Адвокат по строительству

Почему суды больше не будут заставлять подрядчиков сносить чужие дома за свой счёт?

Представьте: человек решил построить дом, нанял подрядчика, передал проект и разрешения. Строители выполнили работу, получили оплату и ушли.

А потом выяснилось, что дом – самострой. Нарушены отступы, этажность или требования к разрешительной документации. Суд постановил снести здание.

Но кто должен платить за снос? Тот, кто строил?

Раньше суды нередко рассуждали именно так: подрядчик возвёл объект – значит, ему и сносить. Даже если он просто выполнял задание заказчика.

Верховный Суд изменил подход.

В пункте 13 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 года разъяснено: если самовольная постройка возведена с привлечением подрядчика, ответчиком по требованию о сносе является заказчик, по заданию которого велось строительство.

Логика проста: подрядчик не выбирает участок, не определяет юридическую судьбу объекта и не распоряжается им. Он выполняет работу. Решение о строительстве принимает заказчик.

Но если подрядчик сознательно участвовал в нарушениях, вопрос о его ответственности может рассматриваться по другим правовым основаниям.

А при чём здесь споры между генподрядчиками и субподрядчиками?

Ситуация знакомая: генподрядчик заказал работы, получил результат, передал объект своему заказчику, а затем отказывается платить субподрядчику: «Договор не заключён. Акты не подписаны. Доказывайте сами».

Пункт 13 Постановления № 44 позволяет провести важную аналогию: нельзя автоматически перекладывать последствия решений заказчика на непосредственного исполнителя работ.

Однако это не означает, что генподрядчик обязан платить без доказательств. Факт выполнения работ, их объём, стоимость и принятие результата по-прежнему имеют значение.

Само постановление регулирует вопросы самовольных построек, а не оплату субподряда. Но заложенный в нём подход к распределению ответственности можно использовать как дополнительный аргумент в строительных спорах.

Главный вывод: тот, кто физически выполнял работы, не обязательно должен отвечать за все юридические последствия строительства.

Подрядчик не должен становиться крайним только потому, что именно его руками был построен объект.

📞 Телефон: +7 (995) 647-17-68
✉️ WhatsApp: https://wa.me/79956471768
✉️ Telegram: https://t.me/melnikovaeilawyer

#строительство #недвижимость #застройщик #самовольнаяпостройка

Зачем нужна сильная претензия?

Сильная претензия иногда возвращает деньги именно потому, что должник видит: дальше будет не скандал.

Дальше будет подготовленное дело.

📞 Телефон: +7 (995) 647-17-68
✉️ WhatsApp: https://wa.me/79956471768
✉️ Telegram: https://t.me/melnikovaeilawyer

#строительство #суд

Самая опасная зона – границы проекта

Дизайнер нарисовал перенос кухни.

Заказчик решил, что решение законно и технически реализуемо.

Строители начали работы.

Позже выяснилось, что перепланировку нельзя согласовать или для неё требовались дополнительные инженерные решения.

И начинается спор:

– Дизайнер не должен был такое предлагать.

Дизайнер отвечает:

– Я отвечаю только за визуальную концепцию.

Возможно.

Но где это написано?

В договоре должно быть прямо указано, выполняет ли дизайнер:

– проект перепланировки;
– архитектурные или конструктивные расчёты;
– проекты электроснабжения, вентиляции, водоснабжения;
– проверку решений на соответствие обязательным требованиям;
– согласование перепланировки;
– расчёт бюджета реализации;
– авторский надзор;
– комплектацию объекта.

Авторский надзор, комплектация и дизайн-проект – это не одна бесконечная услуга «сделайте нам красиво».

У каждой работы должен быть свой объём, срок, цена и результат.

📞 Телефон: +7 (995) 647-17-68
✉️ WhatsApp: https://wa.me/79956471768
✉️ Telegram: https://t.me/melnikovaeilawyer

⚖️ ДОГОВОР ПОДРЯДА ИЛИ НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ: КОГДА МОЖНО ТРЕБОВАТЬ ВОЗВРАТ ДЕНЕГ?

Представьте: заказчик перечислил подрядчику аванс, часть работ выполнена, но договор расторгнут. Заказчик обращается в суд и требует вернуть всю сумму как неосновательное обогащение.

