. У каждого поста один формат — по старшинству: репост, видео, фото, ссылка, текст. Полоса и проценты — доля постов формата; справа — средний охват одного поста формата (по постам старше двух суток), полоска — сравнение с самым просматриваемым форматом.
ПубликацииКаждая точка — пост за период: по горизонтали — дата выхода, по вертикали — просмотры, размер точки — реакции, цвет — формат. Так видно хиты, провалы и то, как меняется охват. У крупных каналов показаны 100 самых просматриваемых постов и равномерная выборка остальных — не больше 1 500 точек.
Каждый пост — точка
Выше — больше просмотров, крупнее — больше реакций. Нажмите на точку, чтобы открыть пост.
ВидеоФотоДругоеразмер — реакцииПриближение — кнопками «+» и «−», щипком или Ctrl + колесо мыши; приближенный график сдвигается перетаскиванием
СводкаИтоги выбранного периода: сколько вышло публикаций, сколько у них сейчас просмотров и реакций и средний охват поста. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни, а не просмотры за день. Изменение — к такому же отрезку перед периодом, если за него есть статистика.
Итоги периода
Нажмите на показатель — ниже он появится по точкам периода
Просмотрысегодня — день ещё идётТочки с постами моложе двух суток — бледные с пунктиром: их просмотры ещё растут.
РекламаКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Детектор осторожный, поэтому настоящая доля обычно выше. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества. Ниже — средний охват рекламного и обычного поста и кого рекламирует канал (сайты, на которые ведут ссылки из рекламы).
Что работаетПосты периода с наибольшим числом просмотров. Полоса — просмотры относительно первого места. Превью — картинка поста, у поста без картинки — аватар канала. Просмотры — сколько у поста сейчас.
РитмСколько постов вышло в каждый день периода (бледные столбики) и среднее за 7 дней (линия): видно, разгоняется канал или затихает. Сегодняшний день ещё идёт, поэтому среднее для него считается по вчерашний день.
Публикации по дням
Бледные столбики — дни, линия — среднее за 7 дней: видно, разгоняется канал или затихает
Публикации за деньСреднее за 7 дней
Данные обновлены в 02:47 по Москве. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни; средний охват — по постам старше двух суток.
Как считается индекс качества
Одна цена на весь год кажется удобной, но в праздники и выходные спрос выше, и такие даты обычно стоят дороже. Если не менять цену по сезону, студия быстро бронируется, но вы получаете меньше, чем могли бы. Поэтому цены лучше регулярно пересматривать и сверять с похожими предложениями рядом. Хотите расчёт под свою сумму? Напишите мне «РАСЧЁТ» здесь в MAX. Создано с помощью ИИ.
Обещал рассказать про ответы гостям, за них проголосовали 29%. Гость пишет в 2 ночи: не может найти утюг, не знает, как включить свет. Если ответить через час или утром, когда проснётся администратор, это минус в оценке и недовольный гость. Поэтому у нас гостю отвечает бот, круглосуточно: пароль от Wi-Fi, как заказать еду, как дойти до метро. Гость получает ответ сразу, а оценки остаются высокими.
«Студия или вклад»: пересчитал и хочу спросить вас
На прошлой неделе я выложил ролик «Студия или вклад». Обсуждения под ним почти не было. Поэтому вернусь к самому расчёту и спрошу ваше мнение.
В ролике я брал вклад под 12%. Сейчас средняя максимальная ставка по вкладам в 10 крупнейших банках 13,06% (Банк России, 21.10). Пересчитал на 5 млн ₽:
• вклад: 47 342 ₽ в месяц после НДФЛ (упрощённо); • студия из образца посуточно в управлении, загрузка 95%: 53 600 ₽ в месяц; • та же студия при загрузке 70%: 33 000 ₽; • долгосрочная аренда: 32 900 ₽.
Цифры студии из образца. Они условные и посчитаны до налогов собственника. При загрузке 95% студия впереди вклада примерно на 75 000 ₽ в год. При загрузке 70% она отстаёт примерно на 172 000 ₽ в год.
Теперь налог на имущество. В цифры выше он не вычтен. Если здание в перечне по ст. 378.2 НК и льготы нет, ставка 1,5%. При кадастровой стоимости 5 млн ₽ (условно) это 75 000 ₽ в год. То есть он может съесть весь выигрыш студии у вклада.
Но это расчёт только по деньгам, которые приходят каждый месяц. Есть вторая половина. Деньги на вкладе со временем съедает инфляция: через несколько лет на те же 5 млн ₽ можно купить меньше. Недвижимость обычно дорожает вместе с ценами, и это остаётся у собственника. Поэтому я сам выбираю недвижимость. Но смотрю на загрузку и проверяю здание, без этого никуда.
Мне важно ваше мнение. Что бы вы выбрали сами: вклад с известной ставкой или студию, где результат зависит от загрузки и налога? Напишите мне здесь, в MAX, я читаю все сообщения и постараюсь ответить.
Расчёт оценочный, цифры образца условные. Не является инвестиционной рекомендацией.
Меня зовут Максим Отт. С 2016 года занимаюсь доходной недвижимостью в Москве: 272 номера в отельном направлении, загрузка 94,4%, больше 250 объектов частных инвесторов в управлении. Ещё у меня загородное направление: баня ПарМангал на базе «Чайка» в Троицке.
Что здесь будет: • сколько на самом деле приносит студия и где инвестор теряет деньги; • цифры, решения и ошибки изнутри бизнеса; • новые студии в управлении и объекты, которые я продаю.
Хотите посчитать доходность своей студии? Напишите мне здесь слово «РАСЧЁТ», и я пришлю расчёт.
Необходимые cookie нужны для работы и безопасности сайта: вход, защита форм, язык, тема и другие. Аналитические cookie Яндекс Метрики и рекламные cookie Рекламной сети Яндекса включаются только с вашего согласия. Нажимая «Принять все», вы даёте согласие на обработку данных cookie-файлов; подробнее — в Политике обработки персональных данных.
▶ видео
▶ видео