Но можно ли игнорировать уже выполненные работы?

❌ Верховный Суд РФ разъяснил: нельзя подменять договорный спор требованием о неосновательном обогащении.

Эта позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2023).

📌 В чём разница?

🔹 Глава 37 ГК РФ (подряд) регулирует договорные отношения: объём, стоимость, качество выполненных работ и взаимные обязательства сторон.

🔹 Глава 60 ГК РФ (неосновательное обогащение) применяется, когда после расчётов у одной из сторон остаются деньги, которые она больше не вправе удерживать.

Разберём на примере.

Заказчик перечислил подрядчику аванс 10 млн рублей. Подрядчик выполнил работы на 6 млн рублей, после чего договор расторгли.

Может ли заказчик потребовать вернуть все 10 млн?

Нет, если выполненные работы стоимостью 6 млн подтверждены и подлежат оплате.

☑️ 6 млн — оплата выполненных работ.
☑️ 4 млн — неотработанный остаток аванса, который при отсутствии оснований для удержания подлежит возврату.

Именно к этому остатку могут применяться нормы о неосновательном обогащении.

⚖️ А если письменного договора нет?

Отсутствие подписанного документа ещё не означает отсутствия договорных отношений.

Суд должен исследовать фактические обстоятельства: переписку, платежи, сметы, передачу материалов и выполнение работ.

Главный вывод Верховного Суда:

Неосновательное обогащение не заменяет нормы о подряде, а применяется дополнительно, когда после урегулирования договорных обязательств остаётся имущество без правового основания.

📚 Правильная последовательность:

1️⃣ Установить договорные отношения.
2️⃣ Определить объём и качество выполненных работ.
3️⃣ Рассчитать стоимость исполнения.
4️⃣ Провести взаиморасчёты.
5️⃣ Определить сумму, подлежащую возврату.

Важно: ни прекращение договора, ни отсутствие письменного соглашения сами по себе не дают права требовать возврата всего аванса.

💬 Неосновательное обогащение — не способ обойти сложный договорный спор. Ошибка в правовой квалификации может стоить стороне проигранного дела.

#СудебнаяПрактика #ВерховныйСуд #ДоговорПодряда #НеосновательноеОбогащение #ГКРФ

Что должно быть записано в предмете договора с дизайнером

Не «дизайн квартиры площадью 100 м²».

А подробный состав результата.

Например:

Этап 1. Обмеры и исходные данные

Кто выезжает на объект? Кто несёт ответственность за точность размеров? Передаёт ли заказчик техническую документацию? Проверяет ли дизайнер несущие конструкции и инженерные сети?

Этап 2. Планировочное решение

Сколько вариантов получает заказчик? Один? Три? Пока не понравится?

Последний вариант особенно прекрасен. Он позволяет заказчику два месяца двигать диван на двадцать сантиметров и называть это «небольшими правками».

Нужно определить:

– количество вариантов;
– состав каждого варианта;
– срок выбора;
– способ письменного согласования.

Этап 3. Концепция и визуализации

Какие помещения визуализируются? Каждое или только основные? Сколько ракурсов предусмотрено? Будут ли изображения фотореалистичными или эскизными? Соответствуют ли предметы на визуализации конкретным товарам или служат только визуальными аналогами?

Последний вопрос особенно важен. Потому что заказчик видит на рендере кресло.

А потом выясняется, что этого кресла не существует, оно собрано из трёх референсов, а похожее стоит половину бюджета ремонта.

Этап 4. Рабочая документация

Здесь нужно перечислить каждый передаваемый документ.

Например:

– обмерный план;
– план демонтажа;
– план монтажа перегородок;
– план расстановки мебели;
– план напольных покрытий;
– план потолков;
– план освещения;
– план выключателей;
– план розеток и электрических выводов;
– привязки сантехнического оборудования;
– развёртки стен;
– раскладка плитки;
– ведомость отделки;
– спецификация мебели, света и материалов.

Не обязательно включать всё. Но заказчик должен заранее видеть, что он получит, а чего в проекте не будет.

Осталось несколько свободных окошек для консультаций и юридической проверки недвижимости!

Планируете покупать квартиру, дом или земельный участок? Или уже выбрали объект, договорились с продавцом и собираетесь вносить аванс?

Самое время проверить, что именно вы покупаете и какие риски могут обнаружиться после сделки.

На этой неделе у меня осталось несколько свободных окошек для новых обращений.

С какими вопросами можно записаться?

– Проверка квартиры перед покупкой. История собственности, права супругов, наследников, зарегистрированных жильцов, долги и возможное банкротство продавца.

– Проверка дома и земельного участка. Можно ли законно пользоваться домом, строить, реконструировать, нет ли риска признания постройки самовольной.

– Проверка участка под ИЖС. Можно ли действительно построить задуманный дом, какие действуют ограничения и возможно ли изменить разрешённое использование земли.

– Консультация перед сделкой. Если продавец торопит, просит внести задаток, предлагает нестандартную схему расчётов или отказывается предоставлять документы.

– Строительные споры. Конфликты с подрядчиками, неоплата работ, недостатки строительства, расторжение договора и судебные перспективы.

Моя задача – не просто рассказать вам, что написано в законе. А помочь принять правильное решение до того, как ошибка обойдётся в миллионы рублей.

Иногда после консультации клиент понимает, как безопасно провести сделку. А иногда – почему от конкретной покупки лучше отказаться.

И второй результат бывает гораздо ценнее первого.

Как записаться?

Направьте имеющиеся документы на почту i@melnikova-advokat.ru с кратким описанием вопроса.

После этого мы созвонимся, определим вашу задачу, согласуем формат работы и удобное время.

Свободных окошек немного. Если покупка или сделка уже на горизонте, лучше обратиться до передачи денег, а не после возникновения проблем.

📞 Телефон: +7 (995) 647-17-68
✉️ WhatsApp: https://wa.me/79956471768
✉️ Telegram: https://t.me/melnikovaeilawyer

17 семей купили жильё, сделали ремонт, заселились с детьми. А потом приехали бульдозеры.

В Новой Москве 17 семей приобрели помещения в трёхэтажном доме в СНТ «Круиз». Люди вкладывали миллионы в покупку, ремонт и обустройство жилья. Некоторые оформляли сделки через нотариуса.

Но Департамент городского имущества Москвы потребовал признать строение самовольной постройкой и снести его. Жильцы дошли до Верховного суда, однако сохранить жильё не удалось. В сентябре 2026 года начался снос.

Как не оказаться в такой ситуации, покупая землю под строительство дома?

Ко мне регулярно обращаются люди, которые собираются приобрести земельный участок. И иногда выясняется, что построить на нём индивидуальный жилой дом по действующим правилам нельзя.

Причины могут быть разными: территориальная зона, вид разрешённого использования, градостроительные регламенты или ограничения использования земли.

Многие рассуждают так: «Купим участок, а потом переведём его под ИЖС». Но изменить правовой режим земли удаётся далеко не всегда.

Представьте: вы покупаете участок за 5 млн рублей, вкладываете ещё 15 млн в строительство – и только потом узнаёте, что дом построен незаконно. На кону уже не только стоимость земли, но и дома, возможного демонтажа, судебных расходов.

Что я проверяю перед покупкой участка?

Не только выписку ЕГРН и обременения, но и:

– территориальную зону и правила землепользования и застройки;
– допустимые виды использования;
– градостроительные ограничения;
– зоны с особыми условиями использования территории.

Главное – выяснить, можно ли законно построить именно тот дом, который вы планируете.

Ведь «земля в собственности» и «на земле можно построить жилой дом» – совершенно разные вещи.

Иногда лучший результат юридической проверки – рекомендация отказаться от покупки. Это может быть неприятно, но гораздо лучше, чем потерять миллионы и годами судиться.

Проверяйте недвижимость до сделки, а не после появления проблем.

Если планируете покупать участок, дом или дачу, направляйте имеющиеся документы на i@melnikova-advokat.ru.

Мы обсудим ваши планы и определим необходимый объём проверки.

📞 Телефон: +7 (995) 647-17-68
✉️ WhatsApp: https://wa.me/79956471768
✉️ Telegram: https://t.me/melnikovaeilawyer

Спасибо за доверие ❤️

📞 Телефон: +7 (995) 647-17-68
✉️ WhatsApp: https://wa.me/79956471768
✉️ Telegram: https://t.me/melnikovaeilawyer